Sổ đỏ cho bất động sản nghỉ dưỡng: Đường lớn đã mở?

Chiến lược phát triển du lịch quốc gia là nền tảng quan trọng để phân khúc này tăng trưởng trong tương lai. Bước sang năm 2022, bất động sản gắn với du lịch nghỉ dưỡng được ví như “hổ mọc thêm cánh” nhờ “bệ phóng” từ chủ trương mở cửa du lịch trên phạm vi toàn quốc của Chính phủ, gói phục hồi kinh tế 350.000 tỷ đồng và việc sửa đổi nhiều bộ luật như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, tạo hành lang pháp lý thuận lợi cho thị trường phát triển bền vững.

Tuy nhiên, để giải quyết, tháo gỡ các tồn tại của thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng hiện nay và đáp ứng sự phát triển của thị trường thời gian tới, việc hoàn thiện khung pháp lý cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là nhu cầu cấp thiết. Hoàn thiện pháp lý bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là hướng đi an toàn, phù hợp với việc hoàn thiện thể chế của nước ta, tạo đà cho sự phát triển ổn định, hiệu quả bền vững của thị trường này để xứng tầm với tiềm năng tài nguyên du lịch.

Chất vấn Tư lệnh ngành Tài nguyên và Môi Trường trước Quốc hội mới đây, đại biểu Huỳnh Thị Ánh Sương (đoàn Quảng Ngãi) đặt vấn đề, thời gian qua tại các đô thị lớn có nhiều dự án căn hộ khách sạn, nhà phố văn phòng, nhà phố thương mại, căn hộ nghỉ dưỡng… được triển khai. Nhà đầu tư đã mua khi pháp lý chưa được hoàn chỉnh, người mua chưa được cấp giấy tờ về quyền sở hữu làm hạn chế các quyền về tài sản, tiểm ẩn nguy cơ tranh chấp.

“Với trách nhiệm của bộ tham mưu cho Chính phủ ban hành văn bản điều chỉnh. Vậy cho đến nay, quy định pháp luật về vấn đề này đã đầy đủ chưa? Có tháo gỡ vướng mắc về pháp lý cho các loại hình bất động sản mới như condotel, officetel chưa ?”, bà Ánh Sương đặt câu hỏi.

Trả lời chất vấn, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho rằng, những loại hình bất động sản kể trên là các bất động sản sử dụng đa mục đích. Theo góc độ của luật Đất đai thì các loại hình này không vướng mắc gì.

“Tôi cho rằng, nếu quy hoạch là đất ở thì nó là đất ở vì đã có tiêu chí quy hoạch rõ ràng, đương nhiên thực hiện theo các thủ tục về đất ở. Nếu là đất thương mại dịch vụ thì cũng có tiêu chí riêng. Mỗi loại đất đều có cơ chế quản lý riêng, luật pháp đã quy định”, ông Hà nói và cho rằng các giao dịch mua các sản phẩm bất động sản kể trên dưới dạng hứa mua hứa bán, là hợp đồng dân sự về kinh tế, có kèm theo rủi ro và hệ lụy.

Tư lệnh ngành Tài nguyên và Môi trường cũng cho rằng, cần phải quan niệm, tại trung tâm của nhiều thành phố có các toà nhà bên dưới là trung tâm thương mại, còn bên trên là căn hộ để ở, nhưng cũng có những khu vực đất chỉ có chức năng thương mại dịch vụ.

“Theo tôi, những khu vực đất có lợi thế về thương mại dịch vụ, sinh lợi từ đầu tư phát triển kinh tế thì nên là đất để cho thuê. Còn nếu là đất ở thì nên chọn nơi có cảnh quan, môi trường. Quy hoạch này có sự phân biệt. Đất ở thì có thể là lâu dài. Đất thương mại dịch vụ thì có thể thu tiền nhiều lần theo giá trị đầu tư về kinh tế”, ông Hà phát biểu.

Theo Bộ trưởng Hà, đất thương mại dịch vụ nếu chuyển sang đất ở thì phải xem xét. Còn từ đất ở mà qua thời gian hình thành dần dần lợi thế kinh tế thương mại dịch vụ thì cũng nên khuyến khích chuyển đổi đất ở xa trung tâm và nhường lại lợi thế về thương mại dịch vụ để chuyển đổi sang, phát huy tối đa tiềm năng của đất.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thông tin trong thời gian tới, khi sửa đổi luật Đất đai sẽ xem xét làm rõ các tiêu chí về đất ở, đất thương mại dịch vụ, cùng một ô đất sẽ cùng tồn tại đất ở và đất thương mại dịch vụ để có cở sở xác định rõ ràng hơn.

“Nhưng nếu là đất thương mại dịch vụ thì cấp quyền sử dụng chỉ 50 năm thôi, hết dự án là thu hồi. Còn trong thời gian thực hiện dự án, vẫn cấp sổ hồng để phát huy tối ưu giá trị tài sản. Nếu đất ở là cấp quyền lâu dài, địa phương nào làm sai địa phương đó phải làm lại”, ông Hà lưu ý.

Bình luận về thông tin Bộ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường đưa ra, Chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong cho rằng đây là tín hiệu sáng cho loại hình bất động sản nghỉ dưỡng cũng là sự chuyển biến trong nhận thức của cơ quan chức năng đặc biệt là trong vấn để quản lý đất đai.

“Trước đây, chúng ta không cấp sổ hồng cho các bất động sản nghỉ dưỡng. Bước tiến này sẽ giúp các nhà đầu tư, các chủ sở hữu F2 trong các dự án nghỉ dưỡng sẽ có căn cứ để xác nhận quyền sở hữu cũng như dễ dàng hơn trong chuyển giao, biến nó thành tài sản có thể dịch chuyển được”, ông Phong nhìn nhận.

Đánh giá đây là điểm tích cực so với trước đây. Tuy nhiên, ông Phong cũng lưu ý, dự án bất động sản du lịch đòi hỏi những vòng quay rất lớn có thể tới hàng trăm năm. Nếu chỉ cấp sổ hồng 50 năm thì không giúp chủ đầu tư không có niềm tin để đầu tư dự án một cách quy mô, lâu dài.

Bên cạnh đó, xu hướng hiện đại là thành lập các tổ hợp đô thị, đô thị trong đô thị với đầy đủ các dịch vụ hiện đã thực hiện ở một số tỉnh như Ninh Thuận, Phú Quốc,...”Vì vậy, tư duy của chúng ta cũng cần thay đổi, không chỉ dừng lại ở tư duy quản lý nhà nhỏ lẻ như trước đây”, ông Phong nói.

Làm được điều này, theo ông Phong, chúng ta sẽ có lượng khách nhiều và lưu trú lâu hơn, thậm chí mở rộng thêm đối tượng khách du lịch

Điều quan trọng theo ông Phong, chúng ta cần mở cơ chế nhất là cơ chế đất đai.

Nói về thời hạn cấp sổ hồng 50 năm, ông Phong cho rằng, 50 năm sẽ chưa thu hồi mà sẽ xem xét nếu vẫn ổn định, chủ đầu tư vẫn có năng lực vận hành thì chúng ta có thể kéo dài thêm thời hạn. Điều này vừa tạo cơ sở lòng tin, pháp lý và đồng thời cũng là thực tế của tương lai. Bởi chắc chắn, khi đã hình thành những khu bất động sản nghỉ dưỡng sẽ không ai biến ngược trở lại thành đất ruộng, mà vẫn tiếp tục phát triển dự án hơn nữa.

Chính vì vậy, chúng ta phải có tầm nhìn đứng về phía nhà nước, nhà đầu tư và xã hội để có những chiến lược, khẳng định vị thế pháp lý.

Trong tư duy quản lý các khu nhà nghỉ dưỡng này cả về bất động sản và dân cư theo ông Phong cũng cần phải thay đổi. Chúng ta đang chấp chới khái niệm "đất ở không hình thành đơn vị ở" và vẫn bị áp tư duy quản lý hành chính khu dân cư vào khu nghỉ dưỡng. Áp thì không đúng nhưng không áp thì sẽ thành khu đất bỏ hoang. Trong khi đó cả một đại đô thị nghỉ dưỡng như vậy. Chúng ta cần điều chỉnh mô hình quản lý, khu dân cư của đại đô thị sẽ vận hành như thế nào, đơn vị nào quản lý cả con người và đất đai, lợi ích giữa các chủ đầu tư khác nhau cũng như các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Sự chuyển biến là tích cực, nhà đầu tư các căn hộ nhỏ lẻ trong 1 tổ hợp nghỉ dưỡng, có sổ hồng là một tín hiệu tích cực. Nhưng cần tô hồng hơn nữa, bằng cách: hình thành các cơ sở pháp lý, hình thành kênh thu hút đầu tư cực kì hiệu quả và cần thiết không chỉ thúc đẩy bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch mà còn cả  kinh tế vùng đó nữa. “Việc hình thành các khu dân cư lớn, sầm uất giúp tăng thu ngân sách, tăng việc làm và giúp Việt Nam thành điểm đến của thế giới . Tất cả tạo lợi ích rất lớn. Tư duy quản lý nhà nước cũng cần phải đổi mới nhanh và mạnh hơn nữa”, ông Phong kết luận.

Đồng quan điểm ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, những chuyển biến này sẽ là cơ hội phát triển không chỉ cho địa phương mà còn cho cả đất nước.

Tuy nhiên, ông Hà lưu ý, vấn đề quản lý vận hành cũng cần được làm rõ, quyền trách nhiệm, nghĩa vụ của chủ đầu tư cũng như nhà đầu tư nhỏ lẻ như thế nào đối với sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đó.

“Hành vi của xã hội bao giờ cũng phát triển trước, pháp lý đi theo. Ngoài ra, chúng ta cần huy động hơn nữa nguồn vốn đặc biệt là nguồn vốn nước ngoài, việt kiều  trong nước”, ông Hà nêu vấn đề.

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Huỳnh Văn Kiều - Giám đốc Công ty CP Đầu tư phát triển Bất động sản An Land Group cho rằng, do pháp luật Việt Nam chưa theo kịp với sự phát triển của thị trường nên chủ đầu tư còn gặp nhiều vướng mắc. Nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản gặp một loạt vướng mắc như: Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel; phân chia quyền sở hữu condotel; xác định thời hạn sở hữu condotel; quản lý, khai thác các condotel…

“Vì vậy, chúng tôi mong muốn các cơ quan chức năng sớm hoàn thiện pháp luật, đồng thời cần nghiên cứu học hỏi kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới. Condotel có tính chất đặc biệt nên cần có hành lang pháp lý riêng, cần quy định condotel theo hướng không phải đáp ứng toàn bộ các quy định như đối với tất cả các loại hình bất động sản liên quan”, ông Kiều nói.