Cập nhật quy định mới nhất của pháp luật về quy hoạch đất khu công nghiệp

Quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đang được đẩy mạnh tại Việt Nam, nên nhu cầu về bất động sản công nghiệp tăng cao là điều dễ hiểu. Những khu công nghiệp được xúc tiến đẩy mạnh đã tạo ra một hệ thống kết cấu hạ tầng hoàn chỉnh, có giá trị dài lâu, thay đổi bộ mặt địa phương và thúc đẩy tốc độ phát triển của những khu đô thị. Song, quá trình phát triển đó vẫn còn nhiều bất cập trong hoạt động quy hoạch khu công nghiệp như việc thiếu gắn kết với quy hoạch phát triển kinh tế của vùng, tính liên kết vùng không cao. Lúc đó đặt ra bài toán về quy hoạch đất khu công nghiệp.  Cùng theo dõi bài viết ngay sau đây để nắm những quy định liên quan của pháp luật về quy hoạch đất khu công nghiệp nhé. 

Định nghĩa quy hoạch đất khu công nghiệp

Căn cứ Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được ban hành ngày 29/11/2013, đất khu công nghiệp là đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất.

Hiểu một cách khác thì đất khu công nghiệp là nơi tiến hành hoạt động xây dựng các khu kinh doanh tập trung và tất cả đều sẽ có chung một chế độ sử dụng đất.

Căn cứ theo thời hạn của dự án đầu tư mà có được thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, làng nghề.

Đối với trường hợp mà thời hạn của dự án đầu tư dài hơn thời hạn sử dụng đất còn lại của khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, làng nghề thì doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, làng nghề phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất sao cho phù hợp nhưng tổng thời gian sử dụng đất là không quá 70 năm và sẽ phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với diện tích đất được gia hạn sử dụng.

Khi tiến hành lập quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào hiện trạng những khu dân cư tại địa phương, nhu cầu nhà ở của người lao động làm việc trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất để bố trí quỹ đất ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để xây dựng khu chung cư, những công trình văn hóa, xã hội, dịch vụ phục vụ cho đời sống của người lao động.

Quy hoạch chi tiết đất khu công nghiệp

Nội dung quy hoạch Khu Công nghiệp bao gồm: quy hoạch chi tiết và quy hoạch phân khu. Việc đầu tiên cần phải làm khi quy hoạch phân khu là phải lập ranh giới quy hoạch, phân tích đánh giá hiện trạng sử dụng đất, tìm hiểu những dữ liệu liên quan, xác định loại hình khu công nghiệp, rồi từ đó đưa ra những đề xuất cơ cấu tổ chức về không gian chức năng. Tiêu chuẩn thiết kế và quy hoạch đô thị TCVN 4449-1987 của Bộ Xây dựng đã đưa ra quy mô dân số đô thị từ loại I đến loại V để làm căn cứ tính toán quy mô đất khu công nghiệp để lập nên ranh giới quy hoạch tùy loại đô thị phụ thuộc:

• Từ 15-20m2/người đối với đô thị loại lớn và rất lớn, đất đai công nghiệp
• Từ 10-15.2/người đối với đô thị loại trung bình
• Từ 5-10m2/người đối với đô thị loại nhỏ.

Lưu ý: Số lớn dùng cho đô thị có chức năng công nghiệp là chủ yếu, còn số nhỏ dùng cho đô thị có chức năng tổng hợp; những đô thị hành chính, đất đai công nghiệp lấy dưới 5m2/người.

Việc quy hoạch chi tiết những khu vực chức năng của khu công nghiệp cần phải lưu ý:

Đối với khu đất xây dựng nhà máy và kho tàng: Căn cứ đầu tiên để tiến hành bước này đó là quy định tối đa mật độ xây dựng thuần (Netto) và mật độ xây dựng gộp (Brutto) của đất xây dựng những nhà máy và kho tàng (Căn cứ QCXDVN 01:2008/BXD). Mật độ xây dựng thuần (net-to) tối đa đối với đất xây dựng nhà máy, kho tàng; Mật độ xây dựng gộp (brut-tô) tối đa trong toàn khu công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp là 50%.

Bên cạnh đó, mục 2.8.8 QCXDVN 01:2008 còn quy định về tỷ lệ đất trồng cây xanh trong mỗi nhà máy trong khu công nghiệp phải chiếm tối thiểu 205. Cùng với những quy định về chỉ giới xây dựng khoảng xây lùi được quy định trong quy chế kiểm soát phát triển từng khu để đưa ra giới hạn bố trí những công trình.

Đối với khu vực trung tâm quản lý và điều hành khu công nghiệp: Tập trung chủ yếu những văn phòng làm việc và những công trình dịch vụ công cộng nên chịu chi phối bởi những tiêu chuẩn thiết kế như TCXDVN 276:2003, TCVN 4319:2012. TCVN 3905:1984 với mật độ xây dựng không nên vượt quá 35%.

Đối với khu vực những công trình cung cấp và đảm bảo kỹ thuật: Những quy định bắt buộc trong Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị QCVN 07:2010/BXD của Bộ Xây dựng ban hành kèm với thông tư số 02/TT-BXD ngày 05/02/2010 và bộ TCVN4449-1987 là tài liệu cần thiết để làm cơ sở thiết kế những công trình cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải, chất thải rắn, cấp điện và thông tin liên lạc trong khu công nghiệp. Đặc biệt cần lưu ý khi thiết kế khu vực xử lý nước thải theo 2 cấp độ: tại nguồn thải của nhà máy và tại khu xử lý chung của KCN, phù hợp với tiêu chuẩn về giá trị giới hạn về nồng độ chất ô nhiễm có trong nguồn nước.

Đối với khu vực đất giao thông: Tiêu chuẩn thiết kế và quy hoạch đô thị TCVN 4449-1987 của Bộ Xây dựng đã đưa ra những tiêu chuẩn cơ bản cho việc thiết kế giao thông trong khu công nghiệp. Ví dụ như việc xác định loại đường giao thông trong khu công nghiệp thuộc cấp đường nội bộ với tốc độ tính toán là 60km/h, chiều rộng tính toán là 3,75m/làn xe, số làn xe 2 chiều tối thiểu là 2+1 làn xe dự phòng, độ dốc lớn nhất 6% bán kính cong cong nhỏ nhất là 125m, chiều rộng vỉa hè tối thiểu 1,5-3m, diện tích tối thiểu chỗ đỗ xe ô tô con là 25m2, xe máy 3m2, xe đạp 0,9m2.

Cần lưu ý tuân thủ Quy định phòng cháy - chữa cháy theo mục 2.7.4 QCXDVN 01:2008/BXD trong thiết kế giao thông là: "đối với công trình Công nghiệp phải bố trí đường cho xe chữa cháy chạy bên ngoài dọc theo một phía nhà khi chiều rộng nhà nhỏ hơn 18m và chạy dọc theo 2 phía nhà khi nhà rộng từ 18m trở lên”.

Từ đó có thể chia đường giao thông khu công nghiệp ra làm 3 loại: Đường chính KCN ít nhất 4 làm xe. rộng tối thiểu 15m, tốc độ 60km/h; Đường nhánh KCN ít nhất 2 làn xe, rộng tối thiểu 7,5m, tốc độ 40km/h; Đường nội bộ trong từng lô đất theo thiết kế hoàn thiện lô đất; Đường sắt nếu có tùy theo theo kích thước khổ đường sắt 1m hay 1,435m, sẽ áp dụng theo quy chuẩn đường sắt QCVN 08:2015/BGTVT của Bộ GTVT ban hành kèm theo thông tư số 12/2015/TT-BGTVT ngày 20/4/2015 để thiết kế.

Đối với khu vực đất cây xanh cảnh quan:Thiết kế cảnh quan cây xanh và mặt nước trong khu công nghiệp là một nội dung quan trọng trong thiết kế quy hoạch khu công nghiệp. Một yêu cầu đã được nhấn mạnh trong QCXDVN 01:2008/BXD đó là: “Bố trí các công trình phù hợp với điều kiện địa hình, địa chất, cảnh quan, hài hoà với các quần thể kiến trúc khác trong đô thị”.

Nhóm cây xanh công cộng dạng vườn hoa, công viên, mặt nước được thiết kế dựa theo tiêu chuẩn nhóm cây xanh phạm vi hẹp (TCVN 449-1987) với diện tích tối thiểu vườn dạo 0,5ha, công viên 3ha.

Theo TCVN 4449-1987, nhóm cây xanh dọc tuyến đường chủ yếu tạo ra bóng mát, ngăn bụi và tiếng ồn thì sẽ căn cứ theo chiều rộng vỉa hè, dải phân cách để xác định chiều rộng của tán cây và khoảng cách tối thiểu với những công trình (theo TCVN 4449-1987).

QCXDVN 01:2008/BXD quy định nhóm cây xanh cách ly:  “Trong dải cách ly vệ sinh, tối thiểu 50% diện tích đất phải được trồng cây xanh và không quá 40% diện tích đất có thể được sử dụng để bố trí bãi đỗ xe, trạm bơm, trạm xử lý nước thải, trạm trung chuyển chất thải rắn”. Nhưng thực tế thì dải cây xanh này nên có độ dày tối thiểu là 20m và mật độ xây dựng công trình không quá 5% mới phù hợp. 

Quy định của pháp luật về sử dụng đất trong khu công nghiệp

Do quy mô đầu tư và tính chất quan trọng đòi hỏi nhà đầu tư phải có trình độ khai thác, quản lý vận hành, năng lực về vốn nên không phải cá nhân/doanh nghiệp hay tổ chức kinh tế nào cũng có quyền kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.

Căn cứ Khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai 2013 thì chủ thể kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp chỉ gồm:

• Tổ chức kinh tế
• Người Việt nam định cư ở nước ngoài
• Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Riêng đối với nhóm đối tượng mua/thuê đất trong khu công nghiệp để sản xuất kinh doanh thì chủ thể rộng hơn. Bất kỳ ai có nhu cầu về sử dụng đất trong khu công nghiệp để kinh doanh và tổ chức sản xuất, kinh doanh dịch vụ ở tất cả lĩnh vực kinh doanh, ngành nghề (phù hợp với từng dự án khu công nghiệp) mà luật không cấm thì đều có thể nhận chuyển nhượng hoặc thuê lại đất của chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.

Khoản 3 Điều 149 Luật Đất đai 2013 quy định các chủ thể này gồm: Tổ chức kinh doanh, cá nhân, hộ gia đình, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Trách nhiệm của doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, làng nghề: Khi ký hợp đồng cho thuê đất, cho thuê lại đất phải xác định cụ thể tiến độ sử dụng đất tương ứng với tiến độ thực hiện của dự án đầu tư và biện pháp xử lý nếu như bên thuê đất, bên thuê lại đất không đưa vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ sử dụng đất đã giao kết trong hợp đồng. Chịu trách nhiệm trước Nhà nước và pháp luật về việc quản lý sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, làng nghề; có trách nhiệm kiểm tra, theo dõi, đôn đốc bên thuê đất, thuê lại đất đưa vào sử dụng theo đúng tiến độ đã giao kết trong hợp đồng; Hàng năm, doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, làng nghề có trách nhiệm báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Tổng cục Quản lý đất đai và công bố công khai diện tích đất chưa cho thuê, cho thuê lại trong khu chế xuất, khu công nghiệp, làng nghề trên trang thông tin điện tử doanh nghiệp, của Tổng cục Quản lý đất đai và của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.

Trường hợp bên thuê đất, thuê lại đất không đưa đất vào sử dụng hay chậm đưa đất vào sử dụng so với tiến độ như đã giao kết trong hợp đồng thuê đất, thuê lại đất, trừ trường hợp bất khả kháng được quy định tại khoản 1 Điều 15 của Nghị định này thì doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, làng nghề có trách nhiệm thực hiện như sau: Yêu cầu bên thuê đất, thuê lại đất thực hiện những biện pháp để đưa đất vào sử dụng hoặc có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất, thuê lại đất; Lập danh sách những trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất báo cáo Ban Quản lý những khu công nghiệp, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ Kế hoạch và Đầu tư và Bộ Tài nguyên và Môi trường. Những cơ quan nhận được báo cao và doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, làng nghề có trách nhiệm công bố công khai danh sách những trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất trên trang thông tin điện tử của đơn vị, cơ quan.

Trường hợp doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu chế xuất, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, làng nghề đã thực hiện những quy định có tại khoản 6 điều này mà bên thuê đất, thuê lại đất vẫn không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ kết quả kiểm tra, kết luận thanh tra thực hiện việc thu hồi đối với diện tích đất vi phạm của bên thuê lại đất, bên thuê đất và giao cho chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, làng nghề. Trường hợp khi có nhà đầu tư có nhu cầu sử dụng đất thì chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, làng nghề cho nhà đầu tư thuế đất, thuê lại đất đối với diện tích đất mà Nhà nước đã thu hồi.

Việc xử lý quyền và nghĩa vụ có liên quan giữa chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, làng nghề và bên thuê đất, thuê lại đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.

Một thiết kế quy hoạch khu công nghiệp hoàn chỉnh thì cần phải có sự phối hợp của nhiều thiết kế thành phần. Điều quan trọng là phải vận dụng linh hoạt những nguyên lý thiết kế cơ bản với thực tế khách quan tại hiện trường. Bài viết trên đây gửi đến bạn những thông tin chi tiết liên quan đến quy hoạch khu công nghiệp, hy vọng sẽ giúp bạn có cái nhìn toàn diện và chuẩn xác để đưa ra những phương án đầu tư hiệu quả.