Shophouse biển: Từ sản phẩm đầu tư hấp dẫn nhất thị trường BĐS nghỉ dưỡng đến “nơi chôn tiền triệu đô” của nhà giàu

Từng là sản phẩm đầu tư hấp dẫn nhất thị trường bất động sản nghỉ dưỡng

Theo Nhịp sống thị trường, các căn shophouse nằm ở những dự án ven biển từng “gây bão” trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng một thời. Bên cạnh việc tăng giá theo thời gian, những sản phẩm này còn được cam kết tạo ra dòng tiền tốt khi cho thuê kinh doanh. Do đó, giá bán của phân khúc này liên tục tăng bằng lần trong giai đoạn 2017 - 2020.

Thời điểm đó, nhà đầu tư tranh mua, tranh bán. Theo đó, những căn nhà phố biển trị giá hàng triệu đô liên tục được giới nhà giàu săn đón, sang tay kiếm lời tiền tỷ.

Số liệu từ Savills cho biết, lượng mở bán shophouse từ năm 2015 đến 2020 có mức độ tăng trưởng rất lớn. Nguồn cung sản phẩm này tăng 149% trong vòng 5 năm, cao gấp 3 lần so với tốc độ tăng trưởng chỉ 52% của các bất động sản ngôi nhà thứ hai khác.

Đáng chú ý, trong 2 năm 2019 và 2020, số lượng mở bán dự án shophouse biển tăng mạnh. Trong đó, năm 2020, nguồn cung shophouse biển mở bán đạt khoảng 5.000 căn. Về vị trí, Phú Quốc chiếm tỷ trọng nguồn cung lớn nhất với 36,7%, xếp ở vị trí tiếp theo là Bình Thuận 13% và Bà Rịa - Vũng Tàu với 12%.

Được biết, thị hiếu của nhà đầu tư thời điểm đó rất quan tâm đến các sản phẩm shophouse. Loại hình này không chỉ hấp dẫn nhà đầu tư nhờ sự linh hoạt trong nhu cầu sử dụng, có thể vừa để ở vừa kinh doanh lại cộng thêm yếu tố “biển”, hướng đến đối tượng khách du lịch cả trong và ngoài nước.

Nhà đầu tư vỡ mộng khi bỏ ra chục tỷ đồng nhưng chỉ thu về “tiền lẻ”

Tuy nhiên, đến nay thị trường trầm lắng, nhiều nhà đầu tư mua nhà phố biển trước đó đang mắc kẹt trong bài toán kinh doanh: Cho thuê không được, bán lại cũng không xong. Nhiều người vỡ mộng khi bỏ ra hàng chục tỷ đồng nhưng chỉ thu được “tiền lẻ” khi cho thuê. Thậm chí, có tài sản nhưng không thể cho thuê.

Thời điểm dịch Covid-19, không ít nhà đầu tư mua shophouse với giá 15-40 tỷ đồng/căn, nhưng chấp nhận cho thuê 10-12 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, do kinh doanh khó khăn nên khách dừng thuê là chuyện diễn ra rất nhiều ở thời điểm này.

Ghi nhận thực tế được biết, trước đó nhiều nhà đầu tư vay ngân hàng “ôm” shophouse. Mặc dù lãi suất hiện tại đã hạ nhiệt, nhưng mỗi tháng có nhà đầu tư vẫn phải trả cả gốc và lãi khoảng 50 - 60 triệu đồng/tháng. Trong khi sản phẩm khó khai thác cho thuê và không bán được khiến họ quay cuồng trong nợ nần.

Ngay sau dịch Covid-19, đại diện Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương từng cho biết, không khỏi chạnh lòng khi chứng kiến nhiều dự án shophouse biển đã hoàn thiện nhưng chưa thể khai thác kinh doanh.

Từ đó đến nay, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng không thiếu những khu shophouse biển bị bỏ trống. Hàng loạt căn nhà bỏ hoang mọc lên ở các khu du lịch truyền thống. Nhiều dự án dù đã được đưa vào vận hành, nhưng chỉ hoạt động một thời gian ngắn, sau đó buộc phải đóng cửa do vắng khách, tình hình kinh doanh không hiệu quả.

Trong báo cáo mới nhất của DKRA Group về thị trường biệt thự, nhà phố biển Đà Nẵng và vùng lân cận đã chỉ ra rằng, cả nguồn cung lẫn sức cầu của phân khúc này đều rơi vào trạng thái đóng băng. Đơn vị này cho biết, suốt 3 tháng qua, không ghi nhận giao dịch nào ở loại hình shophouse.

DKRA Group cho biết thêm, giữa bối cảnh thị trường trầm lắng, du lịch chưa tăng trưởng như kỳ vọng cũng như mặt bằng lãi suất dù hạ nhiệt nhưng vẫn khó khăn đã tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, dự kiến thanh khoản sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn trong thời gian tới.

Một số chuyên gia trong ngành nhận định, có thể phải 10 năm nữa những shophouse dọc các dự án ven biển có thể vẫn không tiêu thụ được hết do nguồn cung dư thừa. Một giai đoạn chuyển nhượng sang tay chóng vánh giữa các nhà đầu tư đã khiến giá trị khai thác dòng tiền của phân khúc này thực sự bị bỏ ngỏ.

Không ít chủ đầu tư xây dựng shophouse biển với mục đích là bán bất động sản. Thay vì phục vụ tiện ích, mua sắm cho khách du lịch, nhiều khu nhà phố biển thực chất được xây dựng để tối đa hóa lợi nhuận phát triển dự án cho các chủ đầu tư, đánh vào tâm lý thích mua thấp tầng của khách hàng. Do đó, nhiều chủ đầu tư dự án khi bán hàng xong là hết trách nhiệm, để nhà đầu tư thứ cấp “sống chết mặc bay”, tự do kinh doanh, dẫn đến đắp chiếu, ế ẩm.

Bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc Savills Việt Nam từng cho rằng, nếu chủ đầu tư không hoạch định được chiến lược kinh doanh đúng đắn, shophouse biển sẽ là sản phẩm đầu tư rủi ro cho cả chủ đầu tư lẫn khách hàng.

Kế hoạch tổng thể để phát triển một dự án shophouse là điều rất quan trọng. Ở giai đoạn khởi đầu, khi dự án mới đi vào hoạt động, lượng khách còn ít, chính sách ưu đãi về giá thuê cùng với chiến lược truyền thông rầm rộ cho dự án chính là yếu tố quyết định đến hoạt động kinh doanh của các khu shophouse.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cũng cần hoạch định ban đầu thật tốt để có thể quy hoạch, lựa chọn ngành hàng, chọn đơn vị vận hành để khu shophouse có thể hoạt động đồng bộ, hiệu quả. Nếu không có kế hoạch cụ thể, rõ ràng cho chiến lược kinh doanh, nhà phố biển rất khó đi vào vận hành để sinh lợi cho nhà đầu tư. 

Ngoài ra, hầu hết shophouse biển tại các dự án du lịch nghỉ dưỡng hiện nay đều phát triển cho mục đích sử dụng thương mại thuần túy và được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ. Theo đó, những rủi ro về pháp lý cũng khiến phân khúc bất động sản này kém hấp dẫn trong dài hạn.