Tìm hiểu chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Những quy định liên quan

Khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người đang sử dụng đất chuyển giao đất cùng với quyền sử dụng cho người khác sử dụng.

Bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất sẽ nhận được được số tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất theo thỏa thuận của hai bên.

Nguyên tắc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Các nguyên tắc khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình hay các chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên được thỏa thuận về nội dung Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, các nội dung phải phù hợp với quy định của Pháp luật đất đai và Bộ luật dân sự.

Bên được chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất tại địa phương ở thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được quy định cụ thể tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Đối tượng được chuyển nhượng

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự mang tính vận động. Là sự dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người chuyển nhượng sang người được nhận chuyển nhượng. Khi đó, người sử dụng đất thực hiện hành vi giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng và đây chính là việc chuyển quyền và nghĩa vụ thông qua một hợp đồng dân sự.

Tuy nhiên, sẽ là sai lầm nếu quan niệm việc chuyển nhượng này là hợp đồng mua bán đất đai. Bởi vì, chế độ pháp lý về đất đai cũng như các quy định về quyền sử dụng đất được xuất phát từ việc đất đai thuộc sở hữu toàn dân.

Như vậy, bản thân đất đai không được coi là hàng hoá mà chỉ đưa vào thị trường gọi là "quyền sử dụng đất". Vì vậy, bản thân đất không phải là đối tượng chuyển dịch mà đối tượng chuyển dịch đó là quyền sử dụng đất.

Khi được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên phải tuân thủ mọi thủ tục mà pháp luật đã quy định. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng thực, đăng ký.

Luật đất đai chỉ cho phép người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các loại đất:

- Nhóm đất nông nghiệp.

- Đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thuộc nhóm đất phi nông nghiệp (trừ trường hợp không được nhận chuyển nhượng theo quy định tại Điều 39, 40 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP).

Hình thức - Nội dung chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Về mặt hình thức, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và được thực hiện thông qua hợp đồng.

Riêng với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên mà không bắt buộc (theo điểm b khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013).

Việc công chứng thực được hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại UBND cấp xã (Điều 167 Luật đất đai năm 2013).

Nội dung của chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Theo quy định tại Điều 698 Bộ luật dân sự 2015 và pháp luật về đất đai thì nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đảm bảo các nội dung chủ yếu sau:

1. Tên, địa chỉ của các bên;

2. Quyền, nghĩa vụ của các bên;

3. Loại đất, hạng đất, diện tích đất, vị trí, số hiệu, ranh giới, tình trạng đất;

4. Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng, thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng;

5. Giá chuyển nhượng;

6. Phương thức, thời hạn thanh toán;

7. Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;

8. Những thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất;

9. Trách nhiệm của mỗi bên nếu xảy ra vi phạm hợp đồng.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực khi UBND cấp có thẩm quyền chứng thực. Sau khi đã làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt đầu thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo hợp đồng.

Giá chuyển nhượng do hai bên thỏa thuận trên cơ sở bảng giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo khung giá của Chính phủ theo quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về giá đất.

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì

Thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giảm bớt các thủ tục hành chính không cần thiết như xét duyệt, thu hồi, giao đất,v.v... nhưng vẫn đảm bảo được tính hợp pháp và hợp lý của các hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa những người sử dụng đất để nhằm xác lập quyền sử dụng đất cho chủ thể mới mà không cần phải thu hồi đất của người này giao cho người kia.

Cá nhân và hộ gia đình có thể trở thành chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải đảm bảo những quyền và nghĩa vụ sau:

Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Các quyền của Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

- Được nhận tiền quyền sử dụng đất như đã thoả thuận ở trong hợp đồng;

- Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng phải chịu trách nhiệm dân sự do chậm thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Nghĩa vụ của Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

- Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận.

- Giao đầy đủ giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng.

Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Quyền của Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng giao cho mình các giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất;

- Nhận đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;

- Được cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với đất đã được chuyển nhượng;

- Được sử dụng đất đúng mục đích & đúng thời hạn.

Nghĩa vụ của Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

- Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức như đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai;

- Đảm bảo quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;

- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật về đất đai.

Lời kết

Trên đây, chúng tôi đã giải thích chi tiết khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì và các quy định cơ bản về chuyển nhượng đất. Hy vọng đã giúp bạn đọc có thêm các thông tin cần thiết!