Thị trường bất động sản bị gãy, khó xác định được đáy

Thị trường địa ốc đang đối mặt với hàng loạt khó khăn và thậm chí có người cho rằng khả năng thị trường đứng trước nguy cơ suy thoái là rất lớn khi các giải pháp điều chỉnh và hỗ trợ hiệu quả kịp thời sẽ không được Nhà nước sớm ban hành.

Theo quan sát, dấu hiệu của một đợt điều chỉnh về giá bất động sản đã xuất hiện trong thời gian gần đây. Thế nhưng, câu hỏi được đặt ra là khi nào mới là đáy của thị trường.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho biết bão tố đã dồn tới thị trường bất động sản thời gian qua khiến thị trường bị gãy, và tiếp tục được dự báo sẽ đối mặt với nhiều khó khăn từ nay đến cuối năm. Có một số doanh nghiệp lớn hiện nay sẵn sàng chiết khấu sản phẩm từ 30-50% để có thanh khoản. Vì vậy, các doanh nghiệp trong năm nay cần tồi tại thay vì mục đích kiếm tiền thu lời.

Thị trường sẽ rớt từ từ xuống đáy vào năm 2023 sau khi vượt qua đỉnh, tuy nhiên chưa thể xác định đáy nào vì thực sự rất khó. Một điều chắc chắn rằng nếu có đáy thì sẽ có mức đỉnh mới. Tuy nhiên, chắc chắn đỉnh mới sẽ không bằng đỉnh cũ và đáy mới cũng chưa chắc đã sâu bằng đáy cũ. Bởi vậy, ở giai đoạn hiện nay, nếu các nhà đầu tư muốn xuống tiền sẽ cần thận trọng tối đa, vừa dò đáy song cũng phải trèo lên đỉnh.

Theo vị chuyên gia, không thể thấy thị trường đi xuống mà rơi cuộc chơi nếu đã đầu tư vào bất động sản. Trên thực tế, từ năm 2014 đến nay, bất động sản cho thấy tín hiệu tốt liên tục. Hiện nhiều người không nỡ rời khỏi thị trường vì thấy 8 năm tăng giá không ngừng của bất động sản.

Vị này cho hay: “Như tôi, tôi cũng dùng 20-30% tiền mặt thời gian qua để mua bất động sản giá rẻ và có vị trí tốt. Nói chung tôi gọi đây là bất động sản dinh dưỡng với những tiêu chí ngon bổ rẻ”. 

Theo nhận định của ông Quang, thị trường địa ốc sẽ tiếp tục tồi tệ cho đến tháng 1 năm sau. Năm nay, Tết âm đến sớm nên các doanh nghiệp phải trả nợ vay, khoản công nợ hay trả lương nhân viên… Tuy nhiên câu hỏi lấy tiền ở đầu đã khiến dân bất động sản và cả nền kinh tế chịu thêm áp lực lớn. Khi đó, tình trạng các chủ doanh nghiệp buộc phải bán bớt bất động sản sẽ xảy ra vì họ cần tiền thanh toán các khoản chi phí.

Thế nhưng, ông Quang cho rằng vẫn có cái may khi những yếu tố tồi tệ ập đến thị trường bất động sản và nền kinh tế thì chính phủ sẽ có giải pháp hỗ trợ thị trường. Tuy nhiên, phải đợi đến qua Tết âm lịch mới biết biện pháp mạnh hay nhẹ. Theo đó, sẽ có một tín hiệu xảy ra với bất động sản.

Chuyên gia nói: “Nhìn chung, phải chờ tới đầu quý III/2023 mới biết được thị trường sẽ ổn định theo cách xuống hay lên từ từ”.

Nói về thời điểm xuống tiền trong năm sau, vị này cho rằng đó là một câu hỏi khó vì mỗi người đều có thời điểm quan sát thị trường khác nhau, nên ai chấp nhận rủi ro thì mua. Thống kê cho thấy bất động sản từ đầu năm 2008 là đỉnh sau đó rớt xuống mức đáy còn 50% vào năm 2013, sau đó mới lên trở lại, tuy nhiên rất ít. Thế nhưng, thời kỳ 2014-2019 là giai đoạn tăng gấp đôi, tức trở lại như mức cũ. Bởi vậy, nếu ai chấp nhận rủi ro thì cứ xuống tiền kể từ ngày 15/12 âm lịch. Trong khi ai muốn chắc ăn hơn thì nên đợi tới đầu quý II năm 2023 để thấy được thị trường rõ ràng hơn.

Dòng tiền vẫn gặp khó khăn

Theo nhận định của TS. Đinh Thế Hiển, thị trường bất động sản đã giảm giá. 

Vị này đánh giá rằng vừa qua, giá của những bất động sản tại vị trí tốt như căn hộ và nhà phố cho thuê tại khu vực trung tâm TP HCM tăng không mạnh do hiện nay mức giá giảm tối đa khoảng 10%, tuy nhiên trong điều kiện là người mua và người bán phải gặp trực tiếp để đàm phán.

Điều này cũng có nghĩa là người muốn mua bất động sản dạng này phải gặp những người thực sự muốn bán.

Đối với bất động sản ở xa trung tâm thì mức độ giảm giá có thể giảm mạnh hơn, tùy theo quy mô và vị trí. Trong vòng 2-3 năm nay, những khu vực hạ tầng chưa phát triển nhưng giá đã tăng gấp 2-3 lần thì không dễ bán, hay có thể hiểu là giao dịch bị đóng băng. Bởi vậy, sẽ có những nhà đầu tư bị kẹt, nghĩa là họ muốn bán vì thiếu nợ, và nếu người mua biết và gặp trực tiếp để thương lượng thì có thể giảm giá tới mức 20-30%.

Ông Hiển dự báo rằng: “Hiện tại ai muốn bán được nhà, đất thì phải giảm giá so với mức giá hồi đầu năm. Dự báo sắp tới giá sẽ còn giảm mạnh hơn khi nhiều người gặp sức ép trả nợ ngân hàng, thậm chí giảm tới mức hấp dẫn người mua. Điều này có nghĩa là nhiều người thấy giảm giá nhiều nên mua dù họ chưa có ý định này. Giai đoạn tới sẽ chứng kiến tình trạng này”.

Theo dự đoán của vị chuyên gia, dòng tiền hiện tại và sắp tới sẽ tiếp tục được quản lý để ưu tiên nhằm giữ ổn định kinh tê,s trong đó nhà điều hành sẽ quản lý cung tiền hợp lý và thận trọng. Theo đó, câu chuyện bất động sản sẽ là chuyện của giới đầu tư. Người chấp nhận rủi ro là người không quản lý tài chính tốt.

Ông Hiển nhấn mạnh rằng: “Trong 3 tháng tới, do Nhà nước vẫn phải xử lý và làm hệ thống ngân hàng lành mạnh, nên dòng tiền vẫn gặp nhiều khó khăn. Trong quý I năm sau, khó khăn sẽ giảm dần và sang quý II có thể ổn định trở lại. Và theo đó, các doanh nghiệp địa ốc sẽ có tối thiểu nửa năm nữa để giải quyết khó khăn của dòng tiền. Vì là tình trạng chung nên các doanh nghiệp phải chủ động quản lý dòng tiền của mình, nghĩa là huy động và sử dụng dòng tiền một cách cân đối”.