Những điều liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất bạn cần biết

Khái niệm chuyển mục đích sử dụng đất

Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép hoặc chỉ cần đăng ký đất đai đối với trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Thẩm quyền cho phép việc chuyển mục đích sử dụng đất

- UBND cấp huyện có thẩm quyền quyết định cho phép việc chuyển mục đích sử dụng đất với hộ gia đình, cá nhân.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân muốn được phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để dùng vào mục đích thương mại & dịch vụ với diện tích từ 0,5ha trở lên thì cần phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định;

- UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp là tổ chức.

Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:

- Thứ nhất: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Thứ hai: Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì người dân cần phải viết đơn xin phép và cơ quan Nhà nước sẽ căn cứ theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện để quyết định có cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không, vì không phải chỉ viết đơn xin phép chuyển là được chuyển.

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 57 của Luật Đất đai 2013 những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất cần phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể đó là:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”

Trường hợp nào chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép?

05 trường hợp chuyển mục đích không phải xin phép bao gồm:

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT về người sử dụng đất được phép chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể bao gồm:

- Chuyển mục đích sử dụng đối với đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác bao gồm: Đất sử dụng để xây dựng nhà kính/các loại nhà khác phục vụ cho mục đích trồng trọt; Đất xây dựng chuồng trại để chăn nuôi gia cầm, gia súc và các loại động vật khác đã được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập và nghiên cứu thí nghiệm;

- Chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm;

- Chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản hay đất trồng cây hàng năm;

- Chuyển mục đích sử dụng đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;

- Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất và kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại và dịch vụ; chuyển đất sản xuất & kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại & dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất sử dụng xây dựng công trình sự nghiệp.

Lưu ý: Tuy không các trường hợp này phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhưng khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất, tổ chức, hộ gia đình và cá nhân cần phải đăng ký biến động đất đai.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất với hộ gia đình, cá nhân

Căn cứ tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và hướng dẫn tại Quyết định 2555/QĐ-BTNMT, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đát được tiến hành theo các bước sau:

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ

- Số lượng hồ sơ: 1 bộ

- Thành phần hồ sơ có:

Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân gồm các loại giấy tờ sau:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng theo Mẫu 01.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng).

Bước 2. Nộp hồ sơ

- Nơi nộp hồ sơ:

Cách 1: Với địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.

Cách 2: Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên & Môi trường

- Tiếp nhận hồ sơ: Với hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ cần phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung để hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 3. Xử lý, giải quyết yêu cầu

- Phòng Tài nguyên & Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; đồng thời xác minh thực địa và thẩm định nhu cầu chuyển mục đích.

- Phòng Tài nguyên & Môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

- Phòng Tài nguyên & Môi trường trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

- Phòng Tài nguyên & Môi trường chỉ đạo cập nhật và chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

- Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính để chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 4. Trả kết quả

- Phòng Tài nguyên & Môi trường trao quyết định cho cá nhân, hộ gia đình sau khi cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính.

- Thời gian thực hiện: Không quá 15 ngày tính từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất); không quá 25 ngày đối với xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa và vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

Mức tiền sử dụng đất phải nộp khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất (được hướng dẫn bởi Điều 4, Điều 5 Thông tư 76/2014/TT-BTC), tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân và hộ gia đình phải nộp sẽ tùy theo loại đất ban đầu được chuyển và nguồn gốc sử dụng đất. Số tiền phải nộp với từng trường hợp là khác nhau.

Mức phạt khi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất

Tùy theo từng loại đất và diện tích chuyển trái phép mà mức xử phạt vi phạm hành chính là khác nhau. Bên cạnh việc bị phạt tiền khi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, người có hành vi vi phạm buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của mảnh đất đó.

Lời kết

Trên đây là các quy định cơ bản nhất về chuyển mục đích sử dụng đất gồm các trường hợp phải xin phép, hồ sơ, thủ tục, nơi nộp hồ sơ và tiền sử dụng đất phải nộp. Hy vọng bài viết đã mang đến những thông tin quan trọng và hữu ích đến quý bạn đọc.