Thị trường bất động sản có đang lặp lại chu kì khủng hoảng?

Tổng quan thị trường 5 năm trở lại đây

Về nguồn cung, theo TS Nguyễn Văn Đính có xu hướng giảm rõ rệt, chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn. Theo đó, tổng nguồn cung căn hộ mới giai đoạn 2018 - 9T/2022 là gần 300 nghìn sản phẩm.

 Năm 2017 – 2018, thị trường chứng kiến sự bùng nổ ở các phân khúc BĐS cao cấp và BĐS nghỉ dưỡng. Tổng nguồn cung căn hộ mới năm 2018 đạt gần 180.000 sản phẩm. Giữa năm 2019, chính quyền triển khai rà soát pháp lý, rất nhiều dự án không thể triển khai được theo đúng tiến độ khiến nguồn cung sản phẩm ra thị trường giảm sút nghiêm trọng, tổng nguồn cung căn hộ mới đạt 110.000 sản phẩm.

Tới năm 2020, đại dịch toàn cầu Covid-19 tác động mạnh mẽ tới nền kinh tế và thị trường bất động sản. Nguồn cung tiếp tục khan hiếm, giảm còn hơn 90.000 sản phẩm (tương đương 50% năm 2018). Công tác triển khai, mở bán, ra mắt dự án… phải dừng hoặc lùi vô thời hạn, giao dịch sụt giảm. Cuối năm 2020, các ngân hàng đồng loạt giảm lãi suất cực thấp, nhà nước triển khai nhiều gói kích cầu nhằm hấp dẫn nhà đầu tư.

 Đầu năm 2021, thị trường đón nhận hàng loạt cơn sốt đất trên diện rộng. Số lượng các nhà đầu tư bất động sản tham gia thị trường tăng cao chưa từng có, tỷ lệ thuận với số lượng các nhà đầu tư tham gia vào thị trường chứng khoán. Trái phiếu doanh nghiệp nở rộ, doanh nghiệp bất động sản chiếm tới 27,7% tổng khối lượng phát hành.

Cũng theo TS Nguyễn Văn Đính, năm 2021, thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid-19, nhiều dự án phải ngừng thi công cũng như các vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để khiến nguồn cung căn hộ mới tiếp tục giảm xuống còn hơn 50.000 sản phẩm.

Tổng cung 9 tháng năm 2022 đạt 41.886 s/p, tương đương 24% so với năm 2018. Tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ trung bình chỉ đạt 43%. Riêng Quý III, giảm mạnh so với Quý I + II, chỉ đạt 33,5%; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Về giá cả trên thị trường, giá bất động sản bị đẩy quá cao, không phù hợp nhu cầu người dân. Nguyên nhân nguồn cung tăng mạnh trong khi áp lực tăng giá đầu vào như vật liệu xây dựng, thiết bị, máy móc, nhân công, giá đất, chi phí vốn,... và lạm phát tăng cao đã gây áp lực lên giá thành bất động sản.

 Giá bất động sản có giảm trong những tháng cuối năm 2022 nhưng vẫn gấp nhiều lần so với thời điểm 2018. Cắt lỗ chỉ đúng với nhà đầu tư ngắn hạn.

Thị trường bất động sản năm 2022 có lặp lại chu kì khủng hoảng?

Nếu quan sát thị trường bất động sản giai đoạn 2007 – 2013 có thể thấy, năm 2007: TT BĐS bùng nổ, tạo bong bóng; năm 2008: Thị trường BĐS đóng bang, năm 2009: Thị trường BĐS quay lại bong bóng, giai đoạn 2010 -  2013: Thị trường BĐS quay lại đóng băng. Điều này tạp ra hàng tồn kho khó bản khoảng gần 40.000 căn, tương đương giá trị khoảng 95.000 tỷ đồng; nợ xấu lên đến gần 9% dư nợ tín dụng. Buộc Chính phủ phải thành lập tổ chức mua bán nợ, nhu cầu mua nhà của người lao động là rất lớn. Nhưng hàng tồn kho vẫn bị đóng băng. Nghịch bởi căn nhà quá lớn, giá trị quá cao, khó tiêu thụ

Với thị trường bất động sản năm 2022, TS Nguyễn Văn Đính cho biết, nguồn cung thấp nhất kể từ năm 2018 khi tổng nguồn cung căn hộ mới 9T/2022 đạt 41.886 sản phẩm, chỉ bằng 24% năm 2018.

Tỷ lệ hấp thụ 9T/2022 trung bình chỉ đạt 43%. Riêng quý III/2022, lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Quý IV/2022 thậm chí có dấu hiệu suy giảm mạnh hơn.

Các doanh nghiệp phát triển dự án và các nhà đầu tư, khách hàng rất khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn. Phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng không thuận lợi, tỷ lệ phát hành thành công rất nhỏ.

Nhiều dự án bất động sản phải tạm dừng hoạt động, xuất hiện nhiều hơn hiện tượng chào mới, chuyển nhượng dự án. Những tỷ lệ quan tâm và giao dịch cũng không đáng kể.

Hầu hết các doanh nghiệp BĐS và các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS phải thu hẹp quy mô sản xuất kinh doanh và cắt giảm bộ máy nhân sư.

Nguyên nhân của điều này theo TS Nguyễn Văn Đính, năm 2007, Việt Nam gia nhập Tổ chức thương mại thế giới - WTO, dòng vốn FDI tăng vọt ( năm 2007: 19 tỷ USD, giải ngân 5 tỷ USD, tăng 30% so với 2006; năm 2008: 60 tỷ USD, giải ngân 11,5 tỷ, tăng 43% so với 2007) cùng với dòng tiền chốt lời khi chứng khoán đạt đỉnh 1140 điểm đổ vào bất động sản khiến thị trường BĐS bùng nổ.

“Năm 2008, ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm, kinh tế VN suy thoái, lạm phát và nợ xấu tăng nhanh (cả năm 2009 tăng 19,89%), lãi suất vay ngân hàng rất cao (23-24%/năm). Chính sách thắt chặt tín dụng (tăng trưởng tín dụng năm 2008 -22%) của Chính phủ nhằm kiểm soát bóng bóng BĐS và kiềm chế lạm phát khiến giá nhà đất lao dốc mạnh, giao dịch nguội lạnh vì thiếu dòng tiền”, TS Nguyễn Văn Đính nói.

Dẫn chứng về năm 2009, TS Nguyễn Văn Đính cho biết, để kích cầu đầu tư, Chính phủ thực hiện chính sách nới lỏng và cấp cho nền kinh tế gói tín dụng tương đương khoảng 1 tỷ USD. Nhưng không kiểm soát và định hướng, phân bổ công bằng cho các lĩnh vực kinh doanh nên dòng vốn bị chảy vào đầu tư bất động sản nhiều làm thị trường BĐS lại bùng nổ và tiếp tục hiện tượng bong bóng.

Tới năm 2011, đầu tư nhiều nhưng không nắm được thực chất nhu cầu sử dụng nên bất động sản phát triển hầu hết vừa bị đẩy giá, vừa bị tổng giá trị quá lớn. BĐS khi đó được làm rất to, nhiều diện tích. Do tính chất sản phẩm không  phù hợp nhu cầu thị trường, dẫn đến không tiêu thụ được, thị trường đóng băng hoàn toàn. Kéo theo tình trạng nợ xấu tăng vì dự án không có doanh thu.

Hệ thống pháp luật có dấu hiệu không còn phù hợp, không theo kịp tốc độ phát triển. Vô tình tạo thành những điểm nghẽn, gây khó khăn cho quá trình giải quyết hồ sơ, thủ tục đầu tư. Nên các dự án bất động sản chậm nhịp tham gia thị trường. Tạo sự khan hiếm nguồn cung nhất thời ở giai đoạn này.

Do khan hiếm nguồn cung, trong tình trạng cầu cao và ổn định ( tăng trưởng kinh tế ổn định, đô thị hóa tăng trưởng nhanh đầu tư công tăng mạnh) cộng với áp lực tăng giá đầu vào (lạm phát thế giới, lãi suất ngân hàng, giá nguyên vật liệu, giá đất,... tăng). Nên giá BĐS bị đẩy lên cao bất thường. Vượt khả năng chi mua, dẫn đến tính thanh khoản thị trường yếu.

Cơ cấu nguồn cung trên thị trường không hợp lý. Nguồn tồn kho hầu hết là sản phẩm cao cấp, phục vụ đầu tư. Rất hiếm sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực như nhà ở bình dân, giá rẻ, nhà cho công nhân, cho thuê, nhà ở xã hội,...Nên dưới tình trạng thắt chặt tiền tệ, rất khó hấp thụ.

Sau một giai đoạn dòng tiền dễ (đầu năm 2022) được bơm vào thị trường, không được kiểm soát tốt. Dòng tiền hướng vào hoạt động đầu tư, đầu cơ. Tạo sốt đất, bong bóng ở một số khu vực. Ngân hàng Nhà nước lại đột ngột đạp phanh, tạo hiện tượng dừng lại mọi hoạt động đầu tư trên thị trường khiến doanh thu bán hàng của các doanh nghiệp BĐS bị ảnh hưởng mạnh

Hoạt động phát hành trái phiếu thực hiện theo Nghị định 65, rất chặt chẽ và chuyên nghiệp. Tuy nhiên, thực tế các nhà đầu tư trái phiếu ở Việt Nam chỉ có thể đáp ứng 10-20% điều kiện của quy định mới này. Nên phát hành trái phiếu của doanh nghiệp vẫn chưa đạt hiệu quả. Dẫn đến tiếp cận vốn của doanh nghiệp vẫn bị hạn chế.

So sánh những điểm giống và khác nhau giữa giai đoạn 2008 – 2013 và năm 2022 có thể thấy điểm giống nhau đó là phát triển nóng, nguồn vốn chảy vào bất động sản mạnh, không kiểm soát được hoạt động đầu tư, đầu cơ bất động sản. Dẫn đến thị trường bất động sản bị đẩy giá, tạo sốt, hiện tượng bong bóng; Cơ cấu sản phẩm không hợp lý, khó tiêu thụ; Phải sử dụng chính sách thắt chặt tiền tệ để điều chỉnh và ổn định nền kinh tế; Các doanh nghiệp khó huy động vốn.

Điểm khác nhau theo TS Nguyễn Văn Đính đó là giai đoạn trước đó là không vướng mắc về pháp luật, chính sách về đầu tư; cung nhiều, cầu ít; giá phù hợp; kinh tế có dấu hiệu suy thoái; quy mô nền kinh tế, vốn đầu tư, dự trữ ngoại hối quốc gia thấp, thị trường trầm lắng sâu và kéo dài nhiều năm.

Trong khi đó, năm 2022 có điểm khác biệt đó là: đang vướng mắc pháp luật; cung ít, cầu nhiều; giá cao; kinh tế ổn định; quy mô nền kinh tế, vốn đầu tư, dự trữ ngoại hối quốc giá tương đối lớn; mới xuất hiện hiện tượng trầm lắng.

Đánh giá chung về thị trường, TS Nguyễn Văn Đính cho rằng, ở hai giai đoạn, nền kinh tế đều bị ảnh hưởng bởi sự bất ổn của nền kinh tế thế giới. Đều phải áp dụng chính sách tiền tệ để điều chỉnh vĩ mô. Đều có hiện tượng bơm vốn vào thị trường bất động sản, ồ ạt mà không kiểm soát. Dẫn đến bùng nổ bong bóng bất động sản và trầm lắng.

Tuy nhiên, sự khác biệt ở hai thời kỳ là: Thời gian 2008 đến 2013 là thời điểm nền kinh tế có dấu hiệu suy thoái, sức khỏe nguồn lực quốc gia yếu. Thị trường bất động sản có dấu hiệu khủng hoảng bởi cung thừa hàng hóa là rất lớn. Nên chính sách vĩ mô khi đó phải giải quyết để phá băng hàng tốn quá lâu. Còn năm 2022, nền kinh tế ổn định, nguồn lực quốc gia tốt. Thị trường bất động sản không có dấu hiệu khủng hoảng bởi lực cầu rất mạnh và lượng cung yếu tạm thời. Khẳng định tạm thời vì: cung ít, nhưng chưa phù hợp nhu cầu hiện tại. Nguồn cung trong tương lai là rất nhiều, nhưng đang phải đợi được chính sách điều chỉnh mới có thể cung cấp vào thị trường. ước lượng là đáp ứng đủ nhu cầu thị trường.

Dự báo thị trường bất động sản

Nhận định về thị trường, theo TS Nguyễn Văn Đính sẽ có 2 kịch bản xảy ra với thị trường BĐS Việt Nam. Một là, sau Tết Quý Mão, Chính phủ sẽ có một số chính sách điều chỉnh. Thị trường sẽ dần ấm lên và ổn định đến cuối năm.

  Hai là, thị trường BĐS năm 2023 khả năng vẫn còn khó bởi dòng vốn chưa được khơi thông.

Dự báo khả năng xảy ra theo kịch bản 1.

Để thích ứng, doanh nghiệp bất động sản sẽ chủ động cơ cấu lại sản phẩm tại các dự án đang phát triển. Theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu thị trường. Đồng thời tập trung phát triển nhiều hơn các sản phẩm bất động sản có giá phù hợp tại các dự án mới. Khi đó thị trường sẽ lưu thông và thanh khoản tốt hơn.

Chuyển đổi số được các doanh nghiệp lựa chọn, ứng dụng tích cực vào hoạt động sản xuất, kinh doanh. Cung cấp thông tin, dữ liệu về thị trường, giúp thị trường bất động sản minh bạch, phát triển bền vững, củng cố niềm tin cho nhà đầu tư.

Về giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, TS Nguyễn Văn Đính cho rằng để tháo gỡ, kích hoạt thị trường nội địa và hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp nội địa. Rất cần phải thúc đẩy hoạt động phát triển cho các dự án bất động sản phù hợp với nhu cầu thị trường.

 Bên cạnh đó, tổ Công tác của Chính phủ có thể đề xuất một số cơ chế đặc thù. Nhằm tháo gỡ cho những dự án cấp thiết, phù hợp với phần lớn nhu cầu của xã hội. Cơ chế cho các dự án thương mại cao cấp nếu chuyển đổi thành sản phẩm phù hợp với đại bộ phận người dân. Bổ sung ưu tiên cấp nguồn vốn và điều chỉnh chính sách để khơi thông nguồn vốn cho những dự án có tính chất nêu trên.

  Ngoài ra theo TS Nguyễn Văn Đính, việc đẩy nhanh hơn tiến độ chỉnh sửa luật, nội dung sửa cần bám sát thực tế, phải thực sự tháo gỡ được điểm nghẽn đang hiện hữu. Nếu còn vướng mắc thì còn phải sửa, không nên vội vã phê duyệt, nhất là luật đất đai. Đồng thời quá trình sửa luật cần thường xuyên được cập nhật, công khai để xã hội nắm bắt, củng cố niềm tin cho thị trường, nhà đầu tư.

“Các dự án nên chủ động bám sát nhu cầu thị trường, xây dựng chính sách sản phẩm phù hợp với đa số nhu cầu của thị trường, người dân. Đồng thời điều chỉnh các dự án phát triển chưa phù hợp theo hướng phù hợp hơn”, TS Đính nói.

  Cuối cùng, theo Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam để hoạt động sản xuất kinh doanh hiệu quả, giảm thiểu chi phí và giảm giá bất động sản hợp lý. Doanh nghiệp cần phải lựa chọn ứng dụng công nghệ, chuyển đổi số, để thích ứng với xu thế chung.