Thị trường bất động sản cuối năm 2023 sẽ diễn biến như thế nào?

Theo Nhịp sống thị trường, tính từ đầu năm đến nay, Chính phủ liên tục có những động thái nhằm tháo gỡ vướng mắc cho thị trường địa ốc. Nhiều chính sách được ban hành để góp phần khơi thông về pháp lý cho các doanh nghiệp và dự án bất động sản. Về vấn đề tín dụng, Ngân hàng Nhà nước đã có 3 lần điều chỉnh lãi suất điều hành.

Theo đó, những tín hiệu tích cực này đã góp phần “phá băng” thị trường bất động sản khi thanh khoản bắt đầu ghi nhận sự cải thiện trở lại của một số phân khúc hướng về nhu cầu ở thực trên thị trường địa ốc. Trên cơ sở đó, nhiều kỳ vọng thị trường sẽ sớm hồi phục và sôi động trở lại.

Tuy nhiên, trong dự báo đầy thận trọng, ông Albero Beretta, CEO của I.F.O SRL dự báo thị trường bất động sản sẽ phục hồi kể từ giữa năm 2024 trong điều kiện không xuất hiện những biến số rủi ro hay những sự kiện không mong đợi khác xảy ra như chiến tranh và đại dịch.

Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển cũng cho rằng, khó có sự phục hồi sớm lạc quan từ nay đến cuối năm 2023. Sang năm 2024, vị chuyên gia phân tích, trong tình hình kinh tế có sự phục hồi, xuất khẩu ổn định cũng như nền kinh tế nội địa thuận lợi hơn, thị trường bất động sản sẽ tan băng. Nhưng ông Hiển cho rằng, sự phục hồi này chỉ diễn ra ở những khu vực đông dân cư, nơi có đầu tư khai thác tốt.

Mặc dù thừa nhận các động thái của Chính phủ đã và đang tác động tích cực đến thị trường bất động sản, song ông Hiển vẫn nhấn mạnh, chúng ta không thể đòi hỏi Chính phủ hành động để khiến thị trường bất động sản tăng trưởng ngay lập tức. Vấn đề hiện nay là ổn định hệ thống tài chính trước tiên, bên cạnh đó cần có một nhịp điều chỉnh về lãi suất. Vị chuyên gia kỳ vọng có thể xuất hiện thị trường mới vào đầu năm 2024.

Chia sẻ với báo chí, TS. Bùi Trinh, chuyên gia kinh tế nhấn mạnh rằng các chính sách của Chính phủ rất quyết liệt nhưng việc thực thi chính sách hoàn toàn chưa được như kỳ vọng mà Chính phủ, doanh nghiệp cũng như cả thị trường bất động sản đều đang trông đợi.

Vị chuyên gia này cho rằng, các động thái, chính sách của Chính phủ có thể có ý nghĩa quan trọng trong việc tạo tâm lý tích cực đối với thị trường bất động, nhưng chưa đủ mạnh để tạo chuyển biến cho thị trường. Nhìn chung, mức độ thẩm thấu hiện nay của các chính sách gần như bằng không, nên thị trường không ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực.

Còn theo ông Trần Mạnh, CEO của một doanh nghiệp địa ốc đến từ Hà Nội cho biết, độ “ngấm” chính sách vào thị trường cần có thời gian để phản ứng. Dù phản ứng tức thì đã xuất hiện sau tín hiệu giảm lãi suất và gỡ vướng thị trường của Chính phủ chính là niềm tin đầu tư bắt đầu khôi phục.

Để thị trường bất động sản hồi phục hoàn toàn cần rất nhiều yếu tố bổ trợ, trong đó lớn nhất là niềm tin của các nhà đầu tư. Thời điểm hiện tại, nhiều nhà đầu tư đang chật vật thoát hàng trong khi một lượng lớn các nhà đầu tư khác lại chờ đợi giá bất động hạ để vào tiền. Tâm lý trái chiều này đã khiến cung - cầu khó tương tác, dẫn đến thanh khoản thị trường yếu.

Ngoài ra, vị CEO này còn cho rằng, mức lãi suất cho vay bất động sản đang giảm gần bằng mức lãi suất trước dịch. Ông Trần Mạnh đánh giá, thời điểm 2018 - 2020, dù lãi suất cho vay bất động snar thả nổi ở mức khá cao nhưng người mua vẫn mạnh tay xuống tiền vào bất động sản. Nhưng diễn biến này lại trái chiều ở thời điểm hiện tại. Điều đó cho thấy niềm tin của nhà đầu tư là rất quan trọng. Ông Mạnh cho rằng, lượng tiền trong dân vẫn còn lớn, con số này thể hiện ở việc hàng trăm nghìn tỷ đồng gửi tiết kiệm nằm trong hệ thống ngân hàng.

Vị CEO cho biết thêm rằng, thị trường cần thời gian để lấy lại lực, cân bằng lại cơ cấu sản phẩm, nguồn cung, nhu cầu cũng như giá bất động sản. Sau thời gian này, thị trường sẽ bật tăng trở lại.

Bất động sản luôn là kênh tích sản, đầu tư ưa chuộng của nhiều người

Trước kia, câu nói vui “làm cả đời không bằng tiền lời lô đất” thường được lan truyền khắp nơi, bởi giá đất khi đó liên tục tăng nhanh, bỏ xa mức thu nhập của người dân. Tuy nhiên, thị trường hiện nay đã đảo chiều, theo đó câu nói vui kinh điển này không còn đúng trong ngắn hạn. Bởi, người bán bất động sản lúc này đa phần phải chấp nhận lỗ. Nhưng về dài hạn, câu nói này vẫn có phần đúng vì giá bất động sản khi vào chu kỳ tăng nhanh gấp 2-3 lần, thậm chí còn nhiều hơn. Minh chứng đã thể hiện rõ ở chu kỳ bất động sản thời gian vừa qua.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ Tịch Tập đoàn G6 cho biết, khoảng 10 - 20 năm tới, câu nói “làm cả đời không bằng tiền lời lô đất” có thể vẫn đúng. Bởi tốc độ đô thị hóa của Việt Nam hiện nay rất cao, hạ tầng sẽ được đầu tư mạnh, đồng thời nhu cầu nhà ở của người dân rất lớn. Bên cạnh đó, bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế.

Ông Quê cho rằng, sau giai đoạn bùng nổ, khi giá nền bất động sản đã quá cao, quỹ đất hạn chế, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của các ngành nghề khác, bất động sản sẽ không còn chiếm tỷ trọng cao trong nền kinh tế. Đầu tư bất động sản lúc này sẽ không chỉ đơn thuần là sản phẩm truyền thống như đất nền, chỉ mua và chờ tăng giá mà phải là những sản phẩm có chiều sâu hơn.

Từ trước đến nay, bất động sản luôn được lựa chọn là kênh tích sản và đầu tư ưa chuộng của rất nhiều người nhờ tiềm năng tăng giá mà nó mang lại. TS. Lê Xuân Nghĩa dẫn số liệu từ nhóm chuyên gia của Viện nghiên cứu phát triển kinh doanh cho biết, từ năm 1990 đến nay, giá vàng đã tăng khoảng 30 lần, trong khi giá bất động sản tăng khoảng 120 lần, gấp 4 lần giá vàng.

Trên thế giới, trong tất cả các mặt hàng thì vàng tăng giá nhanh nhất. Ví dụ, giá vàng ở Mỹ tăng gần 40 lần. Còn giá vàng Việt Nam tăng chậm hơn so với thế giới do giá vàng nước ta cao hơn giá thế giới. Một ví dụ và vị chuyên gia đưa ra đó là năm 1990, ông mua căn nhà hết 13 cây vàng, tương đương 26 triệu đồng, thì đến nay, căn nhà của ông có giá khoảng 8 tỷ đồng.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com cũng từng đưa ra dẫn chứng thực tế về giá bất động sản. Cụ thể, giá nhà tại quận Hoàn Kiếm thời điểm năm 2002 trung bình chỉ khoảng 11 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đến năm 2020, giá nhà tại khu vực này đã tăng lên tới 33 lần, đạt ngưỡng hơn 360 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, vị bày cũng cho biết thêm, giá nhà đất ở nơi tăng thấp nhất cũng đã cao gấp 3 lần so với năm 2011. Trong tương lai, dự báo mức giá sẽ còn tiếp tục tăng mạnh khi tốc độ đô thị hóa tại Việt Nam vẫn ở mức thấp, chỉ khoảng 35%. Trong khi con số này tại Trung Quốc và Hàn Quốc lần lượt là 60% và 815.

Dù vậy, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, giá nhà ở một số đô thị lớn của Việt Nam như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh rơi vào khoảng 2.000 USD/m2, vẫn rất thấp nếu so sánh với các quốc gia khác trong khu vực như Hong Kong, Singapore hay Australia,...

Trên thực tế, từ trước tới nay bất động sản vẫn luôn được đánh giá là kênh đầu tư hấp dẫn nhờ tiềm năng tăng giá lớn mà nó mang lại, đặc biệt là với những nước có tốc độ đô thị hóa cao như Việt Nam. Ông Troy Griffiths, Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho rằng, điểm thú vị của Việt Nam là dẫn trước các thị trường bất động sản khác nhờ tốc độ đô thị hóa 47%. Theo các nhà đầu tư, Việt Nam vẫn còn cả một chặng đường dài ở phía trước với quá trình đô thị hóa.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, trong quý 1 vừa qua, nhu cầu mua đất nền làm tài sản vẫn được các nhà đầu tư ưa chuộng và tiếp tục trở thành phân khúc được lựa chọn hàng đầu.

Một khảo sát cho thất, không chỉ người chưa có nhà đất muốn sở hữu bất động sản, mà những người đã sở hữu 3 bất động sản trở nên vẫn có nhu cầu mua thêm. Số này chiếm tới 87% người được hỏi. Tương tự, với người đã sở hữu từ 1-2 bất động sản, nhu cầu tiếp tục mua tài sản cũng chiếm lần lượt 66 và 79%. Trong đó, sản phẩm sơ cấp trong tầm giá 2,5 - 5 tỷ đồng thu hút lượng quan tâm lớn. Đa phần đều có nhu cầu mua đầu tư.