Giới chuyên gia cho rằng, sự phục hồi tích cực của ngành du lịch và việc cho phép cấp “sổ đỏ” cho loại hình condotel, officetel sẽ là động lực tăng trưởng của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng trong năm 2023.

Từ năm 2022 đến nay, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng chìm sâu trong “giấc ngủ đông” khi hầu hết các loại hình đều bị sụt giảm về nguồn cung và thanh khoản. Thậm chí, tại một số địa phương có lợi thế về du lịch như Đà Nẵng, Khánh Hòa, thị trường nhiều tháng trời “nằm im bất động” vì không ghi nhận nguồn cung mới.

Bước sang năm 2023, thị trường bất động sản nghỉ được cho rằng rất khó phục hồi khi Việt Nam mới chỉ đón 1,8 triệu lượt khách quốc tế, thấp hơn 40% so với cùng kỳ năm 2019. Do đó, phân khúc này cần rất nhiều “nỗ lực” để có thể phục hồi hoàn toàn.

Để hiểu rõ hơn về khả năng phục hồi của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong thời gian tới, phóng viên đã có cuộc trao đổi với bà Nguyễn Tố Uyên – Trưởng bộ phận Tư vấn Savills Hotels.

PV: Bà có đánh giá gì về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong quý 1/2023?

Bà Nguyễn Tố Uyên: Trong ba tháng đầu năm 2023, Việt Nam đón 2,7 triệu lượt khách quốc tế, thấp hơn 40% so với cùng kỳ năm 2019. Hai thị trường khách quốc tế lớn hiện nay là du khách Hàn Quốc với 811.000 lượt và Mỹ 207.000 lượt. Bên cạnh đó, ngành du lịch đón tiếp 27,7 triệu lượt khách nội địa, tăng 6,1% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đây là những tín hiệu khá tích cực, dẫu vậy việc chậm phục hồi nguồn khách Trung Quốc vẫn đem đến nhiều thách thức cho hoạt động ngành du lịch. Bên cạnh việc nguồn cầu chậm quay lại, trở ngại lớn nhất là rủi ro chênh lệch cung cầu. Tốc độ phát triển du lịch trước đây đã thúc đẩy hoạt động phát triển dự án, gia tăng nguồn cung tại một số điểm đến. Đặc biệt trong giai đoạn 2017 – 2019, trung bình mỗi năm có khoảng 10.000 phòng khách sạn trung cao cấp đi vào hoạt động. Điều này dẫn đến rủi lớn, và trong tương lai có thể dẫn đến cuộc cạnh tranh khốc liệt trên phương diện giá phòng và nguồn nhân sự, thậm chí ngay cả khi nguồn cầu quay trở lại.

Về hoạt động bán bất động sản nghỉ dưỡng, từ quý 4/2022 đến nay thị trường trầm lắng hơn so với các giai đoạn trước đó. Các dự án sơ cấp lẫn dự án mới đều có tình hình bán chậm dù chủ đầu tư vẫn đưa ra các chính sách ưu đãi. Nhiều dự án trì hoãn việc bán hàng so với kế hoạch hoặc chỉ nhận booking để thăm dò thị trường. Nhìn chung, tính thanh khoản thị trường hiện nay kém hơn so với trước dịch.

PV: Bắt đầu từ năm 2022, cùng với ngành du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng cũng đang trong quá trình phục hồi. Tuy nhiên, tại sao tới thời điểm hiện tại phân khúc này vẫn “giậm chân tại chỗ”, thậm chí còn đang trên đà sụt giảm, thưa bà?

Bà Nguyễn Tố Uyên: Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là phân khúc ngôi nhà thứ hai đang ghi nhận các dấu hiệu chững lại, một phần do các yêu cầu kiểm soát tín dụng chặt chẽ hơn đối với một số lĩnh vực.

Việc khó tiếp cận nguồn vốn khiến các hoạt động phát triển dự án cũng như mở bán đều bị tạm hoãn, chờ đợi thị trường khởi sắc hơn.

Bên cạnh đó các tác động về kinh tế toàn cầu như lạm phát, lãi suất gia tăng, biến động thị trường cũng như các vướng mắc về khung pháp lý và chất lượng quản lý của dự án cũng là các yếu tố khiến ngành bất động sản nghỉ dưỡng đối mặt với nhiều khó khăn.

PV: Chính vì thị trường giảm tốc nên trong thời gian vừa qua, làn sóng bán cắt lỗ một số loại hình bất động sản nghỉ dưỡng bắt đầu xuất hiện và xu hướng gia tăng. Là một chuyên gia nghiên cứu về phân khúc này, bà có nhận xét gì về tình trạng ở trên?

Bà Nguyễn Tố Uyên: Trong bối cảnh thị trường gặp nhiều biến động, việc các nhà đầu tư thực hiện tái cấu trúc danh mục là điều dễ hiểu.

Trước đại dịch, nhiều người mua sản phẩm ngôi nhà thứ hai nhằm mục đích đầu tư, và thường sử dụng đòn bẩy tài chính hỗ trợ các giao dịch bất động sản này. Dưới những tác động kéo dài từ đại dịch, hoạt động kinh doanh nghỉ dưỡng bị gián đoạn, khiến các dự án ngôi nhà thứ hai gặp khó khăn trong việc tạo ra dòng tiền để nhà đầu tư chi trả các khoản vay, dẫn đến tình trạng một số nhà đầu tư gặp áp lực lớn từ ngân hàng, tổ chức tài chính và buộc phải “cắt lỗ” để giảm áp lực tài chính.

PV: So với các phân khúc khác, làn sóng cắt lỗ bất động sản nghỉ dưỡng có gì khác biệt không, thưa bà?

Bà Nguyễn Tố Uyên: Có thể nói rằng phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng có tính đặc thù, phụ thuộc nhiều vào hoạt động kinh doanh du lịch và dễ bị tác động bởi các thay đổi kinh tế, chính trị, xã hội. Do đó, các dự án nghỉ dưỡng trước đây chỉ tập trung vào số lượng thay vì chất lượng là những dự án đầu tiên bị tác động và đây cũng là phân khúc có nhu cầu thoái vốn cao.

Tuy nhiên, thị trường vẫn có những dự án được hoạch định cẩn trọng, có khả năng vận hành như một khách sạn/khu nghỉ dưỡng với sự tham gia của các đơn vị quản lý chuyên nghiệp và đạt kết quả hoạt động và quá trình hồi phục khả quan. Ngoài ra, bên cạnh đối tượng khách mua để đầu tư, vẫn còn nhóm khách hàng mua cho mục đích sử dụng nghỉ dưỡng (sản phẩm lifestyle) vốn không quá chú trọng vào tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê. Do đó, tuy có làn sóng thoái vốn ở một số dự án bất động sản nghỉ dưỡng nhưng nhu cầu không giống nhau ở các phân khúc và mục đích đầu tư.

PV: Nhiều người kỳ vọng, trong năm 2023, ngành du lịch cũng như phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sẽ được “bù đắp” khi khách du lịch Trung Quốc quay lại. Bà có đánh giá gì về động lực phát triển này?

Bà Nguyễn Tố Uyên: Trước khi đại dịch diễn ra, gần 1/3 lượng khách quốc tế đến Việt Nam là từ Trung Quốc. Đây là một tỷ trọng không nhỏ và rất khó để tìm kiếm các nguồn khách thay thế. Tuy đã được đưa vào danh sách thí điểm nối lại du lịch theo đoàn của Trung Quốc từ ngày 15/3/2023, ngành du lịch Việt Nam sẽ cần thêm một thời gian để các đơn vị trong ngành như hãng hàng không, công ty lữ hành du lịch nối lại hoạt động và đạt được mức như trước đại dịch. Dẫu vậy đây vẫn là một tín hiệu tích cực hỗ trợ quá trình khôi phục của ngành bất động sản nghỉ dưỡng.

Một điều đáng lưu ý là sau dịch Covid-19, du khách ít nhiều có sự thay đổi về thị hiếu và cách thức đi du lịch. Thậm chí như khách Trung Quốc, thay vì đi du lịch theo đoàn đông giá rẻ, họ bắt đầu hướng đến các tour tự túc, muốn tìm hiểu kỹ hơn về văn hóa, ẩm thực và các tour mang tính bền vững, thân thiện với môi trường. Đây là một thách thức cho ngành du lịch Việt Nam khi phải chuyển hướng sản phẩm cho phù hợp với thị hiếu. Về mặt tích cực, đây là thời điểm thích hợp để các chủ đầu tư xem xét, cải thiện kế hoạch triển khai để dự án phát triển, đi vào vận hành một cách bền vững hơn cũng như đáp ứng các thay đổi trong nhu cầu của du khách sau đại dịch.

PV: Vậy theo bà, trong năm 2023, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có những động lực tăng trưởng lớn nào?

Bà Nguyễn Tố Uyên: Tuy bối cảnh hiện tại có một số yếu tố không thuận lợi đối với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, vẫn có những dự án được hoạch định cẩn trọng, bài bản và mang lại cơ hội đầu tư tốt.

Trước khi đại dịch xảy ra, ngành du lịch Việt Nam đã ghi nhận tốc độ tăng trưởng ấn tượng, trong đó lượt khách quốc tế đến Việt Nam tăng trung bình 16,9%/năm trong giai đoạn 2009-2019. Tốc độ tăng trưởng lượt khách là một trong những động lực thúc đẩy sự tăng trưởng của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng để đáp ứng nhu cầu lưu trú ngày càng đa dạng của nhiều đối tượng khách hàng. Tôi nhận thấy người mua hiện nay không chỉ xem các sản phẩm ngôi nhà thứ hai đơn thuần là sản phẩm đầu tư mà còn chú trọng về mục đích sử dụng như một sản phẩm nghỉ dưỡng.

Ngoài ra, các hướng dẫn gần đây về việc cấp giấy chứng nhận cho căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng cũng là một tín hiệu tích cực, kỳ vọng sẽ thúc đẩy sự phục hồi của thị trường.

PV: Bà vừa nhắc đến tín hiệu tốt đến từ việc cấp “sổ đỏ” cho loại hình căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng. Theo bà, điều này có khả năng giúp thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi mạnh mẽ trong thời gian tới?

Bà Nguyễn Tố Uyên: Condotel là một sản phẩm đặc biệt, bao gồm tính chất của bất động sản lưu trú và tính thương mại. Người mua condotel cần được công nhận quyền sở hữu hợp pháp đối với sản phẩm này, để có thể sử dụng căn condotel của họ cho các nhu cầu tài chính cá nhân như hoạt động thế chấp. Điều này có thể hỗ trợ tính thanh khoản sản phẩm này tốt hơn.

Bên cạnh đó chủ sở hữu cũng cần được đảm bảo quyền được đưa ra ý kiến đối với các vấn đề liên quan đến vận hành và bảo trì của dự án thông qua ban quản trị, tương tự như quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ chung cư thông thường. Vai trò của ban quản trị cần được tăng cường hơn để bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu. Tuy nhiên chúng ta cũng cần một cơ chế nhằm hỗ trợ ban quản lý dự án bao gồm đơn vị quản lý tài sản, nhà điều hành khách sạn có thể tự chủ trong các vấn đề chuyên môn để việc vận hành, kinh doanh dự án đạt hiệu quả tối ưu. 

Theo đó, chủ sở hữu cần được bảo đảm quyền sở hữu đối với sản phẩm condotel, cũng như quyền đóng góp ý kiến nhưng đồng thời cũng cần cơ chế để đơn vị vận hành có thể tự chủ ở một số khía cạnh. Việc đưa ra hướng dẫn pháp lý rõ ràng cho mô hình này được kỳ sẽ giúp khơi thông điểm tắc nghẽn và giúp thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phát triển hơn.

PV: Bên cạnh những cơ hội này, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ còn đối mặt với những thách thức nào trong năm 2023?

Bà Nguyễn Tố Uyên: Các chính sách kiểm soát và chi phí lãi vay sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến hoạt động phát triển, đầu tư bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng.

Tình hình phát triển nguồn cung mới kém sôi động. Nhiều dự án đã trì hoãn công tác giới thiệu ra thị trường, hoặc đã triển khai nhưng thực hiện khá dè dặt so với trước.

Tuy nhiên việc giảm tốc của các dự án đang triển khai cũng có mặt tích cực là giúp các khách sạn, resort đang hoạt động giảm bớt áp lực về cạnh tranh với nguồn cung phòng mới và có thời gian để điều chỉnh hoạt động cho phù hợp với quá trình khôi phục của ngành nghỉ dưỡng trong trung và dài hạn.

PV: Theo bà dự báo, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong những quý tiếp theo của năm 2023 sẽ diễn ra như thế nào? Xu hướng nào sẽ dẫn dắt thị trường phân khúc này trong năm nay?

Bà Nguyễn Tố Uyên: Chúng tôi cũng nhận thấy thị trường ngày càng đón nhận sự tham gia của các chủ đầu tư mới (các chủ đầu tư vốn hoạt động trong các lĩnh vực kinh doanh khác và mới gia nhập bất động sản nghỉ dưỡng). Họ là những đơn vị mong muốn đem đến các dự án chất lượng, mang dấu ấn độc đáo thay vì chỉ thuần chú trọng quy mô. Đặc biệt tại những dự án này, cách tiếp cận của thế hệ kế nghiệp của các chủ đầu tư được kỳ vọng sẽ tạo nên các dự án với điểm nhấn đặc sắc, cũng như chú trọng hơn đến các yếu tố phát triển bền vững.

Nhiều quỹ đầu tư, doanh nghiệp nước ngoài cũng đang quan tâm hơn đến hoạt động phát triển dự án tại Việt Nam – vốn trước đây chủ yếu do các đơn vị phát triển trong nước chiếm lĩnh thị trường.

Bên cạnh đó, các nhà điều hành khách sạn quốc tế và khu vực cũng đa gia tăng sự hiện diện tại Việt Nam, đem đến nhiều hơn sự lựa chọn thương hiệu đáp ứng phân khúc khách hàng mới như nhóm khách có thể linh động làm việc từ xa (digital nomad), khách công tác kết hợp du lịch (bleisure),...

Nhu cầu về các sản phẩm nghỉ dưỡng chú trọng đến yếu tố chăm sóc sức khỏe ngày càng gia tăng với nhiều mô hình có thể cân nhắc như các khu nghỉ dưỡng với hoạt động yoga, trị liệu, khu dân cư dành cho người cao tuổi (senior living), khu nghỉ dưỡng kết hợp chăm sóc sức khỏe và khu nghỉ dưỡng sinh thái cao cấp lân cận các thành phố lớn. Theo đó, thị trường sẽ cần dịch chuyển theo hướng chú trọng về chất hơn về lượng, tập trung kiến tạo những điểm nhấn và đem đến hiệu quả hoạt động vận hành.

Nhìn chung, chúng tôi vẫn lạc quan về tiềm năng thị trường cũng như mong đợi một năm nhiều tín hiệu khởi sắc cho ngành nghỉ dưỡng.

Trân trọng cảm ơn bà!