Thị trường bất động sản Việt Nam như một chàng thanh niên đang lớn nhưng mặc... “áo chật”

Giải bài toán vốn- nguồn lực- động lực

PV: Năm 2022 là một năm có nhiều biến động của ngành bất động sản, ông đánh giá như thế nào về trạng thái chuyển động thị trường nóng lạnh bất thường?

Ông Nguyễn Thế Điệp: Về bản chất, thị trường bất động sản Việt Nam rất tốt nhưng chẳng khác nào một chàng thanh niên đang lớn, luôn luôn bị “chật áo”- các chính sách của chúng ta không đồng bộ, thường “giật cục” và “phanh gấp” khiến thị trường bị ảnh hưởng lớn.

Thời gian qua, thị trường bất động sản đang trầm lắng do hàng loạt yếu tố tác động như: “siết” tín dụng, trái phiếu chứng khoán, sửa đổi Luật Đất đai...

Kênh trái phiếu chứng khoán là kênh vô cùng quan trọng nhưng vừa qua chúng ta làm chưa đồng bộ, gây tác động lớn đến xã hội và ảnh hướng tín nhiệm của các doanh nghiệp.

Chính phủ chuẩn bị sửa đổi Luật Đất đai đã tạo ra tâm lý chờ đợi, nghe ngóng xem luật mới ảnh hưởng tới việc đầu tư hay không cũng là lý do các nhà đầu tư giữ trạng thái dừng an toàn.

Về chính sách tín dụng, theo Chỉ thị 13 của Thủ tướng Chính phủ, với những doanh nghiệp phát triển, làm ăn tốt, uy tín thì vẫn nên “bơm tiền” cho họ làm nhưng đằng này dừng là dừng tất cả. Bất động sản liên quan đến tài chính ngân hàng, dòng vốn vì thế nếu chỉ cần ách tắc ở một khâu thì thị trường gặp vấn đề ngay. Bất động sản nắm tỷ trọng trong nền kinh tế rất lớn, khi thị trường bất động sản có vấn đề, trầm lắng thì tất cả các ngành nghề đều bị ảnh hưởng. Theo tôi, nếu chúng ta điều tiết tốt thì nguồn lực không thiếu.

Nhưng ở diễn biến khác, trong giai đoạn vừa qua, về mặt chính sách vĩ mô, nếu chúng ta không điều tiết thì chỉ số phát lên cao. Thực tế cho thấy, khi thị trường bất động sản “tụt” thì tất cả mọi lĩnh vực đều “hạ nhiệt”. 

PV: Thời gian tới, theo ông diễn biến thị trường bất động sản sẽ theo chiều hướng nào?

Ông Nguyễn Thế Điệp: Với tình hình hiện nay, rất khó dự báo chính xác về thị trường bất động sản vì tất cả đều phụ thuộc vào chính sách tài chính cũng như dự thảo sửa đổi Luật Đất đai. Còn hiện tại, với chính sách lãi suất và tình hình room tín dụng siết chặt thì chắc chắn thị trường vẫn trầm lắng.

Theo nhìn nhận của tôi, thị trường bất động sản của Việt Nam là thị trường tốt, chúng ta đang ở giai đoạn cao điểm của đô thị hóa cho nên nhu cầu ở cũng như đầu tư là rất lớn. Do vậy, để điều tiết được một thị trường tốt chúng ta phải hết sức nhạy bén, tỉnh táo và cần có thời gian, độ trễ nhất định.Nếu chúng ta điều tiết chính sách vĩ mô tốt, đặc biệt là tín dụng ngân hàng củng cố lại thì thị trường sẽ phục hồi.

 Bài toán của bất động sản là vốn- nguồn lực- động lực, khi doanh nghiệp được tạo điều kiện thông thoáng, chính sách tài chính được “nới” thì thị trường sẽ vận hành trơn tru, việc tạo cơ chế chính sách chẳng khác gì người giàu góp vốn cho người tài làm ăn.

Kỳ vọng dòng vốn cho bất động sản được “khơi thông”

PV: Nói như vậy, ông đang kỳ vọng dòng vốn cho bất động sản được “khơi thông” và thị trường sẽ phục hồi?

Ông Nguyễn Thế Điệp: Đúng vậy! Theo tôi, thị trường bất động sản sẽ dần ổn định khi chính sách liên quan đến lãi suất tín dụng, tỷ giá được điều tiết bình ổn.

Xem xét cả quá trình có thể thấy dòng vốn vào động sản vẫn tăng trưởng qua các năm chứ không suy giảm. Năm 2023 nếu “nới” tín dụng, chính sách vĩ mô về trái phiếu chứng khoán khai thông, lấy lại được tín  nhiệm thì chắc chắc thị trường bất động sản sẽ phát triển tốt.

PV: Thị trường bất động sản sẽ trầm lắng trong ngắn hạn, các chủ đầu tư đang tìm kiếm các đối tác để có nguồn vốn dài hạn thay vì phụ thuộc vào tín dụng. Theo ông, các doanh nghiệp cần làm gì trong thời điểm này?

Ông Nguyễn Thế Điệp: Hiện nay, cả đòn bẩy tài chính cá nhân và doanh nghiệp đều bị tắc, ngân hàng siết chặt thì làm sao có thể khơi thông được. Thị trường bị "siết" room tín dụng dẫn đến khó khăn trong việc huy động vốn cho khách mua cũng như chủ đầu tư.

 Khi dòng tiền bị hạn chế thì các dự án dù có chính sách ưu đãi hấp dẫn cũng rất khó bán hàng, bởi hầu hết các dự án đều gắn với chương trình hỗ trợ cho vay.  Khách hàng đầu tư bất động sản dùng "đòn bẩy" tín dụng chiếm tỷ lệ  cao do vậy khi mối liên hệ giữa khách hàng và chủ đầu tư bị cắt đứt, thị trường ảm đạm là điều tất yếu. Theo tôi, cốt lõi vẫn là chính sách điều tiết vĩ mô.

20 năm vừa qua, do chính sách được “thả lỏng”, bộ mặt đô thị, liên kết khung hạ tầng phát triển mạnh mẽ, loạt doanh nghiệp trưởng thành nhanh chóng. Vì thế, để tháo gỡ những vướng mắc hiện nay, theo quan điểm của tôi vẫn là cơ chế, chính sách hợp lý, phù hợp với phát triển thực tiễn.

PV: Qua thời gian này, ông nhìn nhận đâu là phân khúc giữ được nhiệt?

Ông Nguyễn Thế Điệp: Thời gian tới, bất động sản nghỉ dưỡng, công nghiệp, nhà ở xã hội được đánh giá là điểm sáng bởi còn nhiều dư địa tăng trưởng. Nhu cầu thực của các phân khúc này khá lớn. Đặc biệt, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp lên tới gần 90% kéo theo nhu cầu về nhà ở của công nhân, nhu cầu đầu tư hoặc nghỉ dưỡng của các chuyên gia nước ngoài.

PV: Ông có lời khuyên gì với nhà đầu tư? Liệu bất đông sản có phải là kênh trú ẩn an toàn ở thời điểm hiện nay?

Ông Nguyễn Thế Điệp: Theo tôi, ở Việt Nam, bất động sản là kênh đầu tư tốt trong dài hạn. Bất động sản phát triển theo chu kỳ. Thông thường, một chu kỳ là trên dưới 10 năm, lúc nóng lúc lạnh nhưng cuối cùng là lên rất cao.

Về chính sách, các địa phương cần khuyến khích, tạo động lực cho những phân khúc đáp ứng nhu cầu thực tiễn, còn những phân khúc  mang tính đầu cơ thì cần hạn chế, bó hẹp.

PV: Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi!