Thị trường nhà ở giá rẻ liệu có thể “bùng nổ” nhờ các dòng vốn mạnh?

Giữa quý II/2022, “ông lớn” của ngành địa ốc Vinhomes làm dậy sóng dư luận khi công bố kế hoạch sẽ triển khai làm nhà ở xã hội giá dưới 1 tỷ đồng. Mục tiêu là hoàn thành 500.000 căn nhà giá rẻ trong vòng 5 năm tới đấy. Quy mô các dự án khoảng dự kiến là 50-60 ha tập trung tại các vùng ven ở của thành phố Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, tỉnh Quảng Ninh, thành phố Đà Nẵng…

Dòng tiền đầu tư dần chuyển hướng sang sản phẩm nhà giá rẻ

Trước đó, Tập đoàn Hưng Thịnh đã công bố kế hoạch đầu tư khoảng 100.000 căn nhà ở xã hội với mức giá bán chỉ từ 20 triệu đồng/m2. Hay như Tập đoàn Thắng Lợi cũng tham gia vào cuộc đua thực hiện dự án nhà ở giá rẻ, khi dự kiến sẽ tung ra thị trường khoảng 10.000 căn, mức giá bán bình quân chỉ trên dưới 1 tỷ đồng.

Theo chia sẻ của ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Hưng Thịnh cho hay: “Đây chỉ là khởi đầu, chúng tôi đã có nền tảng sẵn trước đó nên sẽ làm được nhiều hơn trong chiến lược xây dựng 1 triệu căn nhà giá rẻ dành cho công nhân ở Bình Dương và 1 triệu căn nhà xã hội ở TP.HCM”.

Dù chưa biết kết quả trong thực tế sẽ ra sao, tuy nhiên những diễn biến của thị trường bất động sản cho thấy các "đại gia" hàng đầu trong ngành địa ốc đang bắt đầu có xu hướng dịch chuyển dòng tiền về các sản phẩm có giá mềm, thay vì chỉ tập trung vào phát triển phân khúc sản phẩm cao cấp, hạng sang như trước đó. Câu hỏi được đặt ra vào lúc này là vì sao có hiện tượng trên?

Theo ý kiến nhận định của các chuyên gia, lý do quan trọng nhất cho hiện tượng trên là bởi những đòi hỏi bức thiết của thị trường. Các kết quả điều tra khảo sát thực hiện trong thời gian gần đây đều cho thấy sự mất cân bằng cung cầu đang ngày càng nghiêm trọng hơn khi số lượng nhà có giá bán cao vượt trội hơn so với nhà giá rẻ. Người dân bình thường gần như mất hoàn toàn khả năng sở hữu nhà, trong khi tồn kho nhà hạng sang, cao cấp ngày càng gia tăng.

Theo nhận định của chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, trong việc đầu tư nhà đất, khi mức giá bán tăng từ 50 - 70% chỉ trong thời gian ngắn trên dưới một năm, nhà đầu tư không quan tâm tới giá trị sử dụng thực tế mà chỉ chăm chăm mua vào với giá cao để sau đó tiếp tục bán với giá cao hơn, thì thị trường đã bước vào giai đoạn "nguy hiểm".

Vì thế, việc có nhiều doanh nghiệp bất động sản đầu ngành có động thái điều chỉnh lại dòng tiền, cơ cấu lại danh mục sản phẩm đi theo hướng phù hợp với tài chính của đại đa số những người mua nhà ở thực. Đây sẽ quyết định quan trọng giúp cân bằng và ổn định thị trường bất động sản, duy trì sự tăng trưởng ổn định, bền vững.

Một lý do khác được đưa ra theo nhận định của ông Võ Quốc Thắng, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Đồng Tâm là việc triển khai nhà ở giá rẻ sẽ là một phần trong trách nhiệm xã hội của các đơn vị doanh nghiệp, cũng là cơ hội rất tốt để cùng chia sẻ về mục tiêu cũng như tầm nhìn hướng đến sự phát triển bền vững, ổn định chung.

Trong quá trình thực hiện triển khai các dự án nhà ở có giá thấp, hầu hết các đơn vị doanh nghiệp đầu ngành địa ốc không chú trọng đặt mục tiêu lợi nhuận, mà chủ yếu đề cao về tinh thần trách nhiệm xã hội, tạo dựng nên các giá trị chung cho cộng đồng, thông qua việc cung cấp các sản phẩm nhà ở có giá bán vừa túi tiền phục vụ cho nhu cầu phổ thông.

Liệu có thực sự giải được “cơn khát” nhà ở xã hội?

Những kết quả thăm dò từ thị trường đã chỉ ra, trong vòng hơn 10 năm qua, mức giá trung bình của mọi phân khúc nhà đất đã tăng từ 3-5 lần. Ngoại trừ loại hình nhà ở cao cấp, số lượng căn hộ chung cư bình dân và trung cấp trên thị trường đã sụt giảm một cách nhanh chóng, thậm chí có những thời điểm nguồn cung trên thị trường là bằng không.

Cụ thể, trước thời điểm năm 2009, loại hình nhà ở giá rẻ thường nằm trong ngưỡng giá chỉ từ 500 - 700 triệu đồng/căn, các căn hộ chung cư tầm trung có mức giá từ 900 triệu đồng/căn. Đến giai đoạn những năm 2015 - 2018, phân khúc nhà giá rẻ đã tăng lên vùng giá từ 0,9 - 1,3 tỷ đồng/căn, nhà ở thương mại mở bán với mức giá trung bình dưới 600 triệu đồng/căn đã rơi vào tình trạng vô cùng khan hiếm.

Đặc biệt, đến giai đoạn năm 2019 - 2021, các cơn sốt đất liên tiếp xảy ra, khiến cho mặt bằng giá các phân khúc nhà đất cũng theo đó “leo thang” liên tục. Nhà giá rẻ có mức giá trung bình trên dưới 1 tỷ đồng hầu đã như biến mất trong rổ hàng, điều này khiến cho giấc mơ tìm được nơi “an cư” của đối tượng người thu nhập thấp và trung bình ngày càng trở nên xa vời.

Vì vậy, việc hàng loạt đại gia địa ốc có dòng vốn mạnh tham gia vào cuộc chạy đua làm nhà ở giá rẻ, nhà bình dân được kỳ vọng sẽ cải thiện đáng kể về nguồn cung, từ đó giải được “cơn khát” nhà ở dành cho người dân, đặc biệt là đối tượng lao động phổ thông, khách hàng thuộc tầng lớp trung lưu và những người có thu nhập thấp.

Một vấn đề được đặt ra là cần phải có những giải pháp thực tế để các sản phẩm nhà giá rẻ đến được tay của những người dân có nhu cầu ở thực. Bởi có một thực tế là hiện nay những người có thu nhập thấp vẫn là những F3, F4 nằm trong chuỗi cung ứng, tức là phải chịu thiệt thòi khi mua nhà ở thông qua tay của giới đầu cơ, khiến cho mức giá tăng từ 5 - 10%, thậm chí còn cao hơn.

Theo nhận định của Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, thì việc các nhà đầu tư giàu tiềm lực tài chính tham gia triển khai phân khúc nhà ở giá rẻ sẽ là tín hiệu rất tích cực, giúp điều tiết và cân bằng thị trường. Bên cạnh các dòng sản phẩm để bán, các doanh nghiệp cần tăng cường phát triển loại hình nhà ở cho thuê, vì đối tượng công nhân, người lao động nghèo ở đô thị với thu nhập ít ỏi cũng rất khó có thể mua được nhà, dù cho có giá rẻ.

Để khuyến khích các đơn vị doanh nghiệp rót tiền, cần phải nhanh chóng “cởi trói” về mặt cơ chế pháp lý. Điển hình như việc vướng mắc các thủ tục trong quy định về trích lập 20% quỹ đất dự án nhà ở thương mại để phục vụ cho việc xây nhà ở xã hội theo Nghị định 49, hay giải được bài toán về nguồn vốn vay ưu đãi…

Nếu được "cởi trói", những dự án nhà ở giá rẻ, mà trong đó nòng cốt là nhà ở xã hội và loại hình nhà ở dành cho công nhân sẽ tăng hấp lực đối với các doanh nghiệp quy mô lớn, đặc biệt là những "đại gia" hàng đầu của ngành địa ốc như như Vinhomes, Hòa Bình, Nam Long, Hưng Thịnh, Đồng Tâm, Địa Ốc Sài Gòn, Hoàng Phúc, TTC Land… vốn đã có những hoạt động hết sức tích cực trong thời gian vừa qua. Từ đó, giúp cho nguồn cung được cải thiện đáng kể, “cơn khát” về nhà ở của người dân được phần nào giải tỏa.

(Nguồn : VNbusiness)