Quản lý chặt chẽ đấu giá quyền sử dụng đất

Đất ven đô "tăng nhiệt"

Nhiều năm nay, tình trạng giá đất tăng ở vùng ven các thành phố lớn vẫn âm thầm diễn ra, nhưng hai năm qua trở nên bất thường khi xuất hiện các xu hướng mới. Hiện tượng này chủ yếu diễn ra ở những nơi nằm trong diện quy hoạch hoặc ở các địa phương có xu hướng phát triển thành quận.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, trong 2 năm qua, dù kinh tế Việt Nam bị ảnh hưởng lớn do Covid-19 vẫn có sự tăng trưởng. Các thông tin quy hoạch vùng, quy hoạch địa phương, dự án cũng được công bố, nhiều địa phương cũng tích cực triển khai đầu tư hạ tầng giao thông, thu hút được doanh nghiệp ngoại đến đầu tư khu công nghiệp, dự án nghỉ dưỡng...

Những yếu tố này khiến nhà đầu tư chú ý, đặt ra chiến lược đón đầu. "Giá đất theo đó được đẩy lên cao do tình trạng mua đi bán lại nhanh", ông nói.

Mặt khác, trong bối cảnh rủi ro lạm phát cao, các nhà đầu tư cũng có nhu cầu lớn tìm một kênh neo giữ tài sản mà bất động sản thường là kênh đầu tiên được nghĩ đến. Trong đó, đất nền luôn là phân khúc có nhu cầu cao do tính thanh khoản lớn, tốc độ sinh lợi nhanh.

Bên cạnh đó, những năm gần đây, người dân thành thị có xu hướng “bỏ phố về quê”, đầu tư sản xuất nông nghiệp sạch, đặc biệt, ảnh hưởng nặng nề từ đại dịch Covid-19 đã khiến không ít người càng muốn rời về quê sinh sống để cởi bỏ áp lực cuộc sống nơi đô thị. Điều này vô hình trung góp phần khiến phân khúc đất nhà vườn, trang trại, nghỉ dưỡng ven đô thu hút giới đầu tư. Phân tích của đơn vị nghiên cứu bất động sản cho thấy rằng, xu hướng này phát triển suốt năm 2020 và có phần chững lại vào thời điểm đầu năm 2021 khi đất nền sốt ở nhiều khu vực. Sang tháng 5/2021, khi dịch bệnh tái bùng phát với mức độ nghiêm trọng hơn, xu hướng này tiếp tục nóng trở lại. Riêng những vùng được đầu tư hạ tầng và cảnh quan thiên nhiên đẹp gần Hà Nội như Ba Vì, Sóc Sơn, Sơn Tây, Xuân Mai… vẫn được nhiều người quan tâm tìm mua, giao dịch tốt. Ngoài ra, việc đầu tư vào bất động sản xưa nay vẫn được coi là kênh đầu tư sinh lời nên tranh thủ nguồn tiền nhàn rỗi, nhiều nhà đầu tư thứ cấp bất chấp tính pháp lý của thị trường mà vẫn đổ tiền vào đất. 

Hiện tượng tăng giá đất nền nóng cục bộ chỉ hạ nhiệt sau khi Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường có các văn bản chỉ đạo để chính quyền địa phương kịp thời đưa ra các thông báo cảnh báo cũng như công khai các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất trên địa bàn. Đến nay, theo báo cáo của các địa phương thì hiện tượng tăng giá đất nền đã hạ nhiệt, nguy cơ xảy ra “bong bóng” bất động sản cũng khó xảy ra. Tuy nhiên, tình trạng giá đất “nhảy múa”, mỗi nơi một kiểu thì vẫn âm thầm diễn ra. Bộ Xây dựng dự báo, đây vẫn có thể là sự khởi phát của hiện tượng “sốt giá” bất động sản trong năm 2022. Đặc biệt, khi Nhà nước sử dụng các giải pháp kích cầu, hỗ trợ phục hồi kinh tế sau đại dịch cũng có thể tác động, làm thị trường bất động sản phát triển nóng nếu không được kiểm soát tốt.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản cho rằng, kịch bản sốt đất sau Tết Nguyên đán khó xảy ra dù thị trường trước đó đã ghi nhận dấu hiệu rất tích cực. Tình trạng “sốt đất” ảo có thể xảy ra nhưng sẽ chỉ xuất hiện ở một vài nơi do giới cò mồi tung ra để tạo sóng. Những “cơn sốt” đất dạng này sẽ đến rất nhanh và biến mất cũng rất nhanh. Hiện nay, tâm lý nhà đầu tư khá thận trọng khi đón nhận làn sóng bất động sản mới, do đó chỉ những khu vực có thông tin quy hoạch rõ ràng, hoặc những nơi được hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng giao thông ổn định thì mới có sự quan tâm nhiều, chứ thị trường bất động sản khó có thể tái diễn tình trạng sốt đất như những năm trước.

Quản lý chặt chẽ đấu giá quyền sử dụng đất và các dự án bất động sản hình thành trong tương lai

Tại họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 3 diễn ra chiều 4/4, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Công Thành cho biết, trong 2 năm vừa qua, tình hình dịch bệnh Covid-19 làm đứt gẫy các chuỗi cung ứng trong nước và trên toàn cầu, ảnh hưởng nặng nề đến quá trình đầu tư, sản xuất. Đây là một trong những nguyên nhân các nhà đầu tư lựa chọn kênh đầu tư vào đất đai, kim loại quý như vàng.

Cũng một lý do nữa là năm 2020 và 2021 là đầu chu kỳ mà các địa phương, các bộ ngành thực hiện, triển khai xây dựng các quy hoạch. Do đó, một số nhà đầu tư nhân cơ hội này mua gom đất, phân lô bán nền, thậm chí không đúng các quy định pháp luật nhằm thu lợi bất hợp pháp.

Hiện tượng giá đất tăng cục bộ ở một số địa phương có thể nói là làm ảnh hưởng, mất đi ưu thế về thu hút vốn đầu tư của địa phương, phá vỡ quy hoạch sử dụng đất của địa phương, làm ảnh hưởng đến kinh tế vĩ mô.

Bên cạnh những lý do khách quan đó, có thể thấy một số nơi có lúc thực hiện chưa nghiêm về các phiên đấu giá và có hiện tượng để lộ thông tin, có sự thông đồng giữa tổ chức thực hiện đấu giá với người tham gia đấu giá.

Vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất, giá bất động sản có liên quan đến trách nhiệm của một số bộ, ngành. Trong chức năng, nhiệm vụ của Bộ TN&MT được Chính phủ giao, Bộ đã có Công văn số 1454 ngày 30/3/2021 gửi đến UBND các địa phương, trong đó Bộ đã khuyến cáo các địa phương cần tăng cường quản lý chặt chẽ các dự án bất động sản, nhất là bất động sản hình thành trong tương lai, bảo đảm việc đưa bất động sản vào kinh doanh, chuyển nhượng dự án bất động sản phải đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về đầu tư và pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Điểm thứ hai rất quan trọng, đó là thông tin. Công bố công khai thông tin về quy hoạch, kế hoạch để người dân tiếp cận các thông tin chính thống, không bị nhiễu thông tin, để tránh bị giới đầu cơ lợi dụng thổi giá, đẩy giá đất. Và đặc biệt là cần có biện pháp quản lý sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt. Chúng ta phải quản lý để làm sao cho quy hoạch này thực hiện nghiêm túc nhất.

Điểm tiếp theo mà Bộ khuyến cáo là: Thực hiện nghiêm các quy định về đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất... để thu nghĩa vụ thuế, kiểm soát các giao dịch ảo, thổi giá đất, giá bất động sản. Quản lý chặt chẽ, bảo đảm tuân thủ đúng các quy định của pháp luật đất đai về việc tách thửa đất. Xử lý nghiêm hành vi không đưa đất vào sử dụng, sử dụng đất chậm so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư theo quy định của pháp luật.

Một giải pháp mà Bộ cũng chỉ ra là các địa phương cần có kế hoạch chủ động điều tiết quỹ đất ra thị trường thông qua việc tạo quỹ đất sạch để đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Chúng tôi cũng chỉ ra là cần phải tổng kết, đánh giá, sửa đổi, bổ sung Luật Đấu giá tài sản, trong đó chú trọng quy định cụ thể về đấu giá tài sản, quyền sử dụng đất, để làm sao các quy định về đấu giá chặt chẽ, tránh việc lợi dụng kẽ hở pháp luật để đầu cơ, tăng giá đất.

Bộ TN&MT đã tổ chức các đoàn công tác đi kiểm tra cụ thể các địa phương, phối hợp với các bộ ngành có liên quan như Bộ Tư pháp, Ngân hàng Nhà nước, UBND các tỉnh, thành phố để quản lý tốt hơn các hoạt động đấu giá và sự biến động bất thường, cục bộ của giá đất trong thời gian vừa qua.