Sử dụng sai mục đích sử dụng ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ xử lý như thế nào?

TRẢ LỜI:

Luật sư Vũ Thị Quyên (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết: Mục đích sử dụng đất trong Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) được ghi thống nhất với sổ địa chính theo từng loại đất cụ thể. Nếu phát hiện Sổ đỏ cấp sai mục đích sử dụng đất thì tùy vào việc ai phát hiện mà có cách xử lý khác nhau.

Mục đích sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ

Căn cứ Điều 11 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, việc xác định loại đất (mục đích sử dụng đất) theo một trong những căn cứ sau:

* Đối với đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Trường hợp đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, 2 và 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì loại đất được xác định theo giấy tờ đó.

* Đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng

Mục đích sử dụng đất (loại đất) được xác định theo quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc theo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

* Đối với đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng

• Loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng nếu là đất sử dụng ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép.
• Trường hợp đất đang sử dụng, đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định.

* Đối với thửa đất có nhiều mục đích sử dụng khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất)

Trường hợp thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau mà không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất thì xác định như sau:

• Nếu xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì tách thửa theo từng mục đích và xác định mục đích cho từng thửa đất đó.
• Nếu không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng chính được xác định theo loại đất có mức giá cao nhất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. 

Như vậy, xác định loại đất khi cấp Giấy chứng nhận rất quan trọng vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất. Khi cấp Giấy chứng nhận mà xác định loại đất (mục đích sử dụng đất) sai thì sẽ thuộc trường hợp cấp Giấy chứng nhận không đúng quy định của pháp luật về đất đai.

Sổ đỏ cấp sai mục đích sử dụng đất sẽ bị thu hồi?

Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp, trong đó nêu rõ:

“…

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.”.

Như vậy, Giấy chứng nhận đã cấp không đúng mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai sẽ thuộc trường hợp bị thu hồi, trừ trường hợp người sử dụng đất chuyển nhượng, tặng cho,… theo quy định.

Phải làm gì khi phát hiện Sổ đỏ cấp sai mục đích sử dụng?

* Quy định về thủ tục thu hồi

Dù do ai phát hiện việc Giấy chứng nhận cấp sai mục đích sử dụng đất thì kết quả vẫn là bị thu hồi. Tuy nhiên, tùy thuộc từng trường hợp ai phát hiện mà sẽ có quy trình xử lý khác nhau. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 56 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP như sau:

- Đối với trường hợp chính người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định thì:

• Người phát hiện gửi kiến nghị bằng văn bản đến cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.
• Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm kiểm tra, xem xét.
• Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận ban hành quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp.

- Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng tự mình phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định thì:

• Kiểm tra lại, thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do.
• Ban hành quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định pháp luật.

- Đối với trường hợp cơ quan thanh tra có văn bản kết luận Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định thì:

• Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét, nếu kết luận đó là đúng thì quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp;
• Nếu xem xét, xác định Giấy chứng nhận đã cấp là đúng quy định thì phải thông báo lại cho cơ quan thanh tra.

* Thẩm quyền thu hồi

Cơ quan có thẩm quyền thu hồi là cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận tại thời điểm thu hồi. Đối với Giấy chứng nhận đã cấp cho hộ gia đình, cá nhân thì Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền thu hồi (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).

Cơ quan thực hiện việc thu hồi và quản lý Giấy chứng nhận đã thu hồi là Văn phòng đăng ký đất đai.

Kết luận:

Tùy vào từng trường hợp ai phát hiện Sổ đỏ cấp sai mục đích sử dụng đất mà có cách xử lý khác nhau. Nếu người sử dụng đất tự mình phát hiện thì có quyền gửi kiến nghị bằng văn bản cho cơ quan đã cấp để xem xét. Tuy nhiên, trên thực tế việc cấp sai mục đích sử dụng đất chủ yếu do cơ quan cấp Giấy chứng nhận tự mình phát hiện hoặc cơ quan thanh tra phát hiện.