Quyết liệt "tháo gỡ" khó khăn cho thị trường bất động sản: Cần linh hoạt vận dụng cơ chế

Theo Kinh tế & Đô thị, tuy nhiên trên thực tế đến hiện tại vẫn gặp muôn vàn khó khăn, theo đánh giá thì đây chính là hệ quả của việc cơ chế chưa thực sự được linh hoạt. 

Thị trường bất động sản tiếp đà khủng hoảng

Khi bước sang năm 2023, nền kinh tế của Việt Nam đã có dấu hiệu hồi phục mạnh mẽ ở hầu hết các ngành nghề sau khoảng thời gian chịu ảnh hưởng từ dịch bệnh COVID-19. Tuy nhiên trái ngược với bối cảnh chung, lĩnh vực bất động sản đã tiếp tục lún sâu vào cơn khủng hoảng, dự án được cấp phép mới, giao dịch và nguồn cung,... ở trên thị trường vẫn tiếp đà giảm sút. 

Cụ thể, theo số liệu tổng hợp từ báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, chỉ tính riêng trong quý 2/2023, cả nước có 7 dự án nhà ở thương mại được hoàn thành, so với quý 1/2023 bằng khoảng 50% và so với quý 2/2023 là 29,17% so với quý 2/2022; được cấp phép mới 15 dự án, so với quý 1/2023 bằng 88,24% và so với quý 2/2022 là 51,72%.

Trong khi đó thì số lượng dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào thị trường trong quý 2 có 51 dự án bằng 63,75% so với quý 2/2023. 

Dù cho nguồn cung giảm sút mạnh tuy nhiên số lượng giao dịch cũng không có mấy khả quan, cả quý 2 có 96.977 giao dịch thành công. Trong đó thì lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ là 29.725 giao dịch, so với quý 1/2023 bằng 75,61% và so với quý 2/2022 bằng 43,03%.

Giao dịch chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền với 67.525 giao dịch thành công, so với quý 2/2022 bằng khoảng 31,57%. Đặc biệt là trong lúc nguồn cung khan hiếm thì giá bán lại đi theo chiều hướng giảm từ 2 - 6% so với cùng kỳ năm trước cũng như giảm nhiều ở một số địa phương như là Đà Nẵng (ghi nhận 5,8%), Đồng Nai (ghi nhận 3,5%), Hải Phòng (ghi nhận 3,1%).

Còn phân khúc căn hộ bình dân có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 và gần như không có dự án mới. 

Theo như đánh giá thì việc hãm phanh tín dụng một cách đột ngột trong năm 2022 đã mang đến cú sốc cho toàn thị trường và cả doanh nghiệp, nhà đầu tư, người mua nhà đều không thể hoặc là rất khó để được tiếp cận với nguồn vốn vay. Đây cũng chính là một trong những nguyên nhân khiến cho tất cả các hoạt động ở trên thị trường bị đình trệ. 

TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia nhận định: “Có thể nói, thị trường bất động sản đang ở trong giai đoạn khó khăn nhất liên quan đến pháp lý, nguồn vốn và quan hệ cung cầu, quy hoạch. Nếu như cần lượng hóa, có thể hình dung đâu đó khoảng 30 - 50% khó khăn, vướng mắc chính và số dự án bất động sản vướng mắc về mặt pháp lý, thủ tục đã được tháo gỡ và tùy vào mỗi địa phương. Mặc dù vậy thì sự phục hồi còn chậm, có nhiều khó khăn và vướng mắc chưa được tháo gỡ kịp thời (bao gồm cả khâu định giá đất và tính tiền thuê đất,...), sức cầu yếu nhất là vay để mua nhà, sửa nhà,... và phát hành trái phiếu doanh nghiệp còn khó khăn bởi niềm tin, cầu đầu tư theo hướng an toàn hơn”. 

Từng vấn đề cần phải được giải quyết một cách linh hoạt

Đứng trước những khó khăn, khủng hoảng của thị trường bất động sản, Chính phủ cùng các bộ, ngành liên quan đã tích cực vào cuộc để tìm ra được giải pháp tháo gỡ, từ việc thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ, cho đến hàng loạt Nghị quyết, Nghị định, Công điện, Thông tư được ban hành: Nghị quyết 33/NQ-CP, Nghị định 08/NĐ-CP, Nghị định 10/NĐ-CP, Nghị định 35/NĐ-CP, Công điện 194/2023/CĐ-TTg, Công điện số 469/2023/CĐ-TTg,...

Mặc dù vậy thì theo đánh giá lĩnh vực bất động sản vẫn còn có mức tăng trưởng thấp hơn so với cùng kỳ năm 2022, đồng thời cũng còn nhiều khó khăn thách thức về mặt thể chế, pháp lý, nguồn vốn tín dụng, trái phiếu cùng với việc tổ chức, triển khai thực thi các cơ chế, chính sách của địa phương. 

Những giải pháp nhằm mục đích gỡ rối cho thị trường cũng thể hiện được quyết tâm đồng hành từ phía Chính phủ đối với doanh nghiệp bất động sản, tiếp thêm niềm tin cho doanh nghiệp cùng với cá nhân tham gia vào thị trường. Mặc dù vậy thì những giải pháp mới đang phát huy ở giai đoạn trấn an tinh thần, chưa đủ độ ngấm cùng với lực để trở thành đòn bẩy, tạo được cú hích cho thị trường có thể bật dậy. 

Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam - TS Nguyễn Văn Đính nhận định: “Cũng theo đó, Cơ quan quản lý Nhà nước chưa ban hành điều luật mới, văn bản dưới luật như Nghị định, thông tư,... đã dẫn đến chưa thể nào tháo gỡ một cách triệt để các rào cản. Song song với đó vẫn còn hiện tượng đùn đẩy, trốn tránh trách nhiệm trong một số bộ phận cán bộ quản lý Nhà nước khiến cho những thủ tục pháp lý bị trì trệ, gây ảnh hưởng đến doanh nghiệp”. 

Cũng đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho hay, khó khăn lớn nhất là vướng mắc về mặt pháp lý, chiếm đến 70%. Và kể từ khi Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành TW Đảng được ban hành thì cơ quan chuyên môn đã tập trung vào công tác nghiên cứu sửa đổi, bổ sung những luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS,... đến thời điểm hiện tại thì vẫn đang tiếp tục được Quốc hội thảo luận, dự kiến sẽ có hiệu lực và đưa vào thực hiện từ ngày 1/7/2024. 

Ông Châu kiến nghị: “Từ nay đến thời điểm các luật có hiệu lực thì vẫn còn khoảng thời gian tương đối là dài. Chính vì thế, trong khi chờ đợi thì Chính phủ cần phải ban hành các Nghị định để có thể tháo gỡ ngay những vướng mắc cho thị trường bất động sản đó chính là Nghị định sửa đổi các nghị định về đất đai; liên quan đến lĩnh vực quản lý Nhà nước của Bộ Xây dựng; Nghị định quy định về quy trình, thủ tục hành chính đầu tư xây dựng dự án bất động sản, nhà ở, đô thị để thống nhất về thủ tục hành chính ở trong toàn quốc. Và cùng với việc giải quyết về mặt pháp lý thì xử lý trách nhiệm của địa phương cũng như trách nhiệm trong thi hành công cụ của cán bộ, công chức,... bởi có Nghị định được ban hành từ cách đây 2 - 3 năm, nhưng nhiều địa phương vẫn chưa thực hiện”.

Còn đối với những dự án tồn đọng lâu nay thì cần phải bóc tách từng vấn đề để giải quyết, không để tồn đọng cả cụm vấn đề (như là đầu tư công đã cho phép tách riêng gói giải phóng mặt bằng…); Chính phủ sớm ban hành sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT có liên quan đến công tác định giá đất, tiền thuê đất,... để cho các địa phương quyết liệt triển khai thực hiện, cũng là cách giải phóng nhiều dự án bất động sản nhà ở đang chờ bán. 

Song song với đó cần đẩy nhanh việc tháo gỡ pháp lý (vai trò từ các địa phương, cùng với sự vào cuộc của các Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ); cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại trở thành nhà ở xã hội (như đã từng làm ở trong giai đoạn 2013 - 2016).

Ông Nguyễn Đình Trung - Chủ tịch HĐQT, Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Corp  cho biết: “Chúng tôi mong rằng các cơ quan ban ngành từ Chính phủ đến địa phương cần phải có giải pháp hỗ trợ, đặt mục tiêu cho doanh nghiệp được cấp phép xây dựng để đưa dự án vào triển khai. Song song với đó, chúng tôi kiến nghị trong thời gian ngắn hạn, ngân hàng cần điều chỉnh điều kiện cho vay một cách linh hoạt theo từng giai đoạn như dự án có chấp thuận chủ trương đầu tư thì có thể được phép tiếp cận với vốn vay. Và những vấn đề này giúp cho doanh nghiệp, ngân hàng người tiêu dùng luân chuyển dòng tiền, tạo thanh khoản và tạo ra được công ăn việc làm, tăng chi tiêu của người dân". 

Đáng chú ý, doanh nghiệp cũng cần phải quyết liệt tái cơ cấu cả hoạt động và sản phẩm, dự án cụ thể cũng như thực hiện đúng với cam kết về trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, giao hàng nhà ở, hợp tác với các tổ chức tín dụng, nhà đầu tư về vay vốn nhằm mục đích cơ cấu lại nợ, xây dựng phương án kinh doanh một cách khả thi. 

TS Cấn Văn Lực kiến nghị: “Điều quan trọng nhất lúc này chính là vấn đề về nguồn vốn, cần tiếp tục giảm lãi suất như chỉ đạo, định hướng của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước. Tuy nhiên cũng cần kiên định không hạ chuẩn tín dụng mà có thể xem xét linh hoạt hơn điều kiện tín dụng. Các bộ, ngành liên quan sớm giải quyết dứt điểm những vụ việc nhằm mục đích củng cố lại niềm tin nhà đầu tư đối với trái phiếu doanh nghiệp, khuyến khích phát hành ra công chúng bằng việc đơn giản hóa, rút ngắn được thủ tục cũng như thời gian phê duyệt. Song song với đó cũng nên thành lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội, trong đó vốn ngân sách làm vốn mồi, lãi suất cho vay đầu tư và mua bằng khoảng 50% lãi suất thị trường như Singapore hay Hàn Quốc đã làm”.