Shophouse khiến nhà đầu tư thất vọng vì đầu tư nhiều, lãi chẳng bao nhiêu

Nhịp Sống Thị Trường thông tin, khoảng hơn 2 năm trước - thời điểm mà thị trường bất động sản còn ấm nóng và sôi động, loại hình nhà ở thấp tầng và đặc biệt là nhà phố từng được nhiều người mệnh danh là kênh “hái ra tiền” cho các nhà đầu tư. Shophouse có ưu điểm là gắn liền với đất, có thể cho thuê để kinh doanh, từ đó tạo ra dòng tiền đều đặn. Vì thế, có một thời nhà phố là lựa chọn ưu tiên của nhiều nhà đầu tư.

Thế nhưng hiện tại, mọi chuyện đã khác. Khi thị trường trầm lắng, nhà phố cũng bộc lộ nhiều nhược điểm như giá nhà cao, tiền khai thác cho thuê thấp. Vì thế, đây lại trở thành loại hình bị các nhà đầu tư “ghẻ lạnh”.

Theo khảo sát, giá mỗi căn nhà phố tại nhiều dự án nằm ở dọc vùng ven Hà Nội có giá chào bán dao động trong khoảng 12-17 tỷ đồng. Tuy nhiên, mức giá cho thuê thô khi chưa hoàn thiện nội thất chỉ ở mức 5-7 triệu đồng. Do đó, nếu như tính tổng giá trị cho thuê cả năm, số tiền thu về đối với loại hình shophouse còn chưa bằng số tiền gửi lãi tiết kiệm.

Nhiều căn nhà phố tọa lạc ở ngay trục đường lớn, giá trị lên đến 30 tỷ đồng nhưng để tìm được khách thuê với giá 25-30 triệu đồng/tháng cũng vô cùng chật vật. Do đó, nhiều nhà phố dù đã treo biển tìm khách thuê cả năm mà vẫn “mốc meo”, không ai đoái hoài. 

Theo Vnexpress, anh Sơn trong hơn 1 năm qua liên tục rao bán căn shophouse của mình tại khu đô thị Dương Nội, Hà Đông. Căn nhà phố này có diện tích hơn 150m2, giá rao bán đã giảm 20% so với mức mua 23 tỷ đồng hồi cuối năm 2021. Sản phẩm này đã hoàn thiện, cao 3 tầng, giá cho thuê là 20 triệu đồng/tháng với tỷ suất lợi nhuận ở mức 1% năm. Tuy nhiên kể từ khi mua cho đến nay, căn shophouse của anh Sơn thường xuyên trong tình trạng bỏ trống mặt bằng, không có ai thuê.

Mỗi tháng, anh Sơn vẫn đều đặn trả cả gốc lẫn lãi vay ngân hàng. Với khoản vay 10 tỷ đồng, có tháng anh phải trả đến 200 triệu đồng. Tiền cho thuê bèo bọt, thậm chí là không có trong khi áp lực lãi suất đè nặng, anh Sơn không còn cách nào khác là bán lỗ. Song dù đã rao bán cả năm nay, anh vẫn chưa tìm được người mua.

Tương tự, ông Hà cũng từng bỏ ra 17 tỷ đồng để mua một căn shophouse có diện tích 70m2, cao 4 tầng tại một khu đô thị phía Đông Hà Nội vào đầu năm 2022. Ông khẳng định, đây không phải là sản phẩm đầu tư “gà đẻ trứng vàng” như mọi người vẫn hay kỳ vọng. Ông Hà thừa nhận, mục tiêu ban đầu khi ông mua nhà phố là để bán chênh khi thị trường cao trào, không tính toán đến bài toán dòng tiền. Khi thị trường bất động sản gặp khó khăn về thanh khoản, ông Hà mới cho treo biển cho thuê với giá 30 triệu đồng/tháng, kỳ vọng có thể bù đắp phần nào lãi vay ngân hàng. Thế nhưng gần năm nay, căn shophouse vẫn bỏ trống chẳng ai thuê dù tọa lạc ở khu dân cư khá đông đúc. Thời điểm hiện tại, ông Hà đã hết thời gian ân hạn lãi suất, áp lực lãi vay quá lớn nên ông chấp nhận rao bán lỗ 30%, nhưng đến nay vẫn chưa tìm được người mua. 

Trong khu đô thị mà ông Hà mua shophouse cũng có hàng trăm căn khác chưa có khách thuê dù đã bàn giao hơn một năm nay. Nhiều căn cũng đang được chủ nhà rao bán cắt lỗ. 

Đầu tư nhiều, lãi chẳng thấy đâu

Theo nhà đầu tư Trần Minh Tiến (Tây Mỗ, Nam Từ Liêm, Hà Nội), đầu tư shophouse đúng kiểu ‘bỏ hàng chục tỷ, nhặt bạc lẻ’. Theo nhà đầu tư này, việc rao bán nhà phố với mức giá hàng chục tỷ đồng cũng rất khó để tìm được người mua. Dù chủ nhà phố đã cắt lỗ vài tỷ đồng, giá mua một căn shophouse vẫn ở mức rất cao. Trong bối cảnh thị trường khó khăn, việc tìm được khách chốt cũng không hề dễ dàng.  

Báo cáo mới đây từ một đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, mức độ quan tâm đối với các phân khúc thấp tầng liên tục suy giảm trong thời gian qua. Cụ thể, mức độ quan tâm nhà mặt phố đã giảm 54%, biệt thự giảm 48% còn nhà riêng giảm 42%. Biến động của lượng giao dịch cũng cho thấy, thị trường cho đến nay vẫn chưa có dấu hiệu hồi phục, đặc biệt với loại hình shophouse Ngoài ra, 57% môi giới bán bất động sản thấp tầng cho biết, lượng giao dịch vẫn đang giảm mạnh trong thời gian qua. Thị trường bất động sản thấp tầng tính đến quý 3/2023 vẫn trầm lắng.

Cũng theo khảo sát của đơn vị này, có đến 33,5% người mua quan ngại giao dịch ở phân khúc thấp tầng là bởi giá bất động sản thấp tầng quá cao để mua; trong khi đó 20,7% cho rằng sản phẩm này có giá trị lớn, khó vay tiền để mua; 19% khác lại không tin tưởng vào tiềm năng sinh lời của loại hình này. Ngoài ra, 9,5% quan ngại về pháp lý dự án còn 2,1% quan ngại về tiêu chuẩn bàn giao cũng như tiềm lực chủ đầu tư.

Dữ liệu nghiên cứu cho thấy, giá bán nhà phố (shophouse) hiện tại vẫn đang neo ở mức cao. Sự trầm lắng của loại hình bất động sản này là do ảnh hưởng của kinh tế vĩ mô và hậu Covid-19, cộng thêm hoạt động du lịch bán lẻ vẫn chưa tăng trưởng mạnh. Đến khi nền kinh tế phục hồi, các chuyên gia kỳ vọng, bất động sản thấp tầng sẽ ghi nhận chuyển biến tích cực hơn. 

Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Bảo Long – Giám đốc chiến lược PropertyGuru Việt Nam nhấn mạnh, nhà phố là một phân khúc phù hợp với việc đầu tư dài hạn. Do đó, nếu lựa chọn sản phẩm đầu tư cần phải liên kết cùng hạ tầng khu vực, tốc độ tăng trưởng kinh tế tại nơi này, đồng thời xem xét các yếu tố pháp lý cũng như uy tín của chủ đầu tư, đơn vị vận hành và phát triển dự án. 

Cũng theo nhìn nhận của các chuyên gia, giai đoạn 2020-2022 chính là thời kỳ mà shophouse trở thành kênh đầu tư gây sốt ở Hà Nội và TPHCM. Trong giai đoạn này, có đến 70-80% người mua loại hình này là giới đầu cơ, chờ đợi đến khi tăng giá và bán thứ cấp. Ngược lại, chỉ có khoảng 20-30% người mua có mục đích khai thác kinh doanh. Trong số này, chỉ có khoảng 10% nhà đầu tư đánh giá đúng về tiềm năng của sản phẩm, còn lại là những nhà đầu tư mua theo phong trào với kỳ vọng lợi nhuận đầu tư lớn, thu lời vẫn cao hơn so với lãi gửi ngân hàng. Tuy nhiên, tỷ suất lợi nhuận thực tế chỉ đạt 1-1,5%.

Cụ thể, chuyên gia cho rằng, với loại hình shophouse thì vốn bỏ ra vài chục tỷ đồng nhưng tỷ suất lợi nhuận cho thuê chưa đến 2%, điều này khiến nhiều nhà đầu tư vỡ mộng.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội cho biết, nhiều chủ đầu tư khi phát triển dự án đã không tính toán kỹ càng về việc quy hoạch sản phẩm shophouse, xây dựng một cách dàn trải dẫn đến tình trạng thừa cung nhưng lại thiếu hụt phương án thu hút nhóm ngành hàng. Phía chuyên gia Savills cũng cho biết, nhà đầu tư tốt nhất nên cân nhắc về việc hỗ trợ tiền thuê cho khách trong bối cảnh nhiều ngành nghề kinh doanh đều đang gặp khó khăn.

Điều đáng nói, các nhà đầu tư rót vốn vào loại hình shophouse cũng sẽ phải chờ thêm một thời gian nữa, để mật độ dân cư trong các dự án gia tăng, từ đó sẽ giúp cải thiện tỷ suất lợi nhuận. Đồng thời, chuyên gia cũng đưa ra khuyến cáo với các nhà đầu tư rằng, trước khi xuống tiền mua shophouse cần tính toán đến rất nhiều yếu tố, bao gồm: Vị trí, kết nối giao thông, khả năng lấp đầy của toàn dự án cũng như tiện ích nội khu, ngoại khu và uy tín chủ đầu tư.