Nguồn cung nhà đất bình dân gần như đã “biến mất” khỏi thị trường BĐS

Nguồn cung căn hộ bình dân “bốc hơi”

Theo báo cáo quý 3/2022 của CBRE, so với giai đoạn trước dịch bệnh nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội trong chín tháng đầu năm 2022 ghi nhận tăng trưởng nhẹ, mặc dù vẫn thấp hơn đáng kể nhưng vẫn thể hiện tín hiệu phục hồi. Cụ thể, trong ba quý đầu năm thị trường Hà Nội ghi nhận 11.805 căn mở bán mới, tăng 3% theo năm; trong đó, quý 3 năm nay ghi nhận 3.640 căn mở bán mới, tăng 5% theo năm. 

Dẫu vậy, đặt trong bối cảnh thị trường quốc tế và khu vực có nhiều biến động, các yếu tố vĩ mô tác động mạnh mẽ như: hạn chế tín dụng, mặt bằng lãi suất đều tăng cao, vấn đề pháp lý cấp phép giấy tờ,... cũng khiến các chủ đầu tư trở nên thận trọng khi mở bán sản phẩm mới. Điều này đã phần nào làm nguồn cung mới trong giai đoạn vừa qua chưa thể đạt ngưỡng về mức trước đại dịch.

Đối với các phân khúc, trong quý 3 năm vừa qua, chỉ có các sản phẩm từ phân khúc cao cấp và trung cấp mở bán, trong đó số lượng sản phẩm cao cấp chiếm đến 67%. Đáng chú ý, suốt từ quý 3 năm 2021 đến quý 3 năm nay, thị trường tiếp tục chứng kiến sự “bốc hơi” của nguồn cung căn hộ phân khúc bình dân. Theo quy luật tất yếu của thị trường, khan cung sẽ dẫn đến cầu nhiều, giá bán cũng vì thế tăng theo, đỉnh điểm là Hà Nội thiết lập kỷ lục 15 quý liên tiếp ghi nhận thực trạng tăng giá “phi mã” của phân khúc căn hộ chung cư bình dân.

Nếu giai đoạn trước, người dân mới chỉ thắc mắc về sự “mất tích” của căn hộ giá khoảng 1 tỷ đồng, thì nay căn hộ bình dân dưới 2 tỷ đồng cũng đang được đặt dấu chấm hỏi về nguồn cung trên thị trường.

Nhận định về vấn đề này, HoREA cho hay, “Từ năm 2021 đến 9 tháng đầu năm 2022, nhà ở vừa túi tiền, nhà ở bình dân có giá dưới 2 tỷ đồng/căn (dưới 30 triệu đồng/m2) đã không còn. Giá nhà bình dân cũng đã cao hơn khoảng 20 lần mức thu nhập trung bình của toàn xã hội. Nếu so sánh, giá nhà tại các nước công nghiệp phát triển chỉ cao gấp khoảng 6-7 lần mức thu nhập. Vì vậy, người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp ở đô thị, công nhân lao động và người nhập cư khó có cơ hội sở hữu nhà ở nếu Nhà nước không có chính sách hỗ trợ”.

Thị trường cho thuê nhà ở bình dân ảm đạm

Không chỉ nan giải với các hộ gia đình có mức thu nhập trung bình nơi nội đô muốn tìm kiếm mua nhà ở thực bình dân, giá thuê nhà thuộc phân khúc này cũng khiến nhiều người không khỏi xuýt xoa.

Chia sẻ từ bà Trần Nguyễn Hoàng Uyên, Giám đốc mảng BĐS của Chợ Tốt, xu hướng đẩy nguồn cung căn hộ chung cư và nhà đất về 2 phân khúc trung cấp và cao cấp trong thời gian tới đây sẽ khiến giá thuê nhà bình dân tiếp tục tăng cao.

Theo đó, từ sau đại dịch Covid - 19, tại Hà Nội, giá thuê căn hộ, nhà đất và phòng trọ đã có biến động rõ nét. Cụ thể, nếu giai đoạn cuối năm 2021 ghi nhận chung cư cho thuê trong tầm giá từ 5 - 15 triệu đồng/tháng có sự tăng trưởng mạnh mẽ nhất về cả số lượng lẫn tỉ trọng phân bố theo phân khúc giá, thì đến giai đoạn Quý 2/2022 nguồn cung lại có sự dịch chuyển tăng lên tại phân khúc giá trên 15 triệu đồng/tháng khi ghi nhận mức tăng 139% so với thời điểm tháng 12/2021. 

Còn với phân khúc thuê dưới 5 triệu đồng/tháng, kể từ giai đoạn sau giãn cách đến nay, ngày càng cho thấy sự thu hẹp về số lượng cũng như tỷ trọng xuyên suốt thời gian (giảm từ tỷ trọng 24.3% vào tháng 10/2021 xuống còn 16.5% vào tháng 09/2022). 

Báo cáo về nhà ở và thị trường BĐS quý III/2022 của Bộ Xây dựng vừa được công bố cũng thừa nhận, phân khúc căn hộ bình dân (có mức giá từ 25 - 30 triệu đồng/m2) chỉ còn xuất hiện “rải rác” tại một số ít dự án xa trung tâm. Trong khi đó, sản phẩm chủ đạo trên thị trường trung tâm hiện nay là căn hộ chung cư trung cấp (có mức giá khoảng 40 - 50 triệu đồng/m2) đến cao cấp. Dù nguồn cung thấp là vậy, tỷ lệ hấp thụ phân khúc bình dân vẫn luôn neo ở mức cao, trên 85%.

Lý giải điều này là bởi, nguồn cung nhà đất cho thuê tại Hà Nội những tháng qua vẫn tập trung tăng mạnh phân khúc giá cao (trên 15 triệu đồng/tháng) khiến cho giá thuê nhà đất bình dân cũng tăng theo kể từ đầu năm 2022 đến nay. Tỷ trọng phân khúc giá cao tăng từ 19% vào tháng 01/2022 lên tới 42% vào tháng 9/2022. Ngược lại, tỷ trọng nguồn cung phân khúc bình dân giảm từ 12.5% vào tháng 01/2022 xuống còn 5.5% vào tháng 9/2022.

Giải pháp nào cho câu chuyện nhà ở bình dân?

Dưới góc độ chuyên gia, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, nguồn cung nhà ở bình dân thiếu hụt nghiêm trọng, giá chung cư đang tăng quá cao đối nghịch với sức mua còn gặp khó vì thu nhập bình quân của người dân chưa bắt kịp với mức độ tăng trưởng của BĐS. Không chỉ vậy, nguồn hàng tại Hà Nội thiếu phong phú khi chủ yếu các dự án nằm ở nhóm đắt tiền.

“Hệ lụy của việc này là tạo nên sự khan hiếm, khiến giá cả thị trường tăng, đôi khi là tăng "ảo". Thị trường "méo mó" không đúng bản chất của thị trường thông thường, sản xuất ra phải phù hợp với đại bộ phận dân chúng. Nếu thị trường như hiện nay thì đại bộ phận người lao động, công chức, viên chức khó có thể tiếp cận nhà ở”, ông Đính nhận định.

Còn theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, “Nguồn cung hiện hữu chủ yếu cho đầu cơ, điều này dẫn đến tình trạng nguồn cung cho cầu ảo. Trái lại, nhu cầu của đại đa số nhân dân thì gần như không được đáp ứng”. Ngoài ra, các yếu tố pháp lý, chậm phê duyệt dự án, địa phương chưa bố trí nguồn lực đất đai hợp lý,... cũng được ông Võ nhận định là nguyên nhân chặn đứng nguồn cung trên thị trường.

Với tình hình hiện tại, cần có các giải pháp thiết thực để thị trường BĐS chuyển mình mạnh mẽ sang phân khúc bình dân. Hiện nay, nguồn cung hiện hữu trên thị trường chủ yếu là những sản phẩm chưa đáp ứng nhu cầu thực và mang tính dư thừa, lãng phí tài nguyên đất, không khai thác được giá trị thực của BĐS. Điều này càng khiến nguồn cung bình dân trở nên “xa tầm với” người có nhu cầu ở thực, đặc biệt là nhóm đối tượng có mức thu nhập trung bình đến thấp.

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa, các nhà phát triển BĐS hiện nay nên chủ động trong cân đối, tính toán nhu cầu để đưa nhà đất có giá trị thực ra thị trường nhiều hơn là đưa BĐS có giá trị cao, mang tính thụ hưởng.

“Ngân hàng nên có mức lãi suất cho vay tốt đối những người mua BĐS có nhu cầu ở thực. Chỉ cần tháo gỡ vấn đề trên, thời gian tới thị trường sẽ trở lại theo hướng bình ổn. Nếu không giải quyết thì chênh lệch cung - cầu sẽ kéo dài tới quý II năm sau”, ông Quang chia sẻ.