Trình tự giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ nhanh chóng và đạt hiệu quả nhất

Khi tranh chấp xảy ra, các cơ quan có thẩm quyền có thể dựa vào những tài liệu để đưa ra được phán quyết. Song, thực tế lại có nhiều trường hợp tranh chấp đất đai không có sổ đỏ dẫn tới việc giải quyết gặp khó khăn, vụ án kéo dài lâu hơn bao giờ hết. Sau đây sẽ là những quy định liên quan đến quá trình giải quyết tranh chấp này. 

Hiểu thế nào về tranh chấp đất đai?

Căn cứ Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Từ quy định trên có thể hiểu rằng:

Tranh chấp đất đai là một khái niệm có nội hàm khá rộng, nó liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên tranh chấp ở trong mối quan hệ đất đai. Hiểu một cách đơn giản thì tranh chấp đất đai là những mâu thuẫn, xung đột về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quá trình sử dụng đất.

Tranh chấp đất đai có thể xảy ra dưới dạng tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp mốc giới thửa đất, tranh chấp ranh giới đất, các hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất (như hứa mua hứa bán, đặt cọc, chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất, thế chấp,...), tranh chấp thừa kế và di sản chung đối với tài sản là quyền sử dụng đất.

Một điều cần lưu ý đó là tranh chấp đất đai là tranh chấp giữa cá nhân, tổ chức, hộ gia đình với nhau trên phần diện tích đất tranh chấp. Tranh chấp đất đai không bao gồm những quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan Nhà nước. Nếu như những quyết định, hành vi hành chính này xâm phạm đến quyền sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình mà họ có yêu cầu giải quyết thì được xem là khiếu nại về đất đai hoặc khởi kiện hành chính theo Luật Tố tụng hành chính.

Cơ sở để giải quyết tranh chấp không nhất thiết phải là "sổ đỏ"

Luật Đất đai 2013 quy định sổ đỏ (còn gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) là chứng thư pháp lý chứng minh cho việc sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất. Thế nhưng, nếu như trường hợp người sử dụng đất không có sổ đỏ, thì họ vẫn có thể đưa ra những giấy tờ liên quan chứng minh cho việc sử dụng đất của mình, cụ thể là những giấy tờ theo như quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 gồm:

• Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
• Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Bên cạnh đó, Khoản 1 Điều 91 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (không có sổ đỏ và không có giấy tờ khác theo Điều 100 Luật Đất đai 2013) thì việc giải quyết tranh chấp được thực hiện dựa vào những căn cứ gồm:

• Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do những bên tranh chấp đất đai đưa ra;
• Thực tế diện tích mà các bên tranh chấp đang sử dụng bên cạnh diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương;
• Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
• Chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước;
• Quy định về pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp tại Uỷ ban nhân dân

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thuộc về Chủ tịch UBND cấp huyện.

Trường hợp nếu như các bên tranh chấp không đồng ý với quyết định giải quyết của UBND cấp huyện thì có thể khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định về tố tụng hành chính.

Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp của các tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuộc về Chủ tịch UBND cấp tỉnh.

Trường hợp nếu như bên tranh chấp không đồng ý với quyết định giải quyết của UBND cấp tỉnh thì có quyền khiếu nại lên Bộ trưởng Bộ TN&MT hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo như quy định về tố tụng hành chính. 

Giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ căn cứ vào đâu?

Những căn cứ để giải quyết việc tranh chấp đất đai không có sổ đỏ dựa theo quy định tại Khoản 1 Điều 91 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP:

Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đất đai đưa ra;
Thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương;
Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
Chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước;
Quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Bên cạnh các căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ đã nêu ở trên thì cơ quan có thẩm quyền cũng có thể căn cứ vào kết quả xác minh thực tế; biên bản hỏa giải; lời khai của các đương sự; giấy tờ giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất của các bên; kết quả giám định,...nếu có.

Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ

Trình tự giải quyết tranh chấp đất đai sẽ gồm những bước chính sau căn cứ theo Điều 202, Điều 203 Luật đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

Bước 1: Tiến hành hòa giải tranh chấp

Các bên tranh chấp đất đai được Nhà nước khuyến khích tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải cơ sở. Trong trường hợp các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có tranh chấp để hòa giải.

Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Uỷ ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và phải có xác nhận của Uỷ ban nhân dân cấp xã về hòa giải thành hoặc hòa giải không thành.

Bước 2: Tiến hành giải quyết tranh chấp đất đai

Đối với trường hợp tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã mà không thành thì sẽ tiến hành giải quyết như sau:

Thứ nhất, tranh chấp đất đai nếu như phía đương sự có giấy chứng nhận hoặc có một trong những loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

Thứ hai, khi đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong số những loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này trong quá trình xảy ra tranh chấp thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo như quy định gồm:

Hình thức 1: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền

• Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
• Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Cần lưu ý đến thời gian giải quyết tranh chấp lần hai và hiệu lực thi hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai. 

• Sau khi nhận được quyết định giải quyết tranh chấp đất đai lần đầu của người có thẩm quyền mà các bên hoặc một trong các bên tranh chấp không đồng ý với quyết định giải quyết thì phải gửi đơn đề nghị giải quyết tranh chấp lần hai đến người có thẩm quyền. Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết tranh chấp đất đai lần đầu hoặc không quá 45 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn mà các bên hoặc một trong các bên tranh chấp không có đơn gửi người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai lần hai thì quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu có hiệu lực thi hành.
• Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết tranh chấp đất đai lần hai; đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn không quá 45 ngày thì quyết định giải quyết tranh chấp đất đai lần hai có hiệu lực thi hành.

Hình thức 2: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự. Quy định khởi kiện được thực hiện lần lượt theo thứ tự là:

• Thứ nhất, người khởi kiện nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nơi có đất tranh chấp. Đơn khởi kiện phải đầy đủ những nội dung theo quy định tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
• Thứ hai, người khởi kiện sau khi hoàn tất hồ sơ khởi kiện sẽ nộp tiền tạm ứng án phí và nộp biên lai thu tiền tạm ứng án phí cho Tòa án.
• Thứ ba, Tòa án thụ lý vụ án và tiến hành thủ tục hòa giải.
• Thứ tư, trong trường hợp hòa giải không thành thì tòa án quyết định đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm và ban hành bản án hoặc quyết định.
• Thứ năm, trong trường hợp không đồng ý với bản án, quyết định sơ thẩm Tòa án đưa ra, các bên có quyền kháng cáo, kháng nghị bản án sơ thẩm chưa có hiệu lực theo thủ tục phúc thẩm.

Trên đây là trình tự giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ. Thực tế nhận thấy việc chứng minh quyền sử dụng đất khi không có sổ đỏ hoặc giấy tờ chứng minh theo quy định là điều không mấy dễ dàng và gặp nhiều trở ngại, thế nên trước khi tiến hành giải quyết tranh chấp, các tổ chức, cá nhân cần tham khảo và được tư vấn kỹ càng bởi tổ chức hành nghề luật để có được phương án giải quyết tối ưu nhất cho trường hợp của mình để bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp.