Giao dịch bất động sản qua sàn là cơ sở để xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường 

Đất hai giá - kẽ hở chính sách 

Theo VARS, giá đất tiệm cận với giá thị trường sẽ giúp thiết lập mặt bằng giá tương xứng với giá trị mang lại, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, chính sách tài chính đất đai. Đây không chỉ là mong muốn của cơ quan ban hành chính sách mà còn là mong muốn của đại đa số người dân cả nước. Việc xác định khung giá đất thị trường sẽ có tác dụng điều tiết thị trường, ngăn chặn đầu cơ, thổi giá, kéo giảm giá nhà, giúp người dân tới gần hơn với giấc mơ an cư. 

Thời điểm Luật Đất đai năm 1993 ra đời cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn. Thị trường bất động sản chính thức được hình thành từ đó đến nay, đã 30 năm cùng với quá trình phát triển kinh tế, nhận được sự quan tâm đặc biệt của người dân, nhà đầu tư và quan trọng đối với nền kinh tế, nhận được sự quan tâm đặc biệt của người dân, nhà đầu tư và các nhà hoạch định chính sách. Tuy nhiên, trong thực tế, quyền sử dụng đất phát triển chưa ổn định, minh bạch và tiềm ẩn nhiều rủi ro. 

Một trong những vấn đề tồn tại hiện nay của thị trường chính là tồn tại cơ chế đất hai giá. Giá đất theo khung giá nhà nước và theo thị trường có sự chênh lệch nhau rõ rệt. Mức giá đất theo quy định thấp hơn nhiều lần so với mức giá đất chuyển nhượng. Đây là nguyên nhân chính gây thất thoát ngân sách, khiếu nại trong lĩnh vực đất đai và tạo kẽ hở cho tiêu cực tham nhũng, đầu cơ đất đai. 

Theo thống kê, những vấn đề liên quan tới pháp lý chiếm tới 70% vướng mắc trong lĩnh vực bất động sản. Nổi bật là vướng mắc trong việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất. Theo thống kê của ngành thanh tra có tới 70% khiếu nại của công dân liên quan đến vấn đề đất đai. Nguyên nhân do khung giá đất không bám sát với mức giá thực tế khiến giá tiền đền bù đất cho người dân khi bị Nhà nước thu hồi đất chưa sát với giá thị trường. Dẫn tới việc khiếu kiện, khiếu nại, thời gian giải phóng mặt bằng kéo dài, nhiều dự án bị đình trệ hàng chục năm, phải điều chỉnh tổng vốn đầu tư tăng cao so với kế hoạch. 

Hơn thế nữa, sau hàng loạt vụ sai phạm về đất đai, nhiều dự án đã phải mất rất nhiều năm để chờ thẩm định giá đất để tính tiền sử dụng đất. 

Cơ quan có thẩm quyền cũng "mỏi mắt" tìm các đơn vị tư vấn và thẩm định giá do các đơn vị này đang lo sợ rủi ro trong công tác định giá. Trong khi cán bộ sợ trách nhiệm do quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất chưa rõ ràng.

Quy định khung giá đất cũng tạo kẽ hở cho nhà đầu tư khai “đất hai giá”. Khi chuyển nhượng bất động sản mức giá kê khai thường thấp hơn giá trị giao dịch thực tế để giảm số tiền thuế phải nộp. 

Mặc dù chính sách còn nhiều kẽ hở tạo điều kiện cho cá nhân, tổ chức lợi dụng gây thất thu nguồn ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, nguồn thu tiền từ nhà, đất tại các địa phương hiện tăng lên nhanh chóng và đã chiếm tới 15 - 16% tổng nguồn thu ngân sách. Trong 5 khoản thu về nhà, đất hiện nay, bao gồm: Thuế sử dụng đất nông nghiệp, Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Thu tiền cho thuê mặt đất, mặt nước, Thu tiền sử dụng đất và Thu tiền cho thuê và tiền bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Thu tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng cao nhất, quanh mức 80%, 4 khoản còn lại chiếm 20%.

Các khoản thu đất đai nếu được truy thu chính xác và tận dụng tối đa sẽ tạo ra nguồn kinh phí rất lớn để xây dựng nâng cấp địa phương mà không cần dùng bất kỳ nguồn ngân sách nhà nước hay khoản vốn vay nào. 

Để đất đai được khai thác và sử dụng hiệu quả, trở thành nguồn lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội đất nước thì cần có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và là trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. 

Hiện nay, nhiều địa phương áp dụng hệ số K, đưa bảng giá đất sát hơn với giá thị trường. Tuy nhiên, việc xác định hệ số K còn có nhiều yếu tố chủ quan, có khả năng chưa bám sát đúng với giá thị trường, không phù hợp với một số trường hợp nhất định. 

Công cụ quản lý thông tin về thị trường bất động sản

Theo VARS, để xác định giá đất tiệm cận với giá thị trường thì cần phải có dữ liệu thông tin về giá trị bất động sản dựa trên lịch sử chuyển nhượng thực tế hoặc các giao dịch mua bán khác để so sánh và chứng thực. Do đó, việc bắt buộc giao dịch chuyển nhượng bất động sản qua sàn giao dịch, bắt buộc thanh toán qua ngân hàng và kiểm soát chặt chẽ hợp đồng giao dịch mua bán đất. Khi đó, mọi thông tin giao dịch được niêm yết, công khai, minh bạch. Thông qua sàn bất động sản thì 100% giao dịch có thể trả qua ngân hàng, tránh tình trạng đất hai giá, thất thu ngân sách Nhà nước. Đây chính là cơ sở để cung cấp thông tin số liệu và giá chính xác nhất theo chủ trương mà Dự thảo Luật đất đai 2022 đưa ra và được các lãnh đạo Bộ Xây dựng ủng hộ. 

Việc có cơ sở dữ liệu sẽ đảm bảo cho giá đất quy định tiệm cận với mặt bằng giá thị trường, đảm bảo hài hòa giữa 3 bên là Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Thị trường bất động sản sẽ phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn. Đây là công cụ để thị trường tự điều tiết cán cân cung - cầu, đưa tài sản tới tay người dân với đúng giá trị thật, không gây thất thoát nguồn lực từ đất đai và tránh được rủi ro cho cán bộ thực hiện. 

Việc yêu cầu mua bán bất động sản qua sàn cũng giúp Nhà nước có công cụ quản lý thông tin về thị trường bất động sản, trên cơ sở đó đưa ra các chính sách nhằm điều tiết kịp thời thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định.