Tháo nút thắt cho bất động sản du lịch bắt đầu từ đâu?

"Giải cứu" 30 tỷ USD mắc kẹt trong dự án

Theo Thanh Niên, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, tính đến hết tháng 9/2021, toàn quốc có 114.097 căn condotel và 24.399 villa. Con số này khá tích cực nếu so với tổng lượng buồng phòng khách sạn trong nhiều năm và tính lũy ký tới năm 2021 mới đạt gần 650.000 phòng. Tuy mới hình thành trong khoảng 5 năm nay nhưng BĐS du lịch đã góp khoảng 21,3% tổng số lượng buồng phòng khách sạn 3 - 5 sao trên cả nước.

Tính đến tháng 9/2021, các dự án BĐS du lịch hầu hết phân bố tại 15 địa phương với tổng 239 dự án, ước tính tổng giá trị của cả 3 sản phẩm condotel, villa, shophouse đạt khoảng 695.363 tỉ đồng, tương đương 30 tỉ USD. Các dự án này thường tập trung tại những khu du lịch trọng điểm, góp phần thay đổi cảnh quan du lịch, tạo thẩm mỹ, thúc đẩy kinh tế phát triển…

TS Nguyễn Văn Quyền - Chủ tịch Hội Luật gia Việt Nam cho rằng, việc tạo dựng khung pháp lý đầy đủ, ổn định cho thị trường BĐS du lịch là việc rất cấp bách trong bối cảnh ngành du lịch đang có nhiều cơ hội phục hồi hậu Covid - 19. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi của doanh nghiệp và nhà đầu tư, khách hàng thì đầu tiên là phải gỡ rối cho các dự án BĐS du lịch đã được đầu tư hàng trăm tỷ đồng tại nhiều địa phương những tới nay vẫn chưa hoàn thiện. 

Theo ông Quyền, với các dự án đã hoàn thành và đang hoạt động, nếu khu đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì phải nhanh chóng chuyển sang loại đất đúng với quy hoạch và tiếp tục khai thác đầu tư, cấp sổ đỏ để bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư. “Chủ đầu tư sẽ phải bổ sung thêm tiền đất nếu có và người mua được sử dụng đất ổn định, lâu dài. Trong trường hợp không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, phải chuyển mục đích sang đất thương mại dịch vụ” - Ông Quyền cho biết.

PGS, TS Nguyễn Thị Nga - Trưởng bộ môn Luật Đất đai và Kinh doanh BĐS Khoa Pháp luật Kinh tế - Đại học Luật Hà Nội nhận định, dù BĐS du lịch hình thành muộn so với những loại hình khác như nhà ở, công nghiệp, dịch vụ nhưng lại có tốc độ phát triển nhanh và mạnh, còn nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai. Do đó, hệ thống pháp luật điều chỉnh loại hình này không chỉ cần có tính đồng bộ, tính phù hợp mà còn phải mang sự hiện đại, tính thích ứng cao với sự phát triển năng động, đa dạng của thị trường. “Pháp luật điều chỉnh thị trường BĐSDL phải được xây dựng và hoàn thiện trên cơ sở của nền tảng lý luận chung về thị trường bất động sản (BĐS) và pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS mang tính liên ngành đang có hiệu lực; đồng thời chú trọng tới tính đặc thù của thị trường BĐSDL”, PGS-TS Nguyễn Thị Nga nói.

Khơi thông BĐS du lịch 

TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, cho rằng trong khi chờ luật Đất đai sửa đổi thì các chuyên gia luật nên kiến nghị về những văn bản dưới luật để tháo gỡ được các vướng mắc hiện nay, không gây tắc nghẽn, mâu thuẫn lợi ích của các nhà đầu tư, khách hàng. Cần phải coi đây như một lĩnh vực kinh tế, kinh doanh để vừa đáp ứng nhu cầu của cư dân, du khách lại vừa tạo ra cảnh quan đẹp cho địa phương. Đồng thời lồng ghép chính sách phát triển BĐS du lịch vào cơ chế và chính sách phát triển chung của ngành du lịch.

Vị chuyên gia dẫn chứng câu chuyện tại Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh (Khánh Hòa), trong hơn 40 dự án thì đến một nửa là liên quan đến “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Đến nay, rất nhiều dự án chưa được cấp “sổ đỏ” cho nhà đầu tư thứ cấp. Ông Đỗ Văn Đại - Giảng viên Trường đại học Luật TP. HCM, Trọng tài viên Trung tâm trọng tài quốc tế VN cho biết, Luật Đất đai hiện hành không quy định loại đất nào là “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Tuy nhiên, tại một số địa phương đã xuất hiện loại hình này trong quá trình phát triển dự án. Điều này đã gây ra nhiều hệ quả xấu, ảnh hưởng đến lợi ích các bên và dẫn tới những cuộc tranh chấp, khiếu kiện.

Ông Trần Việt Dũng - Trưởng khoa Luật Quốc tế Đại học Luật TP. HCM đưa ra ví dụ thực tế: Vấn đề lớn nhất đang cản trở sự phát triển của thị trường BĐS du lịch tại Việt Nam là sự không rõ ràng, thiếu đồng bộ giữa những quy định pháp luật và chính sách Nhà nước. Thực tế, việc cấp giấy chứng nhận nhiều dự án BĐS du lịch đang bị đóng băng. Nhiều cơ quan chức năng địa phương gặp khó khăn, chưa dám cấp giấy chứng nhận vì e ngại khung pháp lý và rủi ro. Như vậy, để tháo gỡ khó khăn cho loại hình này, ông Trần Việt Dũng kiến nghị phải bổ sung, sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 đối với nhóm đất phi nông nghiệp để xác định cụ thể các BĐS du lịch theo hướng quy định rõ về tính pháp lý. 

Ông Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT nêu quan điểm, quy hoạch sử dụng đất phải gắn liền với việc phân vùng sử dụng đất. Bên cạnh đó, quy hoạch sử dụng đất cũng phải gắn với những quy hoạch khác. Ông Võ cũng gợi mở thêm một số yêu cầu sửa đổi luật Đất Đai như chuyển hẳn phương pháp quy hoạch sử dụng đất: “Chuyển từ tiêu chí theo mục đích sử dụng đất sang phân vùng sử dụng đất; Xây dựng và ban hành Thông tư liên tịch giữa Bộ KH-ĐT với Bộ TN-MT để hướng dẫn việc kết nối giữa Quy hoạch quốc gia ngành du lịch với quy hoạch sử dụng đất có liên quan đến các khu chức năng du lịch, nghỉ dưỡng”.