Mua nhà sổ hồng chung cần lưu ý những gì?

Sổ hồng chung là gì? Thông tin đầy đủ về sổ hồng chung ra sao?... Thực tế, đây là một loại sổ khẳng định quyền sở hữu hợp pháp của gia chủ và được nhà nước công nhận. Tuy nhiên, vẫn còn rất nhiều vấn đề có liên quan đến loại sổ này mà  người dân chưa hiểu rõ. Chính vì vậy bài viết này sẽ giúp các bạn tìm hiểu kỹ hơn về loại sổ này.

Sổ hồng đồng sở hữu là gì?

Sổ hồng đồng sở hữu là một loại giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp của gia chủ. Tuy nhiên, điểm khác là chủ sở hữu không phải là một người mà có thể là 2 hoặc nhiều hơn nữa. Đặc biệt mối quan hệ này không phải quan hệ vợ chồng hoặc con cái. 

Nói về mặt pháp lý thì sổ hồng chung hay riêng đều có giá trị như nhau và được nhà nước công nhận. Ngoài việc được cấp một sổ hồng chung, chủ sở hữu còn được cấp một sổ hồng riêng có giá trị giống nhau. Tuy nhiên chúng có một điểm khác đó là tên người sở hữu và có ghi phần diện tích mà người chủ sở hữu được nhận.

Ưu & nhược điểm của sổ hồng chung là gì?

Sổ hồng chung khác với sổ đỏ, tuy nhiên loại sổ này cũng có những ưu điểm và mặt hạn chế riêng. 

Ưu điểm 

• Dành cho những người có thu nhập thấp: Đối với những người chưa có đủ điều kiện về kinh tế thì việc lựa chọn mua nhà sổ hồng chung là phù hợp hơn cả. 
• Chủ sở hữu giải quyết được quy định về diện tích tối thiểu theo quy định của nhà nước: Cụ thể như việc chủ sở hữu không đủ diện tích cần để làm sổ nhưng có thể kết hợp với một người khác giống mình lập thành sổ hồng chung. Việc làm này vẫn đảm bảo quyền sở hữu và đúng pháp luật.
• Chủ sở hữu có thể giải quyết được việc mua đất bằng giấy viết tay: Cụ thể người mua sẽ không bị chủ cũ bùng khi họ dùng sổ hồng đi vay trả góp hoặc bị cưỡng chế tài sản… Để làm được điều đó họ cũng phải tốn rất nhiều thời gian mới có thể làm được.

Nhược điểm

• Thủ tục hành chính khi tiến hành chuyển nhượng khá phức tạp. Cụ thể như việc ký kết mua bán, giấy tờ xác nhận không tranh chấp, giấy ủy quyền, giấy tờ thừa kế, thế chấp… Nói chung là chúng ta phải thu thập đủ các loại giấy tờ của các bên có liên quan thì việc giao dịch mới thành công. 
• Người mua sau sẽ không có lợi khi mua nhà. Cụ thể là giá bán lần sau của người mua phải thấp hơn thị trường. Điều này sẽ gây trở ngại khi bạn muốn thực hiện giao dịch mua bán lần sau. 

Khi nào được cấp sổ hồng chung?

Theo quy định tại khoản 1 điều 99 trong Luật đất đai năm 2013, nhà nước chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong những trường hợp sau:

• Khi cá nhân, hộ gia đình hoặc cộng đồng dân cư có đủ các loại giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên cũng có trường hợp không có giấy tờ nhưng đủ điều kiện được cấp đất. Vấn đề này được quy định tại điều 100, 101, 102 trong Luật đất đai năm 2013.
• Những cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư được nhà nước giao đất từ sau ngày 01 tháng 7 năm 2014.

• Người được chuyển nhượng, thừa kế, được tặng, được chuyển đổi, góp vốn đầu tư hoặc cũng có thể là thế chấp để vay tiền hoặc thu hồi nợ như ngân hàng. 
• Người được quyền sử dụng đất trong trường hợp hòa giải trên phần đất có tranh chấp. Cụ thể là theo quyết định của Tòa án, quyết định của thi hành án hoặc cũng có thể là theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền về việc giải quyết tranh chấp đất đai…
• Người trúng đấu giá khi cơ quan có thẩm quyết tổ chức đấu giá đất công khai.
• Người được sử dụng đất trong các khu chế xuất, khu kinh tế hoặc các khu công nghiệp…
• Người thực hiện mua đất hoặc nhà ở và những tài sản khác gắn trên đất. 
• Người mua đất, nhà ở mà nhà nước thanh lý. 
• Người chủ sở hữu đất thực hiện việc tách thửa, hợp thửa đối với nhóm người hay các thành viên trong gia đình. 
• Người có nhu cầu cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bị mất. 

Đây là những trường hợp mà được nhà nước công nhận quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất một cách hợp php. Dù là sổ hồng hay sổ đỏ thì quyền lợi của họ vẫn như nhau. 

Điểm khác nhau giữa sổ hồng chung và sổ hồng riêng?

Sổ hồng riêng là một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi đầy đủ số lô, số thửa, tờ bản đồ riêng. Người đứng tên chủ sở hữu là người có quyền quyết định. 

Còn sổ hồng chung cũng là một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng nhưng chung cho nhiều cá nhân, có thể 2 hoặc nhiều hơn. Sổ này còn có một cái tên gọi khác đó là sổ hồng đồng sở hữu.  

Có thể tách riêng sổ hồng chung hay không?

Theo quy định thì sổ đỏ và sổ hồng chung đều có thể tách được chủ sở hữu. Tuy nhiên việc tách sổ cũng phải đảm bảo các yêu cầu như:

• Diện tích thửa đất được tách phải đảm bảo về diện tích tối thiểu, không được nhỏ hơn diện tích theo quy định của nhà nước. 
• Chuẩn bị các loại hồ sơ có liên quan như: Đơn đề nghị tách thửa, bản gốc giấy chứng nhận. 

Có nên mua nhà sổ hồng chung hay không?

Một thực tế bất cập mà rất nhiều người mua nhà sổ hồng chung đã và đang gặp phải đó là vấn đề đồng sở hữu. Việc này gây trở ngại rất lớn đến những quyết định của gia chủ khi về sinh sống. Cụ thể như:

Chất lượng nhà ở bị xuống cấp và không đảm bảo.

Đây là một thực tế bởi giá thành của những ngôi nhà này thường thấp hơn so với thị trường bất động sản. Theo tính toán chi tiết thì chi phí xây dựng của những ngôi nhà này thường khá thấp. Bởi chúng được xây dựng hàng loại và với những vật liệu rẻ tiền. 

Những ngôi nhà đồng sở hữu có nguy cơ bị phá dỡ rất cao.

Cụ thể như phần đất mua nằm trong vùng quy hoạch của địa phương hoặc cũng có thể là xảy ra vấn đề tranh chấp giữa các gia đình. Đôi khi có những trường hợp bất khả kháng phải tu sửa và bảo dưỡng phần bức tường chung. Cụ thể như tường bị lún, sụt, bị nứt… 

Những người mua nhà sổ hồng chung thường là người nắm đằng lưỡi.

Đây là một câu ví von nhưng thực tế thì rất đúng các bạn nhé. Bởi thủ tục hành chính thực hiện việc mua bán khá rườm rà và phức tạp. Cụ thể như:

• Việc công chứng và tiến hành làm các thủ tục mua bán.
• Đại đa số giấy tờ mua bán được tiến hành bằng các loại giấy tờ viết tay và chúng chưa đủ giá trị pháp lý.
• Mặt khác trong trường hợp không mua được chính chủ mà qua “cò” thì việc này còn khó khăn hơn rất nhiều.
• Hoặc trong trường hợp xảy ra tranh chấp thì việc mua bán sẽ gặp rất nhiều khó khăn. 

Mua nhà sổ hồng chung có an toàn không?

Như đã phân tích ở trên thì việc mua sổ hồng chung tiềm ẩn nhiều rủi ro. Bởi có rất nhiều vấn đề tiềm ẩn và không đảm bảo được độ an toàn cho người mua. Từ những vấn đề mà chúng tôi phân tích ở trên các bạn có thể cân nhắc cẩn thận trước khi quyết định. 

Sổ hồng chung có vay ngân hàng được không?

Nếu ai nghi ngờ về tính hợp pháp của sổ hồng chung thì đó là hoàn toàn sai lầm. Bởi sổ hồng hay sổ đỏ đều có giá trị như nhau và chúng có thể vay thế chấp ngân hàng nếu chủ sở hữu cuốn sổ đó muốn. 

Tuy nhiên, nếu sổ hồng chung có thể thế chấp ngân hàng thì người đó phải nhận được sự đồng ý của những người đồng sở hữu. Hoặc sổ hồng chung quy định việc sở hữu theo phần thì hoàn toàn có thể. 

Thủ tục, hợp đồng mua bán nhà đất sổ hồng đồng sở hữu 

Việc mua bán, chuyển nhượng sổ hồng đồng sở hữu về cơ bản cũng được tiến hành như những hợp đồng mua bán chuyển nhượng đất thông thường khác. Cụ thể là:

Xác lập hợp đồng chuyển nhượng

Đây được coi là khâu đầu tiên cho quá trình mua bán chuyển nhượng đất. Việc đầu tiên cần làm đó là người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng ký kết hợp động tại UBND xã có đất được mua bán. 

Thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Đó là làm hợp đồng mua bán chuyển nhượng giữa 2 bên phải bao gồm cả chữ ký của người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng. Đồng thời là cả chữ ký của những người đồng sở hữu. 

Thủ tục đăng ký biến động đất đai(sang tên sổ đỏ).

Nộp hồ sơ về UBND xã hoặc Văn phòng đăng ký đất ở nơi có đất biến động. Hồ sơ bao gồm: Đơn đăng ký biến động đất, hợp đồng mua bán chuyển nhượng, bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy xác nhận không tranh chấp và một số loại giấy tờ tùy thân khác…

Đóng nộp các khoản lệ phí

Các khoản lệ phí phải đóng khi thực hiện mua bán, chuyển nhượng đất đó là: Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính và lệ phí thẩm định. 

Những rủi ro khi mua nhà đất sổ chung

Thực tế, người mua nhà đất sổ chung sẽ đối mặt với 4 rủi ro tiềm ẩn có thể xảy ra đó là:

• Khó có thể thực hiện được việc tách sổ.
• Thực hiện việc chuyển nhượng hoặc thể chấp sẽ không dễ dàng.
• Rất dễ bị lừa.
• Đất, nhà đồng sở hữu sẽ dễ xảy ra tranh chấp.  

Kinh nghiệm mua nhà sổ chung

Nói đến kinh nghiệm mua nhà sổ chung thì chúng ta khó có thể nói trước được điều gì. Tuy nhiên, để giảm thiểu mức độ rủi ro người mua nên lưu ý một số vấn đề sau:

• Kiểm tra một cách chính xác về số người đồng sở hữu.
• Kiểm tra người đứng tên sổ hồng là những ai. Sổ này đã chuyển giao cho ai chưa? Người này còn hay mất…
• Xác minh đất có nằm trong quy hoạch hay không. 

Hy vọng, với những nội dung mà bài viết cung cấp về sổ hồng chung độc giả đã có được cái nhìn chính xác hơn về dịch vụ mua bán bất động sản. Trang bị cho mình những kiến thức này sẽ không thừa đúng không các bạn?. Ngoài ra bạn đọc có thể tham khảo thêm các bài viết của chúng tôi hơn nữa tại Tư vấn luật nhé.