Thị trường bất động sản gặp khó do cơ chế, chính sách

Đề nghị rút gọn thủ tục đầu tư 

Theo Vneocnomy, tại Hội thảo quốc tế “Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam” mới được tổ chức, ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản cho biết, pháp lý, nguồn vốn tài chính, tổ chức thực hiện là ba nguyên nhân chính khiến thị trường địa ốc gặp khó như hiện nay. 

Được biết, từ cuối năm 2022, thị trường bất động sản đã gặp nhiều khó khăn, thanh khoản kém, hàng nghìn dự án phải dừng hoạt động. Đến hết nửa đầu năm 2023, tình hình này vẫn không có sự chuyển biến, nguyên nhân chủ yếu do các vấn đề pháp lý chưa được tháo gỡ và tiếp cận nguồn vốn hạn chế…

Cụ thể, trong 6 tháng qua, cả nước mới hoàn thành 25 dự án nhà ở thương mại với khoảng 10.000 căn, đạt khoảng 50% so với 6 tháng cuối năm 2022. Số lượng dự án đang được triển khai xây dựng là khoảng 659 dự án, đạt khoảng 60,4% so với 6 tháng cuối năm 2022; khoảng 23 dự án được cấp phép mới, đạt khoảng 29,41% so với 6 tháng cuối năm 2022; 30 dự án có đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, bằng khoảng 37,5% so với 6 tháng cuối năm 2022. 

Tổng lượng giao dịch bất động sản thành công trong nửa đầu năm 2023 là khoảng 187.000 giao dịch, đạt 36,13% so với 6 tháng cuối năm 2022. Lượng giao dịch giảm chủ yếu tập trung ở phân khúc đất nền. Trong đó, lượng giao dịch đối với nhà ở chung cư, nhà ở riêng lẻ thì chỉ bằng 40,69% so với 6 tháng cuối năm 2022. Giá bán chung cư tại các địa phương giảm từ 3 - 7% so với kỳ trước, nhà ở riêng lẻ giảm từ 7 - 10% đất nền tại các dự án giảm khoảng 9 - 12%. 

Các chuyên gia đánh giá kết quả kinh doanh bất động sản sụt giảm như trên là do những khó khăn từ chính sách và dòng vốn. Doanh nghiệp bất động sản không dễ để tiếp cận vốn vay, nguyên nhân do lãi suất cao (hiện 11 - 12%/năm), pháp lý dự án và niềm tin thanh khoản thị trường. 

“Việc hạ, giảm lãi suất 0,5-2% trong thời gian qua là một nỗ lực rất lớn của Chính phủ và hệ thống ngân hàng. Động thái này đang có hiệu ứng tích cực mạnh mẽ lên nền kinh tế và các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, nếu rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục dự án 1 năm có thể giúp doanh nghiệp tiết kiệm khoản lãi suất lên tới 12-15% chi phí vốn. Đó là chưa kể tiết kiệm chi phí tiền lương, máy móc thiết bị… cho cả năm”, ông Khôi nhận định.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản, hiện nay số lượng dự án phải tạm dừng do vướng mắc lên tới hàng nghìn dự án. Nguyên nhân chính do vướng mắc quy định pháp lý; vốn từ tín dụng ngân hàng, trái phiếu chính phủ hạn chế, vốn chủ sở hữu nhỏ về tổ chức thực hiện ở các cấp, các ngành và doanh nghiệp; điều chỉnh quy hoạch, vướng giải phóng mặt bằng, biến động nguyên vật liệu. Do đó, chính quyền các địa phương cần chủ động giải quyết theo thẩm quyền và phối hợp các Bộ, ngành, giải quyết phần công việc liên quan và đề xuất báo cáo chính phủ. Đồng thời cần rút gọn quy trình thủ tục đầu tư, nhất là với dự án nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ…

“Nếu tập trung giải quyết các nhóm khó khăn, vướng mắc nêu trên và giảm mức lãi suất, thì đầu năm 2024, thị trường bất động sản sẽ dấu hiệu phục hồi rõ hơn, nhiều sản phẩm bất động sản ra thị trường”, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản nhìn nhận.

Thủ tục phức tạp khiến giá bán nhà tăng cao 

Ông Joseph Low, Chủ tịch Bộ phận Bất động sản Tập đoàn Keppel tại Việt Nam nhìn nhận, nguồn cung nhà ở tại Việt Nam bị hạn chế bởi các thách thức đa dạng như vấn đề thanh khoản, thủ tục phê duyệt dự án không rõ ràng và phức tạp. Nếu những vấn đề này không được giải quyết sẽ làm tăng sự không ổn định của thị trường, dẫn tới tăng chi phí xây dựng, khiến giá bán nhà cao hơn nhiều.

Đứng ở góc nhìn nhà quản lý, ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư nhận định, hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản Việt Nam còn chưa đồng bộ, rõ ràng và còn nhiều phức tạp, sửa đổi ko kịp thời. Trong khi đó, thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư, xây dựng, đấu thầu, đặc biệt là đất đai vô cùng phức tạp dẫn đến việc thực hiện dự án đầu tư bị kéo dài. Tín dụng bất động sản và hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang bị kiểm soát chặt chẽ. Tất cả các yếu tố này sẽ ảnh hưởng đến sự phát triển của lĩnh vực bất động sản trong thời gian tới. 

Vì vậy, để bắt kịp xu hướng mới của thời đại, tiến tới chọn lọc các nhà đầu tư FDI chất lượng vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản thì Việt Nam cần tập trung giải quyết 5 vấn đề. 

Một là tiếp tục rà soát và hoàn thiện các quy định pháp lý về thị trường bất động sản, đặc biệt là loại hình bất động sản mới phù hợp với thông lệ quốc tế. 

Hai là thu hút đầu tư có chọn lọc, hướng tới các nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt, lựa chọn nhà đầu tư có giải pháp gắn với mô hình chuyển đổi kinh tế xanh, bền vững. Bên cạnh đó, đề cao trách nhiệm của nhà đầu tư đối với môi trường, xã hội trong quá trình đầu tư tại Việt Nam. 

Ba là, khẩn trương thực hiện điều hành linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách tiền tệ nhằm đáp ứng nhu cầu dòng vốn tín dụng phục vụ phát triển thị trường bất động sản. Tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư và người mua nhà có thể tiếp cận nguồn vốn tín dụng nhanh chóng.

Bốn là tiếp tục hoàn thiện và nâng cao chất lượng cơ sở hạ tầng nói chung và sở sở hạ tầng giao thông nói riêng để tạo nền tảng cho sự phát triển của thị trường bất động sản. 

Năm là cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh hấp dẫn, có tính cạnh tranh, thông thoáng và kịp thời tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc về chính sách nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các nhà đầu tư, ưu tiên đối với các dự án sử dụng đất lớn nhưng chậm triển khai.