Thị trường bất động sản có thể ảm đạm kéo dài

Theo VnExpress, thị trường bất động sản được dự báo ảm đạm từ nay đến năm 2023 trong bối cảnh chịu sức ép từ vốn tín dụng, thanh khoản lao dốc và hụt vốn trái phiếu.

Nhiều đơn vị tư vấn khảo sát bất động sản trong quý III cho biết thị trường cho thấy dấu hiệu giảm tốc rõ ràng hơn dù quý II đã bắt đầu điều chỉnh và dự báo chu kỳ khó khăn có thể kéo dài trong các quý tới. Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), giao dịch nhà đất 9 tháng đầu năm sụt giảm 50% tùy theo khu vực và dự án. Trong khi các dòng vốn hỗ trợ đều tắc nghẽn, thị trường có nguy cơ trầm lắng kéo dài.

Theo Cushman & Walkefied, khi nhu cầu thị trường chậm lại từ tháng 7 tháng 8 trở đi, thanh khoản nhà ở tại TP HCM giảm hơn 50%. Trong khi theo thông tin từ Savills Việt Nam, tỷ lệ hấp thu nhà chung cư quý III tại TP HCM chỉ đạt 15%, thấp nhất tính từ năm 2019. Hàng tồn kho căn hộ lớn nhất 4 năm, chiếm khoảng 66% trong tổng nguồn cung sơ cấp. Theo cảnh báo từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), tỷ lệ hấp thu bất động sản quý III chỉ đạt khoảng 33,5%, giảm mạnh so với nửa đầu năm.

Theo chia sẻ từ Phó giám đốc R&D DKRA Group Võ Hồng Thắng, sức cầu của thị trường nhà ở với phân khúc chủ lực là căn hộ sụt giảm trong quý III. Thị trường thứ cấp mà nhà đầu tư mua đi bán lại cũng đang trên đà giảm tốc mạnh. Mặt khác, tại thị trường sơ cấp chủ đầu tư chào bán lần đầu tiên, hơn 90% chủ đầu tư có chính sách ân hạn nợ gốc, hỗ trợ thanh toán, thậm chí tăng mức chiết khấu lên cao nhằm kích cầu. Theo dự báo của ông Thắng, thị trường thứ cấp trong thời gian tới có thể tiếp tục chuyển biến tồi tệ và thanh khoản ảm đạm diễn ra trong thời gian dài.

Theo dữ liệu trực tuyến, thị trường cũng đang có những phản ứng không khả quan. Theo một số chuyên gia, thị trường lớn như Hà Nội, TP HCM, Cần Thơ, Đà Nẵng đều chứng kiến sự sụt giảm mối quan tâm của người tìm mua bất động sản trực tuyến với mức giảm ghi nhận là 14-19%, những loại hình bất động sản cũng giảm 9-50%.

Theo đánh giá của nhà phân tích, thị trường đang đối mặt với giai đoạn vô cùng khó khăn khi hầu hết dự án trì trệ và không thể tiếp tục triển khai vì thiếu vốn. Nhiều chủ đầu tư địa ốc rơi vào tình trạng khát vốn từ đầu năm tới nay.

Một trong những lý do gây ra tình trạng thanh khoản thị trường suy giảm mạnh nhất trong 3 năm gần đây là do tắc nghẽn dòng vốn. Các nguồn vốn chính của thị trường đều đang thu hẹp với các công ty bất động sản.

Ngoài ra, nguồn vốn từ trái phiếu bất động sản cũng không hề tích cực. Việc phát hành trái phiếu năm nay giảm mạnh, nhất là với nhóm bất động sản vì các cơ quan quản lý có những hành động nghiêm ngặt trong quản lý thị trường tài chính. Phần lớn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản sẽ đáo hạn vào năm 2023-2024. Do đó, đây sẽ là thời kỳ khiến nhiều doanh nghiệp lao đao vì phải tìm giải pháp xoay sở dòng tiền đáo hạn trái phiếu.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) sau khi chứng kiến cảnh thị trường bất động sản thăng trầm qua hơn 3 thập kỷ, đã đánh giá những thách thức của năm 2022 lớn hơn và nặng hơn ở đợt khủng hoảng gần đây nhất cách đây 1 thập kỷ.

Theo phân tích của ông Châu, hiện nay, thị trường bất động sản gặp khó khăn là phải đối mặt với cú đấm tổng lực: nghẽn vốn và tắc pháp lý ở mọi kênh tín dụng, trái phiếu, bán hàng (thanh khoản thấp) sau khi ngành bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung phải gượng dậy từ cú sốc đại dịch. Một số chủ đầu tư (doanh nghiệp bất động sản lớn) và nhà đầu tư cá nhân riêng lẻ hiện nay có sử dụng đòn bẩy tài chính đã và đang gặp những trở ngại không nhỏ.

Khi nguồn lực ngày càng trở nên hạn chế, nhiều doanh nghiệp bất động sản top đầu của thị trường cũng bị suy giảm sức chịu đựng bởi nguồn vốn được ví von như bình oxy tắc nghẽn trong bối cảnh lãi suất và mọi thứ đều tăng. Theo dự báo của ông Châu, thị trường vẫn còn nhiều doanh nghiệp có nhu cầu huy động vốn trái phiếu, tuy nhiên vẫn chưa thể đáp ứng ngay các quy định bổ sung mới được. Do đó, các doanh nghiệp địa ốc sẽ tiếp tục khó có thể tiếp cận thị trường vốn trái phiếu hơn so với thời điểm trước đây, là nguyên nhân khiến cơn khát vốn sẽ tiếp tục kéo dài từ nay đến hết năm sau.

Chuyên gia tư vấn cấp cao GIBC, ông Huỳnh Phước Nghĩa đánh giá rằng bản chất của thị trường địa ốc Việt Nam là đầu tư tài sản để kiếm lời, trường hợp nắm giữ những tài sản lâu dài chiếm tỷ trọng khá thấp và hiếm có nhà đầu tư nào hướng tới mục tiêu tăng trưởng bền vững. Họ tiếp tục đổ vốn vào thêm hoặc có thể chuyển đổi một phần dòng tiền sang kênh khác nếu thấy có lãi. Trong trường hợp thị trường đi ngang hoặc ghi nhận mức giảm tốc, lãi thấp hoặc có khả năng chịu lỗ, nhà đầu tư cũng nhanh chóng xả hàng rút đi vì khả năng cầm cự yếu.

Ông Nghĩa cho rằng bất động sản vẫn là kênh đầu tư nhạy cảm, dễ dàng dao động dù có giá trị lớn, điều này được thể hiện rõ qua sự thiếu ổn định của dòng tiền trên thị trường. Ông Nghĩa nhận định rằng: “Trong những quý gần đây, thanh khoản kém cùng với việc thiếu dòng vốn hỗ trợ có thể khiến thị trường bất động sản rơi vào kịch bản trầm lắng kéo dài trong thời gian tới”.