Sôi động trên thị trường căn hộ thứ cấp TP. Hồ Chí Minh 

Các sản phẩm có giá tỷ 11 tỷ đồng/căn chiếm 60% nguồn cung mới

Thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh - tâm điểm của nhiều đợt sốt đất trước đó cũng rơi vào tình trạng trầm lắng chung của toàn thị trường. Tuy nhiên, trong 9 tháng vừa qua vẫn có những tín hiệu phát triển tích cực dù trước bối cảnh rủi ro từ lạm phát và chi phí gia tăng. Thực tế, thị trường vẫn phải gặp không ít khó khăn khi tín dụng cho vay bị siết chặt, người mua nhà không tiếp cận được vốn vay dẫn tới khả năng chi trả bị ảnh hưởng lớn.

Thống kê của một số công ty nghiên cứu thị trường, chỉ ra lượng giao dịch căn hộ trong quý III/2022 giảm 89% so với quý trước đó, xuống còn hơn 990 căn, tỷ lệ hấp thụ kém ở mức 15% - thấp nhất kể từ năm 2019. Những dự án mới ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khoảng 35%, chủ yếu do giá quá cao. Lần đầu tiên, thị trường căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh xuất hiện nguồn cung mới có giá trên 11 tỷ đồng chiếm 60% tổng cung, giá mở bán bình quân là 124 triệu đồng/m2. Với các dự án đã ra mắt trên thị trường thì có mức giá ở giai đoạn tiếp theo tăng 10%.

Trong quý III, nguồn cung sơ cấp chỉ còn 6.000 căn, giảm 51% so với quý II. Trong đó, TP. Thủ Đức và Quận 1 là hai quận có nguồn cung mới lớn nhất. Hàng tồn kho chiếm tới 66% nguồn cung sơ cấp so với 4.400 căn, lớn nhất kể từ năm 2019. 

Nhận định về vấn đề, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường Savills TP. Hồ Chí Minh - Võ Thị Khánh Trang cho biết, giá bán căn hộ sơ cấp tăng dẫn tới lượng giao dịch sụt giảm, ảnh hưởng lên tính thanh khoản của dự án. Dự kiến trong quý IV này, thị trường sẽ có thêm khoảng 4.220 căn tới từ 18 dự án hiện hữu và 4 dự án mới. Theo quan sát của chuyên gia, để thúc đẩy nguồn cầu thì các chủ đầu tư dự án đã tung ra nhiều chính sách ưu đãi đa dạng như chiết khấu, tặng kèm gói nội thất, chính sách cho thuê lại, tặng voucher du lịch…

Còn theo dự đoán của Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam - Dương Thùy Dung, các khó khăn trong quý cuối năm 2022 của thị trường căn hộ sơ cấp TP. Hồ Chí Minh là việc nguồn cung trong giai đoạn này vẫn tiếp tục bị hạn chế, nhất là nguồn cung thuộc phân khúc bình dân, trung cấp. Với những người mua ở thực sẽ không có nhiều sự chọn lựa, bởi hầu hết các sản phẩm mới chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, hạng sang với giá trị đắt đỏ. 

Các chuyên gia bất động sản đều nhận định rằng, sự tăng giá khá mạnh của những dự án mới trong thời gian gần đây và sự sụt giảm nguồn cung của các dự án nằm trong phân khúc trung bình, giá rẻ trên thị trường sơ cấp là một trong những nguyên do lớn thúc đẩy sự tăng trưởng giá bán không ngừng. 

Hiện tại, giá bán ở hầu hết phân khúc bất động sản đã tăng khoảng 30% so với năm 2021 và cao hơn 50% so với năm 2019. Đáng chú ý, một số phân khúc ghi nhận mức tăng đến 100%.

Giá thứ cấp thấp hơn 35 - 60% so với sơ cấp

Trước bối cảnh này, nhiều chuyên gia cho rằng, động lực sẽ tới từ nguồn cung bị thiếu hụt, tiến độ xây dựng bị gián đoạn và giá bán căn hộ sơ cấp tăng cao đã khiến người mua nhà chú ý kỹ hơn tới những sản phẩm thứ cấp.

“Việc mua căn hộ thứ cấp đem tới cho khách hàng lợi thế là có thể vào ở ngay và thường có giá bán phù hợp hơn so với sản phẩm mới. Tuy nhiên, việc trả lại toàn bộ giá trị căn hộ nhưng lại không được hỗ trợ bởi các đòn bẩy tài chính lại là thách thức không nhỏ với người mua” - Bà Trang nhận định. 

Chị Nguyễn Thanh Hằng (Bình Dương) cho biết, chị đang tìm mua một căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh để cho con trai lên sống và học tập. Chị tìm tới nhiều dự án mới triển khai hoặc đang bàn giao nhà nhưng giá bán mà chủ đầu tư đưa ra là quá cao, vượt quá tài chính của chị. 

Do đó, chị Hằng chuyển sang tìm các dự án đã được sử dụng trước đó và quyết định mua một căn hộ 80m2 tại dự án Eco Green (quận 7) có giá bán là 63 triệu đồng/m2. “Căn hộ này đã có nội thất cơ bản, có thể dọn vào ở ngay được. Mức giá như vậy cũng tốt hơn nhiều các dự án mới triển khai trong cùng khu vực khi những dự án đó đều có giá từ 70 triệu đồng/m2. Thậm chí có những căn hộ lên tới 80 triệu đồng/m2.

Công ty Savills cho rằng, khi so sánh mức giá sơ cấp và thứ cấp trên mỗi m2 tại các căn hộ ở cùng phân khúc và cùng quận thì những căn hộ phân khúc trung bình có giá thứ cấp thấp hơn sơ cấp khoảng 35%. Với căn hộ giá rẻ, mức chênh lệch này có thể lên 60%.

Sự chênh lệch giữa giá bán sơ cấp và thứ cấp có vẻ cao hơn tại những quận đã được quy hoạch bài bản và đô thị hóa cao. Căn hộ phân khúc càng thấp thì có mức chênh lệch càng lớn. Chẳng hạn như tại quận 7, mức chênh lệch của căn hộ trung bình là 35%, còn căn giá rẻ là 60%. Trong khi tại khu vực Bình Chánh, các căn giá rẻ chênh chỉ 26%.

Theo ghi nhận của Bộ phận Nghiên cứu Thị trường Savills TP. HCM, có thể thấy vào quý III, giá căn hộ thứ cấp tại các quận 1, 3, Thủ Đức giảm mạnh, nhưng lại tăng nhẹ ở các quận khác. Điều này phản ánh thực tế là các chủ nhà và nhà đầu tư đang giảm kỳ vọng lợi nhuận của mình và tạo cơ hội cho người mua bất động sản.