Nguồn cung hạn chế, giá bán vượt xa tầm với của người mua nhà

Những rào cản khiến người mua nhà gặp khó

Thị trường bất động sản hiện nay với một số rào cản như nguồn vốn tín dụng bị hạn chế, lãi suất tăng cao khiến cho các nhà đầu tư và những người mua nhà gặp vô vàn khó khăn, thách thức trong giao dịch mua nhà ở. Ngoài ra, giá bán sơ cấp cũng ngày một tăng tại các TP. HCM, TP.Hà Nội cũng đang cản trở cho người mua nhà ở, bất chấp các chủ đầu tư đã đưa ra nhiều chính sách ưu đãi nhằm thu hút khách hàng mua nhà ở cũng là giải pháp thúc đẩy khách hàng tham gia đầu tư mua nhà.

Theo dự báo dù nguồn cung căn hộ tại thị trường TP. HCM sẽ tăng lên khoảng 133,400 căn vào năm 2025, nhưng đây chỉ là con số khá nhỏ so với nhu cầu thực của người mua nhà, nó chỉ đáp ứng được khoảng 52 % nhu cầu nhà ở theo kế hoạch đề ra của thành phố. Theo dữ liệu mới nhất của Savills Việt Nam, trong quý III năm2022, nguồn cung sơ cấp trên thị trường căn hộ TP. HCM đã giảm còn 6.600 căn, tỷ lệ giảm lên đến 51% tính theo quý.

Theo đó, địa bàn TP. Thủ Đức và Quận 1 là hai khu vực có nguồn cung căn hộ lớn nhất. Trong khi, lượng tồn kho căn hộ sơ cấp lại chiếm 66% nguồn cung, lớn nhất tính từ năm 2019. Nhưng cần phải lưu ý đến gần 90% lượng hàng tồn kho này đều thuộc về những phân khúc căn hộ hạng A và hạng B. Trong số lượng các nguồn cung mới trên thị trường, có trên 60% với mức giá hơn 11 tỷ đồng/căn, một số ghi nhận mức giá sơ cấp cao nhất từ trước đến nay đã là 124 triệu đồng/m2.Tuy nhiên, trong giai đoạn tiếp theo của một số dự án phát triển nhà ở, các căn hộ mới vẫn có mức tăng tầm 10%.

Giá cả tăng cao, cùng với việc tín dụng đang bị kiểm soát chặn khiến thanh khoản thị trường giảm sâu, dẫn tới lượng giao dịch cũng giảm gần 90% tính theo quý, trong tổng số 990 căn. Quan đó, tỷ lệ hấp thụ đạt mức thấp nhất tính từ năm 2019 lên đến 15%, nguồn cung mới cũng là 20%, thấp nhất tính từ trước tới nay. Trong khi đó, phân khúc biệt thự/nhà liền cũng kề ghi nhận nhiều dấu hiệu khá tích cực hơn so với thị trường căn hộ. Nguồn cung sơ cấp đối với nhà xây sẵn lại tăng khoảng 38% tính theo quý, con số này lên đến khoảng 800 căn.

Nhu cầu sở hữu nhà ở tại các thành phố lớn ngày càng tăng cao

Các chuyên gia cho rằng, với quá trìn gia tăng dân số cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh, đã khiến nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân Việt Nam ngày một tăng cao, nhu cầu này có thể đẩy từ các thành phố lớn về khu vực tỉnh thành vùng ven. Bình luận vấn đề này.TS Sử Ngọc Khương, chuyên gia đầu tư của Savills Việt Nam cho rằng, do nhu cầu của người dân Việt Nam về nhà ở là rất lớn, đặc biệt nhất là tại các đô thị như TP. Hà Nội hay TP. HCM. Tuy nhiên, mức giá nhà ở tại những thị trường nói trên đã vượt khả năng chi trả của người lao động, đặc biệt là nhóm người trẻ tuổi, những người mới lập gia đình. Cùng với đó, việc hỗ trợ lãi suất đối với người mua nhà ở linh hoạt cho nhóm người này vẫn còn khá nhiều hạn chế.

Ông Khương phân tích, khi quỹ đất dùng để phát triển các dự án nhà ở giá rẻ tại các đô thị lớn như TP. Hà Nội và TP. HCM đã không còn, nên các chủ đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển ra khỏi vùng trung trung tâm. Như vậy, sẽ hướng đến những khu đô thị vệ tinh, những nơi mà sản phẩm của họ sẽ giúp cho tốc độ đô thị hóa tại địa phương đó và những người làm việc tại thành phố lớn như TP. Hà Nội, TP HCM tìm về để ở, qua đó những sản phẩm này sẽ giải quyết phần nào bài toán nhu cầu nhà ở của người lao động.

Trong một nhận định mới đây, ông Troy Griffiths, nhà điều hành Savills Việt Nam khẳng định, các thị trường nhà ở tại TP. Hà Nội hoặc TP HCM có mức thanh khoản thấp vì lượng người mua nhà ở hạn chế, bởi giá bán tăng quá cao, vấn đề này sẽ tạo cơ hội để phân khúc bất động sản liền thổ giá rẻ tại những khu vực vùng ven thu hút nhà đầu tư. Theo ông này, sở hữu quỹ đất khá dồi dào cùng với sự quan tâm của những nhà đầu tư bất động sản lớn, nên dự kiến nhiều vị trí vùng ven đô của TP. Hà Nội (Hòa Bình, Bắc Ninh, Hưng Yên, Thái Nguyên, Vĩnh Phúc) và TP. HCM (Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu ) sẽ là nơi có nguồn cung lớn để đáp ứng nhu cầu mua bất động sản liền thổ và cả căn hộ của nhiều người dân lao động tại các đô thị lớn tìm về.

Trên thực tế, theo các đơn vị nghiên cứu về thị trường bất động sản, những thị trường vùng lân cận, giá bất động sản nhà thổ đang rẻ hơn từ 88 đến khoảng 100 triệu đồng/m2 , con số này thấp hơn khoảng 67% so với thị trường TP HCM. Trong đó, tỷ lê hấp thụ tại một số khu vực nói trên cũng cao hơn tỷ lệ này tại khu vực TP HCM, lần lượt là 72% và 49%. Được biết, xu hướng dịch chuyển nhà ở từ các khu trung tâm thành phố lớn ra những khu đô thị vùng ven không có gì là quá xa lạ và đặc thù nữa. Có thể thấy, năm 2020, tại Thụy Điển chứng kiến một làn sóng dịch chuyển kỷ lục từ thành phố Stockholm tới những khu vực lân cận như Habo, Knivsta hay Gnesta. Do nguồn cung nhà ở khan hiếm cùng với giá cả đắt đỏ đã khiến hơn 8,490 người buộc phải rời khỏi thành phố trong năm đó tại đất nước nói trên, đa số những người này đang ở độ tuổi vị thành niên.

Ngoài ra, những hiện tượng này cũng đã xuất hiện tại một số quốc gia thuộc châu Âu như: Tây Ban Nha hay Hà Lan. Không chỉ vì lý do giá cả nhà ở tăng, đại dịch Covid-19 lây lan mà xu hướng làm việc từ xa cũng phân nào ảnh hưởng đến tâm lý của rất nhiều người khi dịch chuyển khỏi đô thị lớn để sinh sống ở vùng ven. Trở lại với thị trường nhà ở tại Việt Nam, TS. Sử Ngọc Khương cho biết thêm, với việc Chính phủ đang nổ lực đẩy mạnh xây dựng phát triểnhạ tầng giao thông nhằm kết nối các vùng đô thị lớn với các khu vực khác, đã thúc đẩy nguồn cung giá phải chăng nở rộ trên toàn thị trường. Ông này còn khuyến nghị Chính phủ cần phải có các kế hoạch khai hoang một cách bài bản nhằm tạo quỹ đất, thu hút nhiều nhà đầu tư trong việc phát triển nhà ở xã hội để giúp người người dân có cơ hội sở hữu nhà ở.