Thị trường căn hộ thứ cấp ở thành phố Hồ Chí Minh sôi động trở lại

Người người đổ xô đi mua căn hộ thứ cấp

Dù muốn mua những dự án mới được hỗ trợ thanh toán theo tiến độ và được tận hưởng những tiện ích mới nhất nhưng người mua ở TP. HCM hiện rất khó tiếp cận với nhà sơ cấp. Giá bán của những dự án mới rất cao trong khi nguồn cung vô cùng ít ỏi. Vì vậy nhiều người buộc lòng tìm cơ hội ở thị trường nhà ở thứ cấp. 

Chị Thục Anh chia sẻ dù phải vay tới 40% giá căn hộ để hoàn tất hợp đồng mua lại nhà chung cư trị giá 2,2 tỷ nhưng đây vẫn là lựa chọn tốt nhất chị có thể làm ở giai đoạn này. Bởi lẽ nhưng căn hộ dự án mới đều đã tăng giá rất nhiều so với thời điểm trước khi dịch bùng phát. 

Đơn cử có thể kể tới những dự án ở quận 8, quận Bình Tân đang được triển khai nhưng không có giá căn nào dưới 2 tỷ đồng (40 triệu/m2). Thêm vào đó người mua cũng phải chờ 2 năm mới được bàn giao nhà. So đi tính lại chị Thục Anh đành phải chọn mua chung cư cũ với giá mềm hơn đôi chút là 37 triệu/m2. Căn hộ này đã được ra mắt thị trường 3 năm và gia đã tăng 60% so với thời điểm mới xuất hiện nhưng vẫn rẻ hơn nhiều so với các dự án mới. 

Cùng chung quan điểm trên là chị Trang (ở An Phú, Quận 2) khi nhận định chỉ có thể mua nhà tầm trung nếu tìm kiếm các dự án cũ. Thực chất các dự án cũ cũng đã tăng giá trung bình khoảng 30-50% so với thời điểm chào bán nhưng rẻ hơn so với dự án đang triển khai. Ví dụ các chung cư cao cấp, hạng sang ở quận 2 đang có giá 75-120 triệu/m2. Nếu người mua có tầm tiền thấp hơn thì chỉ có thể mua lại các dự án cũ. Tuy nhiên số lượng giao dịch cũng không có nhiều bởi lẽ số lượng các căn hộ rao bán khá ít. 

Theo giám đốc CBRE Việt Nam, bà Dương Thùy Dung đánh giá thì khách hàng ở TP. HCM đang có xu hướng tìm kiếm các căn hộ thứ cấp thay cho căn hộ sơ cấp tầm trung. Hiên giá bán trung bình chung cư sơ cấp ở thành phố đang là 51 triệu/m2. Mức giá này tăng đến 13% so với năm 2019. Mức giá tăng mạnh nhất ở phân khúc cao cấp và căn hộ hạng sang. 

Các căn hộ dự án mới mở ở vùng ven như Bình Tân, Bình Chánh, Thủ Đức cũng tăng khoảng 20-30% so với thời điểm 2019. Dịch bệnh khiến thu nhập của người dân thành phố cũng khiến nhiều người từ bỏ lựa chọn những dự án mới để tìm nhà ở trong khu đô thị cũ có mức giá vừa tiền hơn. 

Theo thống kê từ năm 2020 đến hết 2021, toàn thành phố chỉ có 31 dự án mới được xây dựng. Con số này đã giảm khoảng 30,4% so với 2019. Trong đó có tới hơn 7000 căn hộ ở phân khúc cao cấp chiếm khoảng 42% thị trường. Nhà ở trung cấp đạt con số 9618 căn và chiếm khoảng 56,9%. Riêng nhà ở bình dân chỉ có 163 căn và chỉ đạt 1% so với thời điểm 2019. Giá nhà vẫn gần như tăng thẳng đứng so với 2020.

Khu Thủ Thiêm giá khoảng 110-160 triệu/m2, trong khi khu vực quận 9 có giá khoảng 45-47 triệu/m. Do nguồn cung nhà ở trên thị trường thiếu hụt nghiêm trọng nên các chủ đầu tư đều muốn tối đa hóa lợi nhuận bằng việc đẩy giá cao hết mức có thể. Giá nhà luôn trong xu thế tăng, đặc biệt là trong bối nhu cầu mua trên thị trường sơ cấp rất mạnh, tỷ lệ hấp thụ thị trường đạt ở mức 70-80%.

Những yếu tố thúc đẩy thị trường nhà ở thứ cấp phát triển trong năm 2022

Bên cạnh lợi thế về giá cả, nhà đầu tư cũng ưu tiên lựa chọn thị trường căn hộ thứ cấp bởi những lý do sau :

Nhận nhà ở ngay

Khi mua nhà ở dự án, nhà đầu tư sẽ phải chờ đợi 1-2 năm để có thể nhận bàn giao nhà. Nhưng nếu chọn mua căn hộ thứ cấp gia chủ có thể dọn vào ở được ngay. Thậm chí nếu chưa có nhu cầu ở, gia chủ có thể cho thuê lại để lấy lãi. Người mua không phải chịu rủi ro như không biết tốc độ hoàn thiện, chất lượng công trình hoặc tiện ích dự án như thế nào. Giữa bối cảnh dịch bệnh Covid còn diễn biến xấu thì việc đầu tư vào tài sản có tính hiện hữu, chắc chắn về mặt giá trị như căn hộ thứ cấp sẽ là điều tuyệt vời.

Tính pháp lý của căn hộ 

Đầu tư mua nhà thứ cấp, khách hàng sẽ không cần phải quá lo lắng về vấn đề pháp lý. Bởi lẽ các dự án đã hoàn thành đều đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu, có sổ hồng. Nếu trường hợp chủ đầu tư nhập nhằng chưa cấp sổ đỏ cho các hộ dân cư trước đó thì khách hàng dễ dàng có thể tham khảo thông tin, lựa chọn rút lui và tìm cơ hội khác.

Người mua có quyền thương lượng giá

Khi mua căn hộ thứ cấp, khách hàng có quyền thương lượng đàm phán về giá cả với chủ nhà cũ. Nếu gia chủ có nhu cầu bán nhanh nhà do ly hôn, chuyển nhà, định cư nước ngoài, gặp vấn đề về tài chính hoặc sức khỏe cá nhân… thì người mua dễ dàng đàm phán để có thể đạt được mức giá như thỏa thuận mong muốn. Người bán cũng sẽ dễ dàng chấp thuận mức giá hợp lý mà người mua đưa ra hoặc có thể gia lộc nếu thấy khách hàng có thiện chí muốn giao dịch.

Cộng đồng cư dân đã hình thành từ trước đó

Các căn hộ chung cư đã bàn giao một vài năm thường đã hình thành khu dân cư ổn định. Trong bối cảnh dịch bệnh như hiện tại thì việc tìm những khu nhà ở sạch sẽ, nề nếp với không gian sống khoa học là điều rất quan trọng. Đây là điều mà người mua chỉ có thể đánh giá hoặc tìm hiểu ở các khu chung cư đã đi vào hoạt động thời gian dài. Khách hàng dễ dàng xác định được khu nhà mình định mua có phù hợp với phong cách sống của gia đình hay không.