Thị trường bất động sản bán lẻ Hà Nội "nóng" dần khi đón nhận nguồn cung mới

Vẫn còn động lực để thị trường tiếp tục hồi phục

Theo Nhịp sống thị trường, châu Á - Thái Bình Dương được xem là điểm sáng về kinh tế trong bức tranh có phần ảm đạm của thế giới. Dự báo, GDP của khu vực này sẽ đạt mức tăng 4.3%/năm trong năm 2023 với động lực là sự mở cửa trở lại của Trung Quốc, phát triển ngược dòng của Ấn Độ và khối ASEAN. 

Theo Savills, lạm phát sẽ giảm xuống mức 2,9% trong năm 2023 khi khủng hoảng  chuỗi cung ứng toàn cầu được giải quyết triệt để cũng như giá năng lượng giảm. Tuy nhiên, sức ép về giá hàng hóa ở một số thị trường như Úc hay Singapore lại đang bị đẩy lên mức cần cao nhất trong vòng 10 năm trở lại đây. Đồng thời, giá cao cũng tác động làm giảm khả năng tiêu thụ, song vẫn còn những động lực để thị trường tiếp tục phục hồi.

Kể từ khi mở cửa du lịch vào năm 2022, nhiều điểm đến tại châu Á - Thái Bình Dương đã ghi nhận lượng khách quốc tế tăng vọt, đạt 101 triệu lượt khách, tương đương tăng 306%. Dự kiến, lượng du khách quốc tế sẽ tiếp tục tăng trong bối cảnh người dân giải phóng nhu cầu du lịch bị dồn nén và lượng tiền tiết kiệm trong thời điểm đại dịch.

Tại Ấn Độ, trong quý I/2023 ghi nhận mức hồi phục lên tới 80% về lượng khách quốc tế so với mức trước đại dịch. Bên cạnh đó, mức độ phục hồi của ngành du lịch Thái Lan và Nhật Bản lên tới 60% so với trước dịch. Điều này dẫn đến dự đoán rằng ngành bán lẻ cao cấp của hai quốc gia này sẽ tăng trở lại theo sự tăng trưởng của du lịch quốc tế.

Sức mạnh đến từ thị trường nội địa

Trong thời điểm đại dịch, số tiền tiết kiệm mà các hộ gia đình tại khu vực Châu Á - Thái Bình Dương tích lũy được đã tăng kỷ lục. Ngoài một số đã rút tiền để thỏa mãn tâm lý “chi tiêu trả thù” hay để đối phó với lạm phát, lượng tiền gửi ngân hàng tại một số thị trường như Trung Quốc, Hong Kong và Đài Loan vẫn ghi nhận mức tăng cao trong quý 1/2023.

Trong bối cảnh thách thức về kinh tế cũng như địa chính trị hiện nay, việc tăng tiết kiệm được xem như phương án tích trữ tài sản trong bối cảnh hầu hết người dân tại nhiều thị trường khu vực châu Á - Thái Bình Dương đều giữ thái độ thận trọng. Trong khi người tiêu dùng ở một số thị trường như Indonesia, Thái Lan, Ấn Độ hay Singapore đang dần lấy lại sự lạc quan trong chi tiêu, thì người dân tại Malaysia, Hàn Quốc, Nhật Bản và Úc vẫn chưa thực sự trở lại mức chi tiêu như trước kia.

Bên cạnh đó, đất nước tỷ dân Trung Quốc đang hứng chịu làn sóng suy giảm tâm lý tiêu dùng nặng nề nhất trong vòng 10 năm trở lại đây. Nền kinh tế quốc gia này phục hồi chậm hơn so với dự báo, khủng hoảng nợ công, giá nhà tăng cao và tỷ lệ thất nghiệp đáng báo động là những nguyên nhân chính gây ảnh hưởng đến tâm lý tiêu dùng của người dân nước này. Trong đó, các thương hiệu hạng sang chịu ảnh hưởng nhiều hơn cả.

Trước đây, những “ông lớn” trong ngành bán lẻ xa xỉ như LVMH, Richemont, Kering và Hermes,... ghi nhận thị trường Trung Quốc luôn đạt doanh số cao nhất trong khu vực châu Á, nhưng vị trí này hiện đã thuộc về Nhật Bản trong quý I/2023. Việc doanh số của các sản phẩm xa xỉ kém ổn định trong bối cảnh tâm lý thị trường yếu từ Trung Quốc đã khiến nhiều nhãn hàng dần triển khai chiến lược mở rộng danh mục cửa hàng cũng như gia tăng sự xuất hiện tại các thị trọng yếu mới nổi như Đông Nam Á, nổi bật trong đó là Singapore, Thái Lan và Việt Nam.

Giá thuê tại đại đa số thị trường bán lẻ cao cấp tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương đã chạm đáy trong nửa cuối năm 2022 sau 3 năm đình trệ do đại dịch. Tuy nhiên, đà tăng trưởng đã quay trở lại kể từ đầu năm 2023. Thời điểm này, du lịch phục hồi, mức tiêu thụ nội địa đã ổn định đi kèm với đó là sự khan hiếm của nguồn cung mặt bằng bán lẻ cao cấp đã đẩy giá thuê mặt bằng tăng nhẹ từ 0,5 - 0,7%.

Trong nửa đầu năm 2023, những thị trường trong khu vực châu Á - Thái Bình dương ghi nhận tốc độ tăng giá thuê cao nhất phải kể đến Hồng Kông (5.7%), Singapore (3.1%) và Đài Bắc (3.1%). Bên cạnh đó, đáng chú ý là một số thành phố tại Trung Quốc như Thâm Quyến và Quảng Châu lại nằm ngoài xu hướng tăng giá thuê, trong khi những thị trường này lại ghi nhận nguồn cung mới dồi dào cùng nhu cầu tại địa phương giảm.

Triển vọng nào cho thị trường Việt Nam?

Đối với thị trường Việt Nam được đánh giá khá tốt nhờ nguồn cầu bán lẻ. Số liệu của Tổng cục Thống kê cho biết, trong 7 tháng đầu năm 2023, tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng đạt mức 3.529,8 nghìn tỷ đồng, tăng 10,4% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, nổi bật là Doanh thu bán lẻ hàng hóa chiếm 2.777,7 nghìn tỷ, tăng 9% so với cùng kỳ 2022, Dịch vụ lưu trú, ăn uống đạt 377,3 nghìn tỷ, tăng 16,3% so với cùng kỳ năm trước.

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, Bộ phận cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội, mặc cho lượng tiêu thụ tại hầu hết các thị trường khu vực Châu Á - Thái Bình Dương đều giảm, các tín hiệu vẫn đang cho thấy sự bền bỉ của thị trường cũng như hiệu suất cao hơn so với các thị trường khác trên toàn cầu. Hầu hết các thị trường tại khu vực Châu Á - Thái Bình Dương đều ghi nhận xu hướng tăng trưởng. Về nguồn cung, bức tranh đang thể hiện sự xao động khá lớn.

Các thị trường nằm trong nhóm 1 như Trung Quốc, Hong Kong đang phải đối mặt với áp lực về nguồn cung khi nhiều dự án sắp được đưa ra thị trường. Nhìn chung, từ năm 2023 tới 2025, nguồn cung trung tâm thương mại hạng sang mới tại 12 thị trường cốt lõi tại khu vực Châu Á - Thái Bình Dương sẽ đạt 9,5 triệu m2. Trong đó, hơn 80% nguồn cung mới tập trung tại Trung Quốc với thủ đô Bắc Kinh chiếm 1,7 triệu m2. Ở diễn biến khác, các thị trường chủ lực như Đài Loan, Bangkok, Hồ Chí Minh hay Hà Nội đều ghi nhận nguồn cung hạn chế, từ đó kéo tỷ lệ lấp đầy ở mức cao.

Đưa ra đánh giá về triển vọng nguồn cung của thị trường Hà Nội nói riêng trong tương lai, vị chuyên gia đến từ Savills cho biết, trong thời gian vừa qua, việc Lotte Mall Westlake với 126.000m2 sàn trung tâm thương mại đi vào hoạt động đã bổ sung thêm nguồn cung trung tâm thương mại mới cho thị trường. Tính đến thời điểm hiện tại, dự án này cũng ghi nhận công suất lấp đầy ở mức cao. Trong tương lai, thời gian từ 2024 - 2025, thị trường sẽ chào đón thêm Tiến Bộ Plaza với hơn 100.000m2 sàn bán lẻ. Dự kiến sau khi hai dự án trọng điểm này được đi vào hoạt động sẽ thu hút thêm nhiều thương hiệu mới mở rộng và gia nhập vào thị trường Hà Nội.

Bên cạnh đó, bà Minh cũng nhấn mạnh, trước sự phát triển của lĩnh vực thương mại điện tử trong vài năm trở lại đây, các trung tâm thương mại cũng như các nhãn hàng đều cần nâng cao khả năng cạnh tranh thông qua việc tăng thêm trải nghiệm cho người tiêu dùng, kết hợp giữa bán hàng online và bán hàng trực tiếp.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, thị trường Việt Nam với số dân gần 100 triệu người vẫn được đnahs giá là một thị trường lớn với sức mua mạnh mẽ. Đồng thời, với nền kinh tế phats triển ổn định cũng như những cài tiến trong hệ thống pháp luật liên quan đến hoạt động đầu tư cùng các chính sách thu hút đầu tư nước ngoài.

Với các nhà bán lẻ nước ngoài đã hiện diện thì đang tích cực mở rộng thêm các trung tâm thương mại, còn những tên tuổi mới thì tích cực tìm kiếm cơ hội để thâm nhập vào thị trường đầy tiềm năng này. Các nhà bán lẻ trong nước, điển hình như Win Mart và Coop.Mart cũng đang tích cực mở rộng hoạt động kinh doanh của mình để có thể duy trì thị phần bán lẻ trong nước, cụ thể là số lượng siêu thị/trung tâm mua sắm cũng tăng lên và có mặt ở hầu hết các thành phố trực thuộc trung ương. 

Với lợi thế là những doanh nghiệp có khả năng tiếp cận quỹ đất tốt, các doanh nghiệp Việt Nam vẫn là những đơn vị chủ chốt của thị trường trung tâm thương mại trong những năm qua. Tuy nhiên, trong gần 10 năm trở lại đây, thị trường bán lẻ đã ghi nhận nhiều màu sắc mới. Theo đó, thị trường đã chứng kiến sự gia nhập mạnh mẽ của các nhà đầu tư nước ngoài, không chỉ riêng những trung tâm thương mại điển hình với các mặt hàng bán lẻ cao cấp, mà còn cả các trung tâm thương mại có tính trải nghiệm ở khu vực xa trung tâm, phục vụ cho thị trường đại chúng cũng đáp ứng được nhu cầu của các phân khúc người mua khác nhau của thị trường.

Trong cuộc đua tranh giành thị phần này, nhiều người lo lắng về sự “yếu thế” của nhà đầu tư nội trước sự thâm nhập ngày càng nhanh của các “ông lớn” nước ngoài. Bà Trang Bùi cho rằng, các nhà bán lẻ trong nước nên nhìn nhận điểm mạnh, điểm yếu của mình một cách nghiêm túc để có thể đưa ra chiến lược kinh doanh phù hợp nhất cho thị trường tiêu dùng Việt Nam. Điểm mạnh của các nhà bán lẻ trong nước là am hiểu nền văn hóa vùng miền cũng như thói quen của người tiêu dùng Việt hơn nhà bán lẻ nước ngoài. Vì vậy, nên tập trung phát huy ưu điểm này để đưa ra những sản phẩm phù hợp nhất.

Trong bối cảnh thị trường đang ngày càng trở nên năng động hơn, tác động của thương mại điện tử trên các mô hình truyền thống có thể trở nên rõ ràng hơn và các nhà phát triển bán lẻ nên chuẩn bị tốt cho điều đó.