Báo cáo mới đây của Công ty Chứng khoán VNDirect cho biết, quý IV/2022 có khoảng 20.000 tỷ đồng trái phiếu sẽ phải đáo hạn. Đến năm 2023 sẽ có hơn 107.000 tỷ đồng trái phiếu phải đáo hạn (tăng 56% so với cùng kỳ). Và đến năm 2024 cũng có hơn 112.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản phải đáo hạn.
Những con số trên đã cho thấy áp lực trả nợ trái phiếu đúng hạn đang đè nặng lên các doanh nghiệp bất động sản. Đặc biệt, trong bối cảnh các khoản vay ngân hàng đang bị thắt chặt, việc xoay sở được dòng tiền cuối năm của các doanh nghiệp bất động sản là vô cùng khó khăn.
Nhiều chuyên gia cho rằng, nếu quá khó khăn về dòng tiền, các doanh nghiệp bất động sản có thể thương lượng và đàm phán với các trái chủ để kéo dài thời hạn thanh toán. Tuy nhiên, đi ngược lại với giải pháp “dĩ hòa vi quý” này, nhiều doanh nghiệp lại lựa chọn cách cắt giảm đầu tư, tinh giảm bộ máy để có nguồn tiền mua lại các lô trái phiếu sắp đến thời gian đáo hạn. Đặc biệt, thời điểm cuối năm, làn sóng mua lại trái phiếu trước hạn của các doanh nghiệp đang diễn ra rất “ồ ạt”.

Ngày 2/12 vừa qua, Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt đã đưa ra thông tin mua lại lô trái phiếu trước hạn có giá trị 188,7 tỷ đồng. Trước đó, vào thời điểm cuối tháng 10, công ty này cũng đã hoàn tất việc mua lại lô trái phiếu trị giá tỷ đồng trước kỳ hạn một năm. Như vậy, chỉ trong vòng hơn một tháng, công ty Phát Đạt đã tất toán tổng cộng hơn 300 tỷ đồng trái phiếu trước hạn. Hiện số nợ trái phiếu của công ty này đã giảm xuống còn 2.500 tỷ đồng.
Hay mới đây, công ty cổ phần Hưng Thịnh Land cũng đã hoàn thành quy trình mua lại trước hạn 4 triệu trái phiếu với tổng giá trị phát hành lên tới 400 tỷ đồng. Lô trái phiếu này được phát hành vào ngày 28/12/2021, đáo hạn ngày 28/12/2023 và được doanh nghiệp này mua lại vào ngày 24/11/2022.

Không chỉ có những doanh nghiệp vừa và nhỏ, một trong những “ông lớn” đứng đầu ngành bất động sản là Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va cũng đang phải “gồng mình” để mua lại hết những lô trái phiếu sắp đến ngày đáo hạn. Cụ thể, doanh nghiệp này đã mua lại lô trái phiếu trước hạn với tổng mệnh giá phát hành 1.000 tỷ đồng, sớm hơn 20 ngày so với ngày phải đáo hạn trái phiếu.
Trước đó, chia sẻ với báo chí, ông Bùi Xuân Hùng – Chủ tịch Tập đoàn Novaland cho biết, trong bối cảnh khó khăn như hiện nay, doanh nghiệp đang nỗ lực hết sức và tập trung cao độ vào mảng kinh doanh cốt lõi, đảm bảo quyền lợi cho các khách hàng của mình. Mặc dù không trực tiếp đề cập đến những khó khăn tài chính nhưng vị Chủ tịch này cũng chia sẻ, tập thể doanh nghiệp của ông đang phải đối diện với sự thật và đang có những sự điều chỉnh.
Cụ thể, ở thời điểm tại, doanh nghiệp này đang tái cấu trúc, rà soát lại toàn bộ các hoạt động kinh doanh và chỉ tập trung vào mảng kinh doanh cốt lõi là đầu tư và phát triển bất động sản. Đồng thời, doanh nghiệp này cũng đang tiến hành cắt giảm chi phí nhằm tạo ra những sản phẩm phù hợp với diễn biến thị trường ở thời điểm hiện tại và tối ưu hóa lợi nhuận cho khách hàng.
Bên cạnh đó cũng có rất nhiều doanh nghiệp địa ốc đang rục rịch lên kế hoạch để mua lại trước hạn các lô trái phiếu có giá trị hàng trăm tỷ đồng. Đơn cử, Công ty Cổ phần TNHH Nam Land đang lên kế hoạch mua lại trước hạn toàn bộ lô trái phiếu phát hành ngày 15/10/2021 và đáo hạn ngày 15/10/2025 với giá trị phát hành 600 tỷ đồng. Hay Công ty Cổ phần TNHH Nam Land cũng đang có kế hoạch mua lại trước hạn toàn bộ lô trái phiếu phát hành ngày 13/7/2021, đáo hạn ngày 13/7/2024 với tổng giá trị phát hành 900 tỷ đồng.

Trong bối cảnh hiện nay, việc các doanh nghiệp bất động sản “gồng mình” mua lại trái phiếu trước hạn cũng là một điều dễ hiểu. Theo ước tính của Công ty TNHH Chứng khoán Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (VCBS), trong hai năm tới có khoảng 790.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp sẽ phải đáo hạn, chiếm gần một nửa khối lượng trái phiếu doanh nghiệp đang lưu hành. Con số này là một gánh nặng, buộc các doanh nghiệp bất động sản phải nhanh chóng xoay sở dòng tiền để bớt giảm áp lực trong thời gian tới.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc các doanh nghiệp mua lại trái phiếu trước hạn còn xuất phát từ những thay đổi trong Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định 153 về chào bán trái phiếu riêng lẻ có hiệu lực từ ngày 16/9/2022.
Theo đó, Nghị định 65 đã bổ sung quy định doanh nghiệp phát hành buộc phải mua lại trái phiếu trước hạn khi vi phạm các phương án phát hành, trong đó có phương án sử dụng vốn hoặc vi phạm pháp luật. Vì vậy, nhiều doanh nghiệp đã tăng cường mua lại trái phiếu trước hạn nhằm giảm áp lực đáo hạn và giải quyết các lô trái phiếu có thể gặp bất lợi bởi các quy định mới.
Bên cạnh đó, các doanh nghiệp mua lại trái phiếu trước hạn còn nhằm mục đích ổn định và củng cố lòng tin cho các nhà đầu tư về năng lực tài chính của các nhà phát hành.

Trong một báo cáo mới đây của Công ty cổ phần Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho thấy, niềm tin của các nhà đầu tư trái phiếu đã bị suy giảm rất nhiều sau khi xảy ra hai vụ việc bắt giữ lãnh đạo cấp cao của hai tập đoàn lớn, có sức ảnh hưởng trong ngành bất động sản.
Đặc biệt, những tội danh này còn liên quan đến hành vi “lừa đảo” trong hoạt động phát hành trái phiếu riêng lẻ của các công ty thành viên. Điều này làm ảnh hưởng rất lớn đến niềm tin của các nhà đầu tư, đồng thời còn làm tăng thêm áp lực thanh khoản cho các doanh nghiệp bất động khi mua lại trái phiếu trước hạn.
Đại diện Công ty chứng khoán SSI cho biết, động thái mua lại trái phiếu trước hạn của các doanh nghiệp có thể do tác động của vụ việc Ủy ban chứng khoán Nhà nước hủy bỏ 10.000 tỷ đồng trái phiếu của Tập đoàn Tân Hoàng Minh vào đầu năm năm. Cho nên, cả doanh nghiệp phát hành và nhà đầu tư đều rất thận trọng với hình thức huy động vốn thông qua kênh phát hành trái phiếu.
Còn theo anh Phạm Văn Thịnh – Chuyên viên tư vấn chứng khoán ở TP Hồ Chí Minh, việc mua lại trái phiếu trước hạn cũng có thể do các doanh nghiệp đã thay đổi kế hoạch phát triển dự án, kế hoạch kinh doanh hoặc cũng có khả năng doanh nghiệp này đã tìm được nguồn vốn thay thế. Bên cạnh đó, các chính sách kiểm soát tín dụng trong năm nay, cùng những biến động trên thị trường chứng khoán cũng buộc nhiều doanh nghiệp bất động sản phải thay đổi kế hoạch phát hành hoặc hạ giá cổ phiếu.

Theo lý thuyết, việc mua lại trái phiếu trước hạn như một cách để các doanh nghiệp bất động sản củng cố, lấy lại niềm tin từ các nhà đầu tư. Đồng thời, việc làm này còn giúp các doanh nghiệp không phải trả nhiều chi phí lãi vay cao, giúp giảm hệ số nợ/vốn chủ sở hữu, qua đó giúp doanh nghiệp cải thiện các chỉ tiêu tài chính.
Tuy nhiên, việc mua lại trái phiếu trước hạn cũng khiến các doanh nghiệp đối mặt với nhiều rủi ro nhất định. Rủi ro dễ nhận thấy nhất là những bất lợi về dòng tiền trong bối cảnh các kênh huy động vốn của doanh nghiệp đều đang gặp khó khăn.
Hiện nay, việc phát hành trái phiếu mới sẽ khiến nhiều doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn về chi phí phát hành khi lãi suất đang tăng cao hơn so với giai đoạn trước. Đồng thời, khả năng chào bán, phân phối trái phiếu cũng không còn dễ dàng gì cho các nhà phát hành lẫn trái chủ và các nhà đầu tư.

Chia sẻ về những bất lợi khi mua lại trái phiếu trước hạn, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, đây là giải pháp “đau đớn” để các doanh nghiệp bất động sản bảo vệ uy tín của mình. Hiện nay, nhiều doanh nghiệp đang thu hẹp quy mô đầu tư, sản xuất kinh doanh, dừng phát hành cổ phiếu,… để có dòng tiền trả nợ trái phiếu đúng hạn.
Điều này không chỉ ảnh hưởng đến các doanh nghiệp, mà còn tác động mạnh đến sự phục hồi, phát triển của nền kinh tế, trực tiếp làm giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước. Hơn nữa khi các doanh nghiệp tinh giảm bộ máy, cắt bớt lực lượng lao động sẽ tác động đến các vấn đề an sinh xã hội, giảm lương, tác động đến cuộc sống của người lao động.
Khi các kênh huy động vốn đều gặp khó khăn, một số doanh nghiệp bất động sản “đói vốn” còn phải đi “vay nóng” ở bên ngoài với mức lãi suất rất cao. Cho nên, nhiều doanh nghiệp phải bán bớt tài sản là các dự án bất động sản nhà ở giá rẻ làm ảnh hưởng đến các sản phẩm bất động sản trong tương lai.
Cho nên, vị Chủ tịch HoREA kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cần xem xét việc nới hạn mức tín dụng thêm khoảng 1-2% để có thêm 100.000 tỷ đồng bơm vào nền kinh tế, trong đó thị trường bất động sản sẽ hấp thụ được 20%. Điều này sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư tiếp cận được nguồn vốn tín dụng để mua được những dự án đã có đầy đủ pháp lý, có tính khả thi.
Bên cạnh đó, Bộ Tài chính và Chính phủ cần xem xét, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư cá nhân không chuyên được đầu tư và mua trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ với tỷ lệ nhất định. Đồng thời, Bộ Tài chính nên xem xét, trình Chính phủ về ý kiến cho phép các VAMC và các ngân hàng thương mại mua lại trái phiếu doanh nghiệp để làm tăng niềm tin trên thị trường trái phiếu.