Thị trường bất động sản 2022 có những yếu tố bất thường

Theo nhận định của giới chuyên gia, thị trường địa ốc năm 2022 đã phát triển theo một cách khá bất thường và có sự khác biệt so với khu vực và thế giới. 

Sự phát triển bất thường của thị trường bất động sản

TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV đã đưa ra nhận định tại diễn đàn "Phát triển bền vững thị trường bất động sản" rằng thị trường bất động sản 2022 phát triển khá bất thường khi có sự khác biệt so với khu vực và thế giới.

Theo ông Lực, sự khác biệt này xuất pháp từ 4 nguyên nhân. Cụ thể, sau 3 năm tăng nóng, thị trường đã điều chỉnh mạnh mẽ, nhà đầu tư và doanh nghiệp đã sử dụng đòn bẩy tài chính khá nhiều, đầu cơ và sau cùng là tâm lý đám đông còn sự nặng nề.

TS. Cấn Văn Lực cho hay có 6 vấn đề hiện nay đang ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản, trong đó có kinh tế vĩ mô (tăng trưởng, thu nhập, lạm phát, tỉ giá), vấn đề về pháp lý và thách thức trong việc quản lý, vấn đề về cơ sở hạ tầng và quy hoạch, yếu tố tài chính. Ngoài ra, còn có những vấn đề về nguồn vốn tín dụng và vốn từ những kênh vốn khác, tính minh bạch của thị trường, vấn đề về các thông tin dữ liệu hay vấn đề liên quan đến cung cầu và giá mua bán trên thị trường.

Gần đây, Thủ tướng đã chỉ đạo tập trung vào 3 vấn đề là trái phiếu doanh nghiệp, vốn và thị trường bất động sản. Ngoài ra, tạo 3 nhóm công tác cho 3 nhóm vấn đề đang xem xét này. Ông Lực nhấn mạnh rằng đó sẽ là 3 vấn đề chính mà nền kinh tế cần tập trung trong thời gian tới.

Về vấn đề nguồn vốn, ông Lực đánh giá rằng vẫn có 2 áp lực về vốn khi quý I, quý II/2022 tăng quá nhanh khiến quý III phải phanh gấp dù nguồn vốn tín dụng năm vừa qua vẫn tăng 15% đổ vào lĩnh vực bất động sản. Ở một mặt khác, nhu cầu vốn của doanh nghiệp trong năm rất lớn, còn kênh trái phiếu doanh nghiệp không phát triển, phát hành giảm đã gây thêm sức ép vốn cho hệ thống nhà băng.

Thị trường có thể hồi phục vào 6 tháng cuối năm 2023

Dẫu vậy, vốn nước ngoài đổ vào bất động sản đến thời điểm hiện tại vẫn tương đối tốt, rơi vào khoảng hơn 4 tỷ USD. Trong đó, M&A có hơn 2 tỷ USD, còn vốn góp cổ phần là gần 2 tỷ USD.

Ông Lực cũng đưa ra đánh giá về cấu trúc vốn cho thị trường bất động sản. Ông cho hay cấu trúc vốn có khoảng 700.000 - 800.000 tỷ đồng. Vốn ngân hàng thông thường chiếm khoảng 50%. Tuy nhiên, vốn ngân hàng chiếm tới 70% và vốn từ các kênh còn lại là 30% do năm 2023 các kênh vốn khác không phát triển. Do đó, TS Cấn Văn Lực đưa ra đề xuất cấu trúc vốn cần trở lại trạng thái cân bằng hơn trong giai đoạn tới.

Về vấn đề trái phiếu doanh nghiệp, ông Lực cho hay đã tham khảo kinh nghiệm của Trung Quốc nhằm đưa ra những nhóm giải pháp cho vấn đề này để xử lý trái phiếu đáo hạn năm tới và năm tiếp theo.

Thực tế cho thấy, Việt Nam có những rủi ro trong lĩnh vực bất động rất khác biệt so với Trung Quốc. Do đó, ông Lực nhận định Việt Nam không thể sử dụng tiền ngân sách để giải cứu mà phải dùng cơ chế, chính sách và phương pháp hướng dẫn khi cân nhắc về những nhóm giải pháp hỗ trợ cho thị trường bất động sản Việt Nam. 

Theo vị chuyên gia này, Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính hiện nay đang tích cực cố gắng đưa ra những biện pháp khả thi, phù hợp với tình hình kinh tế Việt Nam. 

Trong 2 năm, thị trường trái phiếu đến hạn toàn thị trường năm tới rơi vào khoảng 600.000 tỷ đồng với khoảng 300.000 tỷ đồng mỗi năm. Lượng trái phiếu đến hạn của riêng lĩnh vực bất động sản rơi vào khoảng 130.000 tỷ đồng và 2024 rơi vào khoảng 120.000 tỷ đồng.

Bởi vậy, TS. Cấn Văn Lực đề xuất và chủ động phát hành đàm phán với những trái chủ để giãn hoãn nợ. Ngoài ra, việc sửa đổi Nghị định 156 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong thị trường chứng khoán và lĩnh vực chứng khoán là bước quan trọng khi cho phép giãn hoãn nợ với trái chủ.

TS. Cấn Văn Lực cũng đưa ra đề nghị có thể cân nhắc đổi tiền lấy hàng, đặc biệt là đổi trái phiếu lấy nhà. Thế nhưng, Việt Nam cần có hướng dẫn chi tiết về thủ tục, quy trình, giá cả và cách thức… Ngoài ra, được phép phát hành trái phiếu mới, nhất là có giãn hoãn một số điều kiện hơi chặt trong bối cảnh hiện nay.

Vị chuyên gia này nói: “Có thể thấy, quan điểm của Bộ Tài Chính và Chính phủ hiện nay đã cởi mở hơn, điều này sẽ giúp tháo gỡ một phần quan trọng của việc đáo hạn trái phiếu”.
 
Đối với doanh nghiệp, ông Lực gợi ý rằng cần triển khai tái cấu trúc, đồng thời phấn đấu nợ đến hạn phải trả. Không trả được phải đàm phán khất, ngoài ra chấp nhận việc cắt lỗ hay bán đi một số tài sản và dự án để có dòng tiền trả nợ.

Ngoài ra, Thủ tướng đã chỉ đạo một cách quyết liệt để đưa ra những cơ chế chính sách, và giải pháp và biện pháp hỗ trợ lĩnh vực bất động sản. Bởi vậy, ông Lực nhấn mạnh cần nhanh chóng bắt tay vào việc giải quyết các vấn đề còn tồn đọng trong năm 2023, giúp thị trường có thể hồi phục trong quý III năm sau.