Quy định pháp luật hiện nay về tranh chấp đất đai đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tranh chấp đất đai là gì?

Tranh chấp đất đai là thuật ngữ được sử dụng trong đời sống xã hội để chỉ những bất đồng, mâu thuẫn xảy ra trong quá trình quản lý và sử dụng đất. Dưới góc độ pháp lý, khái niệm “tranh chấp đất đai” được hiểu là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai (căn cứ khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013).

Theo quy định pháp luật hiện hành, có thể phân loại tranh chấp về đất đai gồm các dạng sau: 

• Tranh chấp quyền sử dụng đất: Đây là dạng tranh chấp đất đai trực tiếp nhất. Trong dạng tranh chấp này, chúng ta thường gặp các loại tranh chấp về ranh đất, tranh chấp quyền sử dụng đất khi ly hôn, tranh chấp thừa kế đất đai, tranh chấp đòi đất;
• Tranh chấp tài sản gắn liền với đất bao gồm công trình xây dựng, cây lâu năm, cây rừng trên đất.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?

Tại khoản 16, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được hiểu là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, được cấp cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Về hình thức, Giấy chứng nhận có 04 trang có kích thước 190mm x 265mm, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen, riêng trang bổ sung được thiết kế có nền trắng.

Sự khác biệt giữa tranh chấp đất đai có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tranh chấp đất đai không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Một là, tranh chấp đất đai khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đó chính là căn cứ pháp lý quan trọng để giải quyết mối quan hệ về đất đai, được cơ quan có thẩm quyền công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất đang tranh chấp.

Hai là, bên nào có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thường sẽ có quyền lợi, lợi ích được thừa hưởng khi xảy ra tranh chấp cao hơn.
Ba là, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là đối tượng để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét giải quyết tranh chấp.

Thủ tục, quy trình giải quyết tranh chấp đất đai có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2013 quy định tranh chấp đất đai được giải quyết theo các phương thức sau: Hòa giải, giải quyết bởi cơ quan hành chính (UBND cấp huyện và UBND cấp tỉnh) và giải quyết thông qua Tòa án.

Về thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trước hết, cần hiểu phương thức “Hòa giải tranh chấp đất đai” là việc các bên tham gia tranh chấp thương lượng với nhau hoặc thông qua trung gian để tự chấm dứt mâu thuẫn, bất đồng giữa những người sử dụng đất trong quá trình quản lý, sử dụng đất. 

Hiện nay, theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai thì biện pháp hòa giải được chia thành 03 hình thức như sau:

• Các bên tranh chấp tự thương lượng, hòa giải: Tự thương lượng, hòa giải là việc các bên tranh chấp tự gặp gỡ, trao đổi, thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết tranh chấp mà không cần có sự có mặt của bên thứ ba làm trung gian hòa giải. Phương thức này không mang ý nghĩa bắt buộc các bên phải thương lượng, tự hòa giải. 
• Hòa giải tại cơ sở: Căn cứ khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở” và tại khoản 1 Điều 2 Luật hòa giải ở cơ sở năm 2013 quy định: “Hòa giải ở cơ sở là việc hòa giải viên hướng dẫn, giúp đỡ các bên đạt được thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau các mâu thuẫn, tranh chấp”. Như vậy, nếu các bên tranh chấp không tự hòa giải được thì tổ hòa giải cơ sở sẽ tiến hành làm trung gian giúp các bên thương lượng với nhau. Khác với phương thức tự thương lượng, trường hợp hòa giải thành thì các bên có quyền yêu cầu Tòa án công nhận kết quả hòa giải thành.
• Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã tại nơi có đất: Việc hòa giải tại UBND xã tại nơi có đất là thủ tục hòa giải bắt buộc. Tuy nhiên, cần hiểu rằng trong tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mới bắt buộc phải qua thủ tục hòa giải cơ sở trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Trình tự thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được tiến hành qua các bước: Tiếp nhận hồ sơ; Lập biên bản hòa giải; Trả kết quả. Căn cứ khoản 3 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 quy định thì thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện không quá 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Ngoài 03 hình thức hòa giải trên, hòa giải tranh chấp đất đai còn được tiến hành theo thủ tục tố tụng tại TAND. 

Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.

Về thủ tục tố tụng giải quyết tranh chấp đất đai có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

• Thủ tục hành chính tại UBND

Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai nộp đơn tại UBND cấp có thẩm quyền. Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết. Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn, giải quyết tranh chấp đất đai và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch UBND cùng cấp ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai. 

Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm: 

• Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai; 
• Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã, biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành; biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp; 
• Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp; 
• Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành. 

Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền, nghĩa vụ liên quan. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp huyện thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh, nếu không đồng ý với quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp tỉnh thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

• Thủ tục tố tụng tại TAND

Việc xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp quy định như sau:
Thứ nhất, phân định thẩm quyền giữa các cấp Tòa án: Theo quy định tại Điều 35, Điều 36, Điều 37 và Điều 38 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì TAND cấp huyện có thẩm quyền giải quyết đối với các tranh chấp nói chung và các tranh chấp đất đai nói riêng. Còn về thẩm quyền của TAND cấp tỉnh được quy định tại Điều 37 thì TAND cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm các tranh chấp sau đây: 

• Các tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài, gồm: Tranh chấp đất đai giữa người sử dụng đất trong nước (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất) với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam; Tranh chấp đất đai giữa tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam với nhau; 
• Các tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND cấp huyện nhưng TAND cấp tỉnh lấy lên để giải quyết.

Thứ hai, phân định thẩm quyền của Tòa án cùng cấp: 

• Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về bất động sản. Tòa án nơi có bất động sản tiến hành xác minh, xem xét thẩm định tài sản tranh chấp cũng như thu thập tài liệu, chứng cứ từ các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai để giải quyết phù hợp với thực tế;
• Tòa án nơi cư trú, nơi làm việc, nơi có trụ sở của bị đơn. Tùy thuộc vào bị đơn là cơ quan, tổ chức hay bị đơn là cá nhân mà thẩm quyền của Tòa án được xác định khác nhau;
• Tòa án theo thỏa thuận của các đương sự. Các đương sự có quyền tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân, là nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết.
• Tòa án do nguyên đơn có quyền lựa chọn trong các trường hợp: 

+ Nếu không biết nơi cư trú, làm việc, trụ sở của bị đơn thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở cuối cùng hoặc nơi bị đơn có tài sản giải quyết; 
+ Nếu tranh chấp phát sinh từ hoạt động của chi nhánh tổ chức thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi tổ chức có trụ sở hoặc nơi tổ chức có chi nhánh giải quyết; 
+ Nếu bị đơn không có nơi cư trú, làm việc, trụ sở ở Việt Nam hoặc vụ án về tranh chấp việc cấp dưỡng thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi mình cư trú, làm việc giải quyết; 
+ Nếu tranh chấp về bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi mình cư trú, làm việc, có trụ sở hoặc nơi xảy ra việc gây thiệt hại giải quyết; 
+ Nếu tranh chấp phát sinh từ quan hệ hợp đồng thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi hợp đồng được thực hiện giải quyết; 
+ Nếu các bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở ở nhiều nơi khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi một trong các bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở giải quyết; 
+ Nếu tranh chấp bất động sản mà bất động sản có ở nhiều địa phương khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi có một trong các bất động sản giải quyết.

Trình tự, thủ tục tiến hành theo phương thức tố tụng tại Tòa án như sau:

• Cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông quan người đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ án tại Tòa án có thẩm quyền;
• Sau khi nhận được đơn khởi kiện thì trong thời hạn 05 ngày làm việc Tòa án phải xem xét và có một trong các quyết định: Tiến hành các thủ tục thụ lý giải quyết vụ án nếu thuộc thẩm quyền; Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền, nếu không thuộc thẩm quyền thì báo cho người khởi kiện biết; trả lại đơn khởi kiện nếu không thuộc thẩm quyền của Tòa án;
• Trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của Tòa án thì người khởi kiện phải tiến hành nộp tiền tạm ứng án phí và nộp lại biên lai để Tòa án tiến hành thụ lý giải quyết vụ án;
• Kể từ thời điểm Tòa án thụ lý giải quyết vụ án thì thời hạn chuẩn bị xét xử là 04 tháng đối với vụ án và 02 tháng đối với việc dân sự; nếu vụ án có tính chất phức tạp hoặc có trở ngại khách quan thì được gia hạn nhưng không được vượt quá 02 tháng đối với vụ án và 01 tháng đối với yêu cầu dân sự;
• Trong quá trình chuẩn bị xét xử, Tòa án vẫn phải tiến hành thủ tục hòa giải bắt buộc trừ những vụ án không được hòa giải hoặc hòa giải không được.

Có thể nhận thấy rằng, so với thủ tục hành chính thì thủ tục tố tụng có thời hạn giải quyết dài hơn, nếu như trong thủ tục hành chính thì cơ quan hành chính đi thu thập các tài liệu, chứng cứ để giải quyết vụ việc thì tại thủ tục tố tụng Tòa án người khởi kiện chính là người có nghĩa vụ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của mình.

Hệ thống pháp luật Việt Nam hiện nay đã có những quy định tương đối cụ thể đối với tranh chấp đất đai có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Dù có nhiều ưu điểm trong giải quyết tranh chấp hơn trường hợp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng trước tình hình tranh chấp đất đai đang diễn biến phức tạp gây nên những tác động xấu đến nhiều lĩnh vực trong xã hội như hiện nay thì việc tiếp tục nghiên cứu, điều chỉnh các văn bản pháp luật liên quan đến tranh chấp đất đai có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là vấn đề rất quan trọng và cấp thiết. Từ đó, có thể giúp giảm tải đáng kể những tranh chấp về đất đai trên thực tiễn.