Thời gian qua, thị trường bất động sản đã được các cơ quan đầu ngành tháo gỡ về nguồn vốn, nguồn cung và hành lang pháp lý. Có thể kể đến Chỉ thị 13 của Thủ tướng Chính phủ với nhiều giải pháp quan trọng giúp thúc đẩy thị trường phát triển trong đó tập trung hai giai pháp là hoàn thiện hệ thống pháp luật và tháo gỡ thủ tục đầu tư nhằm tăng nguồn cung cho thị trường.
Bên cạnh đó, Nghị định 65 sửa đổi đã bổ sung quy định về phát hành trái phiếu riêng lẻ cũng được ban hành trong đó nhấn mạnh đến mục đích phát hành, doanh nghiệp được phép cơ cấu lại nợ miễn là tuân thủ pháp luật và đảm bảo nghĩa vụ nợ vay với trái chủ. Đây là tín hiệu tích cực giúp cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư dễ dàng tham gia thị trường, đưa thị trường sôi động trở lại.
Từ đầu tháng 9/2022, nhiều chính sách mới về tín dụng được thông qua: hạn mức tín dụng được Ngân hàng nhà nước cấp thêm, lãi suất điều hành mới được công bố, hàng loạt ngân hàng tăng biểu lãi suất huy động ngắn hạn,…. Đây là những tín hiệu tích cực với nguồn vốn của thị trường bất động sản. 

Nhận định về thị trường bất động sản 3 tháng cuối năm, các chuyên gia dự báo có hai kịch bản có thể xảy ra. Kịch bản thứ nhất đó là với những doanh nghiệp trường vốn, quỹ đất dồi dào sẽ trụ vững và những doanh nghiệp vốn mỏng, manh mún, chộp giật sẽ bị đào thải. Đây được coi là đợt sàng lọc để giúp thị trường loại bỏ nhân tố yếu kém, giúp thị trường phát triển bền vững hơn. 
Kịch bản thứ hai đó là trước những rào cản về tín dụng, vướng mắc pháp lý nhiều dự án bị đình trệ dẫn đến giá bán tiếp tục tăng cao, thanh khoản kém,… sẽ khiến doanh nghiệp “chết” hàng loạt. Tuy nhiên, nếu kịch bản này xảy ra, sẽ là mối lo ngại lớn cho thị trường và cả nền kinh tế và như vậy thị trường địa cốc có thể rơi vào chu kì khó khăn kéo dài.

Có hai yếu tố đã và đang ảnh hưởng tới thị trường bất động sản. 
Một là, các dự án được cấp phép ít nên dẫn đến việc thiếu hụt nguồn cung. Theo dữ liệu của Hiệp hội Môi giới bất động sản, nguồn cung đang có xu hướng giảm rõ nét, trên thị trường chủ yếu tập trung vào phân khúc trung, cao cấp với mức giá cao vượt quá với đa số người dân có nhu cầu ở thực. Quý III/2022 tỷ lệ hấp thụ giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm, chỉ đạt 33,5%, lượng giao dịch so với cùng kỳ năm ngoái giảm hơn 50%.
Các vấn đề sụt giảm của thị trường đến từ các yếu tố khách quan. Các quy định của pháp luật còn nhiều vướng mắc khiến nhiều dự án sẵn sàng đưa ra thị trường chưa thể được phê duyệt. Bên cạnh đó, Chính phủ cũng đang rất khẩn trương, tích cực tháo gỡ các điểm nghẽn trong quy định pháp luật như Luật đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư,… Hiện, các cơ quan có thẩm quyền đang quyết liệu lấy ý kiến điều chỉnh.

Thứ hai, vấn đề dòng vốn. Thời gian qua, chính sách tiền tệ, tài khóa được căn chỉnh đã làm cho dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản ít đi, dẫn tới suy giảm hoạt động mua bán.
Những tháng cuối năm 2022, thị trường được dự báo trầm lắng hơn so với các năm trước. Nhà đầu tư cũng do dự trong các quyết định đầu tư bởi dòng vốn bất động sản gặp khó, lãi suất tăng. Cùng với đó, giá bất động sản có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã dùng các chính sách bán hàng linh hoạt, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, chiết khấu, cam kết vay,…
Tình hình giao dịch có dấu hiệu sụt giảm nhưng nhu cầu vẫn ở mức cao nên thị trường chưa rơi vào suy thoái. Bong bóng, sốt đấy gần như không xuất hiện, hoạt động đầu cơ gần như bị triệt tiêu. Vì vậy, hiện nay, xu hướng phòng thủ “lên ngôi”. Các bất động sản phục vụ nhu cầu thực như chung cư, khu công nghiệp hay phụ trợ khu công nghiệp có tiềm năng hơn cả. 
Tuy vậy, bối cảnh hiện nay khi cầu cao, cung ít, giá tăng cao, thanh khoản thấp khiến nhiều người có nhu cầu thực càng khó khăn hơn trong việc tiếp cận với các dự án nhà ở. Người dân đang chờ đợi nhiều hơn vào nguồn cung từ nhà ở xã hội và các giải pháp tín dụng từ phía ngân hàng. 
Thời gian vừa qua rất nhiều “ông lớn” trong lĩnh vực bất động sản đã cùng bắt tay với Chính phủ để thực hiện mục tiêu hướng đến năm 2030 xây dựng được 1 triệu căn nhà ở xã hội. Đây sẽ là nguồn cung rất được mong chờ đối với những người dân lao động có thu nhập thấp, không thể tiếp cận được với các dự án có mức giá ở phân khúc trung và cao cấp như hiện nay.

Tới đây, thị trường bất động sản sẽ hướng tới nhu cầu thực chứ không còn đầu tư lướt sóng. Lý do bởi yếu tố cung - cầu đã tác động khá lớn. Hiện nay, nhu cầu thực của người dân vẫn luôn có nên thị trường có biến động ra sao thì bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực vẫn không bị tác động nhiều, thậm chó còn tăng giá nếu nguồn cầu lớn. 
Đơn cử phân khúc nhà chung cư đang nhận được sự quan tâm rất lớn mặc dù giá nhà liên tục thiết lập mặt bằng mới bởi nó là sản phẩm có nhu cầu thực lớn. Với các khu vực từng sốt nóng, đầu tư mang tính đầu cơ, lướt sóng thì giao dịch sẽ chậm lại, giá đi ngang thậm chí có thể giảm giá. 
Cuối năm 2022, đầu năm 2023, nguồn cung bất động sản vẫn khan hiếm đặc biệt ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP. HCM bởi thị trường vẫn chịu tác động khi các vấn đề pháp lý chưa hoàn thiện, sắp tới sẽ khó có dự án nào được phê duyệt trong quá trình chờ đợi sửa Luật Đất đai. Chỉ khi những nút thắt pháp lý hiện có trên thị trường được tháo gỡ nguồn cung mới có thể nhộn nhịp trở lại. Có thể ở giai đoạn 2024-2025. 
Hiện có nhiều dự án tại các đô thị gặp vấn đề vướng mắc về pháp lý, quy hoạch, thủ tục phê duyệt đầu tư. Có thể kể đến các khu đất vướng mắc giải phóng mặt bằng, dự án không thể phê duyệt, trụ sở Bộ, ngành vẫn chưa di dời, sắp xếp lại,… Để đưa dự án ra thị trường sẽ còn rất vất vả. Đó cũng là một trong những nguyên nhân khiến nguồn cung bất động sản nhỏ giọt.

Nguồn cung "giậm chân tại chỗ" trong thời gian dài cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng sốt giá bất động sản ở hầu hết các địa phương trong thời gian vừa qua. Chưa khi nào, thị trường bất động sản chứng kiến cảnh thanh khoản sụt giảm trầm trọng nhưng giá vẫn neo cao như hiện nay. 
Với thực tế vĩ mô hiện nay, thị trường bất động sản dù không quá khó khăn nhưng sẽ khó đón tín hiệu sáng, trở về thời kỳ sôi động như trước đây mà có thể sẽ còn kéo dài sự trầm lắng, đi ngang.

Thị trường bất động sản cầm chừng, các doanh nghiệp rơi vào cảnh khó khăn do thiếu vốn. Việc Ngân hàng nhà nước điều chỉnh chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2022 đối với một số tổ chức tín dụng mặc dù việc điều chỉnh dựa vào đánh giá tình hình hoạt động của tổ chức tín dụng và đảm bảo kiểm soát lạm phát, ổn định thị trường tiền tệ nhưng sẽ phù hợp hơn nếu Ngân hàng Nhà nước xem xét nâng room tín dụng cả năm 2022 thêm 1-2% (từ mức mục tiêu 14% lên 15-16%). Làm được như vậy sẽ có thêm trên dưới 200 ngàn tỷ đồng được đưa vào nền kinh tế vào những tháng cuối năm cao điểm sản xuất kinh doanh. Việc nới room từ 0,7-4% như hiện nay vẫn còn khá hạn chế, nhiều doanh nghiệp vẫn khó khăn trong vay vốn. 
Trong 3 tháng cuối năm, thị trường bất động sản không có nhiều chuyển biến, có thể sẽ đi ngang và giữ nguyên trạng thái cầm chừng như hiện nay. 
Vì vậy, dự đoán diễn biến thị trường bất động sản trong 3 tháng cuối năm, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, thị trường sẽ không có nhiều biến chuyển, khả năng sẽ “đi ngang”, giữ nguyên trạng thái cầm chừng như hiện tại.

Thường quý cuối năm sẽ là thời điểm sôi động nhất của thị trường bất động sản do nhu cầu mua nhà tăng cao khi người dân tích trữ được khoản tiền đáng kể từ kiều hối hay thưởng Tết. Tuy nhiên, thực tế, các lực đẩy tích cực đến thị trường không có thì thị trường sẽ không có nhiều thay đổi. Thị trường có thể sẽ đi ngang, giá bất động sản tăng cao, thanh khoản giảm, giao dịch vẫn thấp. 
Về nguồn cung, thông thường cuối năm là giai đoạn đẩy mạnh bán hàng nhưng hiện nay, các doanh nghiệp cũng rất thận trọng, mở bán số lượng ít chỉ quaunh 50-100 sản phẩm để thăm dò thị trường là chủ yếu. Bên cạnh đó, nguồn cung tập trung ở phân khúc cao cấp, trong khi phân khúc trung cấp, bình dân hầu như không có.  
Giai đoạn kiếm tiền dễ từ bất động sản đã đi qua, không phải cứ mua là trúng như trước, mà cần có sự tính toán, thanh lọc cẩn trọng các sản phẩm đầu tư. Bên cạnh đó, việc chọn lựa khu vực, địa phương để đầu tư cũng rất quan trọng. Nắm bắt được những thông tin về quy hoạch, chính sách phát triển của các địa phương, đánh giá được tiềm năng và dư địa tăng giá sẽ giúp nhà đầu tư tìm được “vùng trũng” hấp dẫn.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III/2022 của Savills Việt Nam, nguồn cung sơ cấp căn hộ chung cư của thị trường bất động sản chỉ đạt 6.600 căn (giảm 51% theo quý). Nguồn cung sơ cấp giảm theo quý đến từ việc hạn chế nguồn cung mới với 2.270 căn, chỉ chiếm 34% nguồn cung sơ cấp. Nguồn cung đến từ 4 dự án mới và các giai đoạn tiếp theo của 6 dự án; lượng nguồn cung mới đã giảm 82% theo quý. Hàng tồn kho chiếm 66% nguồn cung sơ cấp với khoảng 4.400 căn, tồn kho lớn nhất kể từ năm 2019. Hạng A và B chiếm 89% lượng hàng tồn kho.
Báo cáo của Savills cũng cho biết, lượng giao dịch căn hộ trong quý III/2022 đã giảm 89%, xuống còn hơn 990 căn và tỷ lệ hấp thụ giảm 54 điểm phần trăm theo quý, thấp nhất kể từ năm 2019. Khảo sát của Savills Việt Nam về thị trường thứ cấp cho thấy, chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp nhìn chung cao hơn ở các quận được quy hoạch tốt và đô thị hóa cao. Điều này phản ánh rằng chủ nhà và nhà đầu tư đã hạ thấp kỳ vọng của họ và có cơ hội cho những người tìm mua bất động sản.
Việc tăng lãi suất vào cuối quý III/2022 và dòng vốn tín dụng hạn chế sẽ thách thức các chủ đầu tư và người mua. Khả năng áp thuế đối với người mua có nhiều bất động sản có thể làm giảm đầu cơ và hướng tới người mua để ở. Tuy nhiên, việc hạn chế tín dụng gây không ít khó khăn cho người mua nhà, dẫn đến khả năng chi trả bị ảnh hưởng đáng kể.

Hiện nay các ngân hàng đang rà soát khả năng cho vay với bất động sản. Chỉ khi những chính sách vĩ mô như chính sách tài khóa, tiền tệ thay đổi và vướng mắc pháp lý của dự án được giải quyết thì thị trường mới có tín hiệu tích cực hơn. 
Để phát triển một dự án bất động sản, các chủ đầu tư cần vốn chủ sở hữu, vốn vay từ ngân hàng, vốn từ các đối tác và vốn nhận thu trước từ khách hàng. Đây là những nhóm vốn chính để triển khai dự án bất động sản nhà ở. Trong đó, phần lớn nguồn vốn đến từ vay ngân hàng.
3 vấn đề mà bất kỳ doanh nghiệp nào cũng quan tâm không riêng gì bất động sản đó là vốn, con người, kỹ thuật. Lĩnh vực bất động sản sử dụng nguồn vốn rất lớn để thực hiện dự án. Việc ngân hàng siết chặt nguồn vốn sẽ làm cho thị trường gặp khó khăn.
Vì vậy, Chính phủ cần đưa ra những hướng giải quyết để giúp doanh nghiệp bất động sản có cơ hội tạo ra giá trị và bổ sung nguồn cung mới, phục vụ nhu cầu nhà ở cho người dân.

Siết tín dụng cộng với các yếu tố như điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản, môi giới, phát triển trái phiếu, các kênh huy động vốn đã tác động mạnh và sàng lọc chủ đầu tư.
Hai năm qua, ảnh hưởng bởi đại dịch COVID-19, loại hình bất động sản nghỉ dưỡng gặp nhiều khó khăn nhất và đã có nhiều doanh nghiệp phá sản. Khi hành lang pháp lý chưa rõ ràng, thời gian tới phân khúc này sẽ còn nhiều khó khăn. 
Trong băn 2021-2022, hoạt động phân lô bán nền phát triển mạnh, tuy nhiên tới thời điểm này, thị trường đang trầm lắng khiến khá nhiều nhà đầu tư mắc kẹt. Trong khi đó, thị trường thấp tầng đã lập đỉnh, thanh khoản chậm, khó tiếp cận vốn vay. Nếu như trước đây, thị trường đổ xô vào sản phẩm có thể lượt sóng, nhưng với bối cảnh hiện nay, thì những sản phẩm đó càng bộc lộ nhiều rủi ro. 
Đặc biệt, việc bỏ khung giá đất và lộ trình đưa bản đồ giá đất trên cả nước vào năm 2025 được dự báo còn làm hạn chế khiếu kiện và không thất thu tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, quy định này có thể sẽ khiến giá căn hộ tăng lên. 

Thời điểm hiện tại, có nhiều tín hiệu tích cực cho phân khúc chung cư – phân khúc có nhiều giá trị thực khi phục vụ nhu cầu thực. Giá chung cư cũng đang có xu hướng tăng cùng với đó là được hỗ trợ bởi nhiều tín hiệu tích cực như bỏ khung giá đất, niên hạn chung cư, xu hướng mong muốn ở nơi tiện ích sang trọng, cộng đồng văn minh…
Thời gian tới, các dự án nhà ở xã hội sẽ khởi động mạnh mẽ. 
Giai đoạn 3 tháng cuối năm 2022 và đến cuối năm 2023, hoạt động M&A sẽ có thể bùng nổ. Bởi thực tế, qua lần sàng lọc của thị trường vừa qua không phải chủ đầu tư nào cũng có tiềm lực tài chính tốt. Có chủ đầu tư có quỹ đất nhưng đến lúc triển khai dự án lại không còn tài chính, buộc phải bán dự án. Trải qua giai đoạn ảnh hưởng bởi COVID-19, nhiều doanh nghiệp đã khó cầm cự. Nên thời gian tới, việc mua bán, sáp nhập dự án sẽ thường xuyên hơn. Tuy nhiên, việc phê duyệt dự án mới sẽ là cả vấn đề, đặc biệt là TP.HCM. 

Thị trường bất động sản đang có những dấu hiệu "xì hơi" rõ nét. Hiện nay, dù thanh khoản chậm nhưng giá nhà đất vẫn tăng cao so với thu nhập của người dân. Nguồn cung có thời điểm được cải thiện nhưng về cơ bản vẫn thấp, thấp hơn nhiều thời điểm trước dịch. Sức mua suy yếu không chỉ ở thị trường thứ cấp mà cả thị trường sơ cấp. Năm 2020 – 2021, sức mua chỉ trên thị trường sơ cấp được cho là với những người có tiền và người đầu tư FOMO. Khi thị trường thứ cấp đình trệ thì sẽ tác động đến thị trường sơ cấp (bán được thì mới mua đầu tư mới.
Bên cạnh đó, sức mua đang ngày càng suy yếu cả thị trường thứ cấp và sơ cấp. Nhiều người lầm tưởng nhà đầu tư đổ tiền mua bất động sản để bảo toàn giá trị đồng tiền, tài sản trong bối cảnh lạm phát. Nhưng thực tế, nhà đầu tư đang thận trọng khi giá bất động sản ở mức rất cao, nhiều nhà đầu tư chọn kênh tiết kiệm hoặc mua vàng, ngoại tệ. 
Về kiểm soát tín dụng bất động sản, không nên đổ lỗi rằng chính sách này là nguyên nhân làm cho thị trường bất động sản trầm lắng bởi vì chính sách này đã có từ lâu. Chính sách này chỉ là 1 phần tác động làm cho người mua bất động sản không còn dễ dàng vay nữa.

Với tình hình bất động sản hiện nay và dự báo từ giờ đến cuối năm 2022 vẫn còn nhiều thách thức. Với bối cảnh thị trường hiện nay, kịch bản nhiều khả năng nhất là mức giá bất động sản giữ nguyên như hiện nay và các chủ đầu tư gia tăng các chính sách bán hàng để hỗ trợ cũng như hấp dẫn khách mua. Thậm chí, khả năng giảm giá sơ cấp là có thể nếu như nhà đầu tư bị áp lực dòng vốn.

Nhiều dự án ngừng trệ không thể tiếp tục triển khai do thiếu vốn, kéo dài sự khan hiếm nguồn cung của thị trường khiến thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn vô cùng khó khăn. “Tắc” dòng vốn cũng khiến thanh khoản của thị trường suy giảm mạnh nhất trong 3 năm gần đây.
Tại Báo cáo thị trường Bất động sản quý 3/2022 của Batdongsan.com.vn cho biết thị trường bất động sản Việt Nam đang trên đà giảm tốc mạnh. Những thị trường lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Cần Thơ đều ghi nhận sự suy giảm mối quan tâm của người tìm kiếm bất động sản từ 14-19%. Các loại hình bất động sản giảm từ 9-50%. Tắc nghẽn nguồn vốn là nguyên nhân của sự sụt giảm này. 

Trên thực tế, tình trạng khát vốn của các chủ đầu tư đã diễn ra từ đầu năm tới nay. Các nguồn vốn chính của thị trường đều đang “hẹp cửa” với các doanh nghiệp khi tín dụng đang trên đà tăng trưởng nhanh so với mục tiêu 14% của Chính phủ trong năm 2022. Như vậy, room tín dụng cho vay trong năm nay sẽ không còn nhiều. 
Mặt khác, vốn từ trái phiếu bất đống ản cũng không mấy khả quan. Năm 2022, phát hành trái phiếu giảm mạnh đặc biệt là nhóm bất động sản. Trong 6 tháng đầu năm 2022, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp giảm 31,5%, đạt 180 nghìn tỷ đồng. Nguyên nhân là sau khi các cơ quan quản lý có động thái cứng rắn trong quản lý thị trường tài chính. Năm 2023 -2024, một số lượng lớn trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn. Đây sẽ là thời kì áp lực với nhiều doanh nghiệp khi phải tìm cách xoay sở dòng tiền đáo hạn trái phiếu.
Trong tương lai gần, lĩnh vực bất động sản sẽ khó thu hút được nguồn vốn tín dụng và trái phiếu khi việc cấp hạn mức tín dụng dựa trên năng lực của từng ngân hàng. Và đặc biệt nguồn vốn sẽ không còn dễ dàng nữa khi tín dụng bất động sản sẽ phải ưu tiên cho các dự án nhà ở xã hội, hạ tầng công nghiệp và khu vực sản xuất.
Về điểm sáng của thị trường, trong trung và dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn sẽ được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố cơ bản. Đó là GDP tiếp đà tăng trưởng bền vững khi GDP năm 2019 là 7%, dự kiến năm 2022 đạt 7,5%. Giải ngân FDI ổn định qua các năm, từ năm 2019 đến hiện tại, giải ngân FDI hàng năm đạt khoảng 20 tỷ USE. Bên cạnh đó, tầng lớp trung lưu Việt Nam liên tục tăng mạnh qua các năm, từ 20 triệu người năm 2019 lên 24 triệu người năm 2021, dự đoán 2025 tăng lên 27 triệu người. GDP đầu người cũng tăng tư 3,4 nghìn USD năm 2019 lên mức 3,7 nghìn USD năm 2021 và dự kiến năm 2025 tăng lên 5,2 nghìn USD. Đặc biệt, Việt Nam là quốc gia có tốc độ đô thị hóa đang tăng nhanh, từ 35% năm 2019 lên mức 37% năm 2021, dự kiến là 40% năm 2025.
Những khu vực có nội tại tốt sẽ có sự tăng giá bền vững. Ngoài ra, nguồn cung nhà ở xã hội được kì vọng sẽ đáp ứng kịp thời nhu cầu và cân bằng lại thị trường khi loạt các ông lớn như Vinhomes, Nova, Bitexco… đều công bố các kế hoạch làm nhà ở xã hội.