Thị trường nhà ở thời gian tới, liệu nguồn cầu có đủ sức giao dịch

Dồn dập dự án chào hàng

Nguồn cung phân khúc chung cư trong quý cuối năm đã cho thấy những dấu hiệu khởi sắc đáng ghi nhận, đặc biệt là phân khúc chung cư tại thị trường thành phố Hồ Chí Minh. Việc các chủ đầu tư bắt đầu có những đợt mở bán mới đã đưa thị trường sôi động trở lại.

Theo khảo sát, Tập đoàn Hưng Thịnh vừa rồi đã chính thức giới thiệu dự án căn hộ Moonlight Avenue, tại phường Trường Thọ (TP. Thủ Đức) với mức giá chào hàng gần 70 triệu đồng/m2. Tập đoàn Đất Xanh tái khởi động dự án DatXanh Homes Riverside tại Nam Rạch Chiếc, dự kiến sẽ ra mắt các sản phẩm vào cuối năm nay trong trường hợp giải quyết xong các thủ tục pháp lý. 

Tương tự, chủ đầu tư The Privia - Bình Tân cũng đã bắt đầu nhận booking cho dự án căn hộ này. Cũng tại khu vực quận Bình Tân, Nam Long Group tiếp tục mở bán giai đoạn 2 dự án căn hộ Akari City block AK9 tọa lạc trên trục đại lộ Võ Văn Kiệt. 

Ngoài ra, hàng loạt dự án như Viva Plaza (quận 7), The Grand Sentosa, The Horizon (Nhà Bè), The Peak – Phân khu Midtown Phú Mỹ Hưng, Sunshine Sky City, Fiato premier, Urban Green… cũng đang lên kế hoạch chào bán sản phẩm vào cuối năm, đây đều là những tín hiệu vui cho cho nguồn cung căn hộ TP. Hồ Chí Minh cuối năm nay.

Đi xa hơn, tại thị trường Bình Dương, Phú Đông Group đã công bố dự án Sky Garden dự kiến khi hoàn thành sẽ tạo ra được một lượng cung mới cho thị trường căn hộ tại khu vực này. 

Sau khoảng thời gian dài “im hơi lặng tiếng”, việc nhiều chủ đầu tư đồng loạt tung ra các sản phẩm mới là tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nguồn cầu dịp cuối năm của năm liệu có đủ sức để đón nhận nguồn cung dồi dào này hay không?. Đây vẫn là điều khó đoán định khi thị trường đang đối mặt hàng loạt khó khăn như tiếp cận tín dụng ngân hàng, lãi suất cho vay tăng, giá nhà tăng cao và thiếu sản phẩm vừa túi tiền người mua ở thực.

Nguồn cầu vẫn khó khăn về mặt tài chính

Dù các số lượng dự án mới được mở bán khá nhiều, nhưng dự án nào phù hợp với khả năng chi trả của người mua lại đang trở thành một vấn đề lớn của thị trường bất động sản nói chung và thị trường TP. Hồ Chí Minh nói riêng. Nhất là khi những năm gần đây phần nhiều sản phẩm mở bán đều thuộc hàng cao cấp, dù nhu cầu thị trường cần các sản phẩm phân khúc trung cấp, bình dân chiếm số lượng nhiều hơn.

Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, bà Dương Thùy Dung thông tin , phần lớn nguồn cung căn hộ được mở bán tại thành phố Hồ Chí Minh thời gian qua đều là các sản phẩm hạng sang. Điều này đã đẩy dòng sản phẩm trung cấp, bình dân vào tình trạng khan hiếm ở mức báo động. Hiện tượng lệch pha nguồn cung khiến thị trường tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức trong việc lấy lại tính thanh khoản. 

“Khó khăn của thị trường tiếp tục sẽ đè nặng lên tâm lý của cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà đến hết năm nay. Thậm chí, tình trạng này có thể sẽ còn có thể kéo dài đến đầu năm 2023 do chưa thể giải quyết cơn khát vốn”, bà Dung nó thêm.

Còn theo bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, hơn một nửa nguồn cung căn hộ mới chào bán tại thành phố Hồ Chí Minh đều có giá bán rất cao - 11 tỷ đồng/căn. Với mức giá này đã đưa giá căn hộ cán mốc 124 triệu đồng/m2 trong quý 3 vừa rồi. Giá bán đắt đỏ khiến lượng giao dịch căn hộ giảm 89%, tỷ lệ hấp thụ chỉ ở mức 15%, những yếu tố này đã khiến tính thanh khoản của thị trường bị ảnh hưởng khá nặng nề. Xu hướng phát triển của thị trường lúc này có thể sẽ còn kéo dài sang năm tiếp theo khi nguồn cung cuối năm tiếp tục có sự thiên lệch về loại hình cao cấp, hạng sang.

Bên cạnh đó, bà Trang cho rằng, việc giá căn hộ tăng nhanh tại thị trường sơ cấp đang tạo cơ hội cho thị trường thứ cấp tiêu thụ lượng hàng tồn kho trước đó. So sánh giá bán sơ cấp và thứ cấp trên cùng diện tích sàn của các căn hộ cùng phân khúc tại các khu vực cho thấy, căn hộ trung cấp có giá thứ cấp thấp hơn 35% so với căn sơ cấp, mức chênh lệch này lên tới 60% so với các dự án cao cấp. 

“Căn hộ thứ cấp đang sở hữu lợi thế khi khách hàng sau khi mua sản phẩm có thể vào ở ngay, đồng thời giá bán của phân khúc này cũng phải chăng hơn so với các sản phẩm sơ cấp. Tuy nhiên, việc trả toàn bộ giá trị căn hộ mà không được hỗ trợ về mặt tài chính lại là một thách thức rất lớn”, bà Trang cho hay.

Theo giới chuyên gia trong ngành, cả chủ đầu tư và người mua nhà đều có chung tâm lý e ngại khi tham gia vào thị trường, trong đó nguồn vốn tín dụng là vấn đề được quan tâm nhất. Vì vậy, thị trường sẽ tiếp tục phải đối mặt với tình trạng giảm tính thanh khoản nếu quỹ tín dụng còn bị kiểm soát. Để cải thiện tình trạng này, nhiều chủ đầu tư đã và đang nỗ lực đưa ra những chương trình ưu đãi dành cho khách hàng như thanh toán linh hoạt như cam kết lợi nhuận qua hình thức cho thuê hay mua lại nhà, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, chiết khấu sản phẩm nhằm kích cầu, thu hút giao dịch. Do đó, đối với những nhà đầu tư hoặc cá nhân có năng lực tài chính thì đây là thời điểm thích hợp để săn tìm các sản phẩm chất lượng có giá phù hợp ở thị trường thứ cấp hoặc săn ưu đãi ở thị trường sơ cấp.