Qua thời mua chung cư là bị lỗ, việc đầu tư căn hộ chuyển nhượng đang trở nên đắt giá

Theo Nhịp sống thị trường, ông Tạ Văn Mừng - Trưởng phòng Phát triển lực lượng bán chuyển nhượng OneHousing cho rằng, trong bối cảnh lãi suất thấp và các sản phẩm chuyển nhượng lại luôn có khả năng tạo ra dòng tiền đã thu hút nhà đầu tư quan tâm. Theo ông Mừng, phần lớn nghĩ rằng việc mua một căn hộ sau đó bán lại dễ bị lỗ bởi mất giá theo thời gian. Tuy nhiên, thời điểm này do khan hiếm nguồn cung sơ cấp, nên việc đầu tư vào căn hộ chuyển nhượng lại trở nên đắt giá và sôi động hơn.

Năm 2022, chuyển nhượng dự án, đặc biệt là các căn hộ chung cư tăng giá rất tốt tới 20-30% và kể cả đầu năm nay khi thị trường chung khá trầm lắng thì căn hộ dự án chuyển nhượng vẫn tăng khoảng 3-5%. Thêm vào đó, giá căn hộ sơ cấp 5-7 năm trước có giá từ 27-28 triệu đồng/m2 đã được xem là cao, nhưng hiện nay mức giá sơ cấp liên tục tăng qua các năm, với mức giá trung bình lên tới 47-50 triệu đồng/m2, thậm chí lên tới 60-70 triệu đồng/m2.

Như vậy, căn hộ chuyển nhượng tới năm 2022 đã bị “nén” ở một khoảng thời gian khá lâu, những năm trước chưa tăng giá, các bất động sản đó đang được định giá là dưới giá thị trường nên mới có làn sóng mua bán căn hộ chuyển nhượng diễn ra mạnh mẽ như vậy.

Chia sẻ về các sản phẩm nhà đất thổ cư ở thị trường Hà Nội, vị này cho biết giao dịch luôn ở mức khá ổn định và đang neo ở mức cao, mức tăng dao động từ 5-7% mà không có sự bùng nổ, cũng không quá trầm lắng hay bị “đóng băng”.

Theo ông Mừng, trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung kể từ cuối năm 2022 và chưa có sự thay đổi rõ rệt ở thời điểm hiện tại, thị trường chuyển nhượng sẽ là lựa chọn của các nhà đầu tư cần tìm kiếm nơi trú ẩn an toàn cho dòng tiền trước bối cảnh lạm phát vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện và nhiều gia đình có nhu cầu ở thực.

Đại diện Onehousing cho biết, đối với những người có tiền, mối quan tâm của họ sẽ là việc giữ tiền như thế nào? Nếu gửi ngân hàng lãi suất rất thấp, trong khi đó, các sản phẩm chuyển nhượng lại luôn có khả năng tạo ra dòng tiền luôn, bởi đây là tài sản đã hình thành, có đầy đủ pháp lý nhất là sổ hồng và có thể giao dịch được ngay. Đáng chú ý, yếu tố thanh khoản của bất động sản chuyển nhượng luôn được đánh giá cao do đáp ứng tốt nhu cầu thật, nên khi cần dòng tiền có thể dễ dàng thanh khoản.

Mặc dù bất động sản thứ cấp có tiềm năng, song ông Mừng cho rằng có những rủi ro người mua và người bán cần biết ở thị trường chuyển nhượng. Nếu chọn bất động sản thổ cư thì việc quan trọng nhất chính là vấn đề pháp lý của căn nhà. Người mua nhà phải chắc chắn được là thửa đất đó có khớp với pháp lý, diện tích và vị trí hay không. Tiếp đó là tài sản trên đất có thể hiện rõ ở trên pháp lý không? Bởi nhiều tài sản trên đất có nhưng không quy định rõ trong giấy tờ, khi khách hàng muốn định giá tài sản với tổ chức tín dụng sẽ bị thấp đi rất nhiều.

Thứ hai là vấn đề quy hoạch, đừng vì không hiểu rõ mà có thể đánh mất cơ hội mua được bất động sản tốt hoặc mất tiền oan. Thứ ba, người mua nhà cần tìm hiểu xem căn nhà mình muốn mua trong tương lai có những tiện ích gì xung quanh sắp phát triển không, có đường mở qua không?... Vì vấn đề này sẽ liên quan đến việc tăng giá của bất động sản trong tương lai.

Ngoài ra, một vấn đề khá quan trọng khi mua nhà thổ cư là hãy quan tâm đến “cốt” nhà nhiều hơn là hình thứ. Vì nội thất có thể thiết kế theo sở thích, theo khả năng tài chính của mình, còn cốt nhà sẽ khó thay đổi. Một căn nhà quan trọng nhất là: móng kết cấu, đường điện nước, bể nước ngầm, bể phốt, bố trí các phòng, nhà vệ sinh, thiết kế cầu thang và có bị lỗi phong thủy nào hay không?

Một kinh nghiệm khá thú vị được chia sẻ khi đi mua nhà thổ cư tại Hà Nội là cứ hôm nào mưa to nhất thì hãy đi xem, xem ngõ đó thoát nước có tốt không, vì nhiều trường hợp mua nhà về phải nâng nền lên hoặc mưa ngập không đưa được xe vào ngõ, có nhà cũng không thể về mỗi khi mưa to. Do đó, khách hàng nên quan sát kỹ xem địa thế căn nhà muốn mua như có phải địa thế cao hay không, có thoát nước tốt không, hệ thống thoát nước khu vực đó có đảm bảo không?...

Giao dịch nhà ở trên thị trường chuyển nhượng khá phức tạp, không chỉ riêng với loại hình nhà thổ cư mà căn hộ cũng vậy. Chính vì có nhiều vấn đề phải lưu tâm, nên thị trường này cũng không dành cho những nhà đầu tư “tay mơ” mà phải là người rất sành sỏi hoặc có được sự hỗ trợ đắc lực của môi giới có tâm.

Với thị trường chuyển nhượng, rủi ro của chủ nhà là khi thị trường yếu, khó kiếm khách, khó thanh khoản, khách đặt cọc rồi nhưng lại bỏ. Hoặc rủi ro đến từ chính môi giới không có tâm, không có kỹ năng tư vấn, kỹ năng về định giá,... dẫn tới gây thiệt hại cho chủ nhà.

Tương tự, khách mua cũng gặp một số rủi ro như vấn đề về thị trường, thị trường đi lên sẽ khó mua được nhà. Tiếp theo là rủi ro về môi giới, cài giá với chủ nhà, môi giới không am hiểu thị trường, không có sản phẩm tốt, không chuyên nghiệp thì sẽ không thể tư vấn hoặc giới thiệu cho khách được nhiều sản phẩm, không hỗ trợ khách đến khi hoàn thành xong thủ tục sang tên đổi chủ. Bên cạnh đó, rủi ro còn đến từ phía chủ nhà nhận tiền cọc của khách rồi nhưng “quay xe” không bán nhà, không bán cũng không chịu trả tiền cọc cho khách, khách mua đi đòi rất là vất vả. 

Còn về phía môi giới thường sẽ gặp rủi ro về việc bị cắt cầu. Chủ và khách gặp gỡ sau đó tự cắt cầu để giao dịch với nhau do không muốn mất phí môi giới.