Tại sao các dự án bất động sản quanh Vành đai 4 liên tục cắt lỗ?

Hiện tượng lạ

Theo báo Giao Thông, cũng vào tháng 7/2022, sau khi Quốc hội thông qua Nghị quyết về chủ trương đầu tư dự án xây dựng đường Vành đai 4 Vùng Thủ đô, những dự án bất động sản ven khu vực này liên tục ra hàng, chào bán rầm rộ. Trái với kỳ vọng sinh lời từ việc “ăn” theo quy hoạch, ngay khu tuyến Vành đai 4 khởi công, nhiều sản phẩm thi nhau bán cắt lỗ. 

Anh Nguyễn Văn Sơn - Môi giới bất động sản Mê Linh đang chào bán cắt lỗ một căn liền kề diện tích 104m2, thuộc KĐT Thanh Lâm - Đại Thịnh II (HUD Melinh Central) với giá bán 5,3 tỷ đồng, bao gồm cả thuế, phí, dịch vụ.

Theo anh Sơn, trước đó chủ sở hữu mua căn liền kề này từ chủ đầu tư Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà & đô thị (HUD) thông qua hình thức đấu giá. Giá trúng khi đó là 5,25 tỷ đồng, nay bán chênh lên 50 triệu đồng.

“Nếu thị trường vẫn còn tốt, khách hàng sẽ phải chịu thuế, phí. Nhưng đây chủ nhà tự trả hết, cũng gánh lãi ngân hàng suốt một năm. Giờ vào là bớt được khoảng hơn 300 triệu đồng tiền thuế, phí” - Anh Sơn tư vấn. 

Anh Trần Văn Thái - Môi giới dự án Hà Đô Charm Villas cho hay, giá dự án đã giảm 5 - 15%, căn góc giữ giá hơn. Chẳng hạn như căn song lập diện tích 190m2 được bán với giá 86 triệu đồng/m2. Căn góc 345m2 vẫn giữ giá là 95 triệu đồng/m2. 

Khảo sát một số diễn đàn BĐS, tin chào bán cắt lỗ trong dân cũng khá nhiều, mức giảm từ 300 triệu đến cả tỷ đồng tùy lô. Tổng hợp số liệu, Property Guru (CTCP Property Guru Việt Nam) cho biết, khoảng giữa năm ngoái, Hà Đô Charm Villas có giá bán dao động từ 90 - 115 triệu đồng/m2, hiện tại còn từ 86 - 95 triệu đồng/m2. 

Tương tự dự án HUD Mê Linh Central có giá dao động từ 48 - 55 triệu đồng/m2 vào giữa năm 2022, đến nay giảm xuống còn 42 - 54 triệu đồng/m2. Khu đô thị Vườn Cam vào giữa năm 2022 có giá từ 58 - 85 triệu đồng/m2, nay giảm còn 52 - 61 triệu đồng/m2. 

Chưa thấy tín hiệu đi ngang, tăng giá

Tổng giám đốc Công ty Đầu tư bất động sản Việt An Hòa - Ông Trần Khánh Quang cho rằng, giá BĐS trong trung tâm thành phố có thể đã ngừng, không còn giảm. Tuy nhiên, giá BĐS vùng ngoại ô, ven tuyến Vành đai 4 có thể giảm thêm 3%. 

“Càng xa trung tâm thì càng giảm vì nhu cầu ở thực tại các vùng xa trung tâm không cao” - Vị chuyên gia phân tích thêm, hiện nay các vùng này phần đông là nhà đầu tư mua trước đó muốn giữ giá, nhưng có khoảng 5% số này muốn bán thấp hơn vì nhiều lý do. Nếu hạ giá bán sẽ tạo đáy mới. Vì vậy khu vực này đang trong thế giằng co nhẹ. 

Nhìn dài hạn, theo ông Quang thì đây là các khu vực sẽ thu hút đầu tư, vì giá bán vẫn đang vừa túi tiền, cộng với những yếu tố về không gian. Nhưng thanh khoản hiện còn thấp, không dành cho những nhà đầu tư không chuyên. 

Ông Quang đưa ra nhận định rằng, thị trường địa ốc sẽ sớm phục hồi, trong khoảng 6 tháng đến 1 năm tới. Vì trong năm 2023, các biện pháp kích cầu kinh tế và bất động sản được đẩy mạnh. 

Bên cạnh đó, những chính sách gỡ vướng BĐS như gỡ vướng pháp lý dự án, hạ lãi suất, nới room tín dụng… đều có những tác động tích cực. Hiện tại vẫn có một số dự án mở bán thành công dù không nhiều. 

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cũng có chung quan điểm này, trong giai đoạn 2020 - 2022, giá BĐS tại khu vực Vành đai 4 Hà Nội, Vành đai 3 TP. HCM dựa vào quy hoạch để “thổi giá”, đạt ngưỡng bằng, thậm chí cao hơn giá thực khi làm xong đường. 

“Ví dụ giá đất hiện đang là 5 triệu đồng/m2, sau khi hoàn thành đường vành đai thì tăng lên 10 triệu đồng/m2. Nhưng vì mượn quy hoạch nên cò đất thổi giá BĐS tăng lên luôn 10 triệu đồng/m2 từ khi quy hoạch” - Ông nói. Sau 3 năm tăng cao nên giá đất hiện nay đang trên đỉnh. 

Việc giảm giá thực tế là giảm đỉnh, lúc này chưa phải mức giá thích hợp. Nếu giá được giảm hợp lý, phù hợp nhu cầu và khả năng thanh toán của người mua để tạo được giao dịch thực. 

Vì vậy, ông Hiển cho rằng, nhà đầu tư chưa nên xuống tiền lúc này. Về đầu tư BĐS dài hạn thì qua năm 2024 mới tính, vì hiện nay kinh tế chưa đẩy được giá BĐS lên. Chưa kể, trong giai đoạn tới, không còn chỗ cho việc đầu tư BĐS truyền thống theo kiểu mua đất chờ tăng giá, giá BĐS tăng ảo khi không có giá trị thực hoặc giá trị thực không cao. 

“Việc đầu tư BĐS hiện nay còn đòi hỏi nhà đầu tư có trình độ, kiến thức đầu tư, tập trung đầu tư vào các sản phẩm có giá trị thực, có thể khai thác để ở, cho thuê, mang đến lợi nhuận ngay” - Ông Hiển nói. 

Sáng ngày 25/6, dự án đường Vành đai 4 Vùng Thủ đô được khởi công đồng loạt tại Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh. Tại Hà Nội, dự án khởi công tại 4 vị trí tại huyện Hoài Đức, Sóc Sơn, Thanh Oai và Thường Tín. Tỉnh Hưng Yên và Bắc Ninh đồng thời tổ chức lễ động thổ tại 2 địa điểm. 

Tuyến Vành đai 4 Hà Nội có tổng chiều dài là 112,8km, trong đó đoạn đi qua Hà Nội dài 56,5km, Hưng Yên là 20,3km, Bắc Ninh là 21,2km.

Điểm đầu tại Km 3+695 trên đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai (thuộc xã Thanh Xuân, Sóc Sơn, Hà Nội), điểm cuối trên đường cao tốc Nội Bài - Hạ Long (thuộc huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh).

Nhiều dự án bất động sản nằm xung quanh tuyến Vành đai 4 như: HUD Mê Linh, Hà Phong, Cienco 5 Mê Linh, Rose Valley Mê Linh, The Phoenix Garden, Hà Đô Cham villas, Nam An Khánh, Bắc An Khánh, Vườn Cam, Tiền Phong,...