Đó là chia sẻ của ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội về việc chuyển đổi nhà ở thương mại và nhà ở xã hội cũng như những nút thắt cần gỡ để loại hình nhà ở xã hội phát triển bền vững trong thời gian tới.

TP. Hà Nội vừa đề nghị Bộ Xây dựng cho ý kiến về điều chỉnh hàng nghìn căn hộ thương mại của Him Lam tại quận Long Biên thành nhà ở xã hội. Việc chuyển đổi căn hộ trong dự án thành nhà ở xã hội đã có tiền lệ chưa, thưa ông?
Ông Nguyễn Thế Điệp: Việc chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội là chưa có tiền lệ. Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện nay, đây là một giải pháp tốt vì nguồn cung nhà ở xã hội hiện nay đang rất khan hiếm. Trong khi đó, nhà ở thương mại, nhất là phân khúc cao cấp lại rất nhiều.

Việc chuyển đổi này xuất hiện từ vướng mắc của các doanh nghiệp không đủ điều kiện để triển khai các dự án nhà ở thương mại, dù đã hoàn thiện giải phóng mặt bằng và các thủ tục kèm theo, hay khó khăn khi tiếp cận với nguồn vốn từ ngân hàng.
Việc chủ động xin chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội theo tôi sẽ giải quyết được nhiều vấn đề cho doanh nghiệp bất động sản. Thứ nhất, doanh nghiệp sẽ không phải nộp tiền chuyển đổi. Thứ hai, doanh nghiệp được tiếp cận với nguồn vốn dễ dàng hơn để triển khai ngay dự án.
Nhiều doanh nghiệp để vượt qua khó khăn rơi vào thế “bắt buộc” phải chuyển đổi để nhanh chóng thu hồi vốn. Nhưng xét về mặt xã hội, đây là sự chuyển đổi tích cực. Khi cung đang bất cập việc có thêm các dự án, sản phẩm nhà ở xã hội vừa túi tiền sẽ giải quyết được các vấn đề đang tồn tại.

Nhà ở xã hội có giá rẻ hơn nhà ở thương mại, nếu mở rộng quy mô chuyển đổi cả dự án thì việc chuyển đổi có khó khăn hay không, thưa ông?
Ông Nguyễn Thế Điệp: Trong quá trình đô thị hóa ngày càng cao, nhu cầu nhà ở ngày càng nhiều việc chuyển đổi vài nghìn sản phẩm trong 1 dự án hay chuyển đổi cả dự án không phải là lớn. Lý do bởi phân khúc nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội chỉ chiếm khoảng 15-20% nên suốt thời gian dài vừa qua phân khúc này luôn khan hiếm, cung không đủ cầu.
Ngay thời điểm thăng trầm nhất của bất động sản, nhà ở xã hội, nhà ở xã hội vẫn luôn thiếu. Việc chuyển đổi trong giai đoạn hiện nay càng có ý nghĩa hơn. Tuy nhiên, hai loại hình nhà ở có thủ tục pháp lý khác nhau nên để việc chuyển đổi thành công theo tôi các cấp chính quyền cần phải vào cuộc hết sức quyết liệt để hỗ trợ doanh nghiệp chuyển đổi một các hợp pháp, đẩy nhanh quá trình triển khai.

Về phía chủ đầu tư, giá nhà ở thương mại và nhà ở xã hội có sự khác biệt, vậy việc chuyển đổi có phải “thiệt thòi” cho họ hay không, thưa ông?
Ông Nguyễn Thế Điệp: Hiện nay nhiều dự án thương mại, chủ đầu tư đang gặp khó khăn về nguồn vốn, nếu không triển khai, thời gian triển khai kéo dài có thể bị thu hồi dự án. Nên việc chuyển đổi có thể coi là tình thế bắt buộc các doanh nghiệp nhưng cũng có thể coi là bước đi khôn ngoan vừa có lợi cho doanh nghiệp, vừa có lợi cho xã hội.
Đề xuất chuyển đổi của doanh nghiệp cũng rất thực tế và nên khuyến khích doanh nghiệp chuyển đổi.

Nếu nhiều doanh nghiệp ồ ạt chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội như vậy, liệu có dẫn đến tình trạng thừa nguồn cung như trường hợp của nhà ở thương mại hiện nay không, thưa ông?
Ông Nguyễn Thế Điệp: Hiện nay, nhà ở xã hội, nhà giá rẻ chiếm khoảng 15-20% tổng nguồn cung nhà ở, nếu chúng ta không lường được hết thì việc chuyển đổi ồ ạt cũng sẽ gây ra hệ quả nghiêm trọng.

Nhà ở cũng vận hành theo cơ chế thị trường. Nhu cầu cuộc sống hiện nay đòi hỏi nhà ở thông minh, nhiều tiện ích, xanh nên có thể thấy, những dự án nhà ở xây dựng các đây 10-20 năm cũng đã khá lạc hậu, xuống cấp theo thời gian.
Nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ nằm trong chiến lược tổng thể an sinh xã hội nhưng theo tôi cũng chỉ nên chiếm một phần nào đó. Nếu phát triển ồ ạt, không định hình tốt, không có chiến lược phát triển mang tính tổng thể, đồng bộ thì có thể đến một giai đoạn nào đó, nó sẽ mang hệ quả rất lớn.
Việc phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường, nếu phát triển tốt nhà ở xã hội sẽ “một mũi tên trúng hai đích”. Thứ nhất sẽ giúp tham chiếu giá cả cho các phân khúc khác, điều tiết giá cả thị trường. Thứ hai là đáp ứng nhu cầu rất lớn của người dân hiện nay, giúp an sinh xã hội.

Là người có thâm niên hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, theo ông sự dịch chuyển như vậy, chúng ta nên bắt đầu như thế nào?
Ông Nguyễn Thế Điệp: Theo tôi, đây là một trong nhưng giải pháp tình thế của các doanh nghiệp. Chúng ta phải nhìn vào bản chất của việc chuyển đổi nhà ở xã hội sang nhà ở thương mại là tình thế của các doanh nghiệp để tiếp tục tồn tại, duy trì và phát triển chứ không phải là mục tiêu của họ.
Bản chất hiện nay, nhiều dự án nhà ở thương mại không đủ điều kiện để tiếp cận nguồn vốn vay của các ngân hàng để triển khai dự án nhà ở thương mại nên buộc họ phải chuyển sang nhà ở xã hội. Điều này cùng lúc giải quyết được hai vấn đề, một là không cần nộp tiền chuyển đổi là được quyền triển khai ngay, hai là được vay ngân hàng để triển khai. Mặc dù không có lãi nhiều nhưng có thể thu hồi được vốn. Do đó, đây là giải pháp tình thế, không phải giải pháp lâu dài và cũng không phải là mục tiêu.
Chủ trương của chúng ta cũng không khuyến khích điều này nhiều. Có thể trong giai đoạn hiện nay, thị trường đang trầm lắng như hiện nay, các cấp chính quyền, các ban ngành cần có sự hỗ trợ để một số doanh nghiệp đang bế tắc trong vấn đề triển khai để chuyển sang nhà ở xã hội là cần thiết.

Có khá nhiều nghịch lý, rào cản mới phát sinh khi triển khai các dự án nên tốc độ đầu tư 1 triệu căn nhà ở xã hội từ nay tới năm 2030 đang bị chậm lại. Ông có thể chia sẻ rõ hơn một số điểm nghẽn còn tồn tại?
Ông Nguyễn Thế Điệp: Có thể thấy, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà giá rẻ luôn được ưu tiên nhưng vẫn chưa đạt được mục tiêu đề ra do một số rào cản. Việc các doanh nghiệp không hào hứng với nhà ở xã hội khi bị giới hạn về mặt lợi nhuận.
Thứ hai, không chỉ giới hạn về lợi nhuận, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội còn bị giới hạn 20% dự án để cho thuê. Lợi nhuận thấp, thời gian triển khai dài 3-5 năm rơi vào giai đoạn lãi suất cao thì lợi nhuận của doanh nghiệp không đủ để trang trải.

Thứ ba là rào cản liên quan đến các quy định pháp luật. Việc giao chủ đầu tư về nhà ở xã hội cũng là cả một vấn đề khi trải qua thời gian thẩm định khắt khe, thời gian kéo dài, việc thẩm định để quyết định giá bán cũng là cả một quá trình,… Chúng ta cũng cần khắc phục vấn đề này càng sớm càng tốt.
Ở các quốc gia trên thế giới đã dùng cách “đặt hàng” với doanh nghiệp. Điều này thúc đẩy rất lớn với doanh nghiệp để họ ra hàng thật nhanh, có động lực triển khai, tính toán và nhanh chóng có chiến lược phát triển phù hợp. Tuy nhiên ở Việt Nam chúng ta vẫn còn những rào cản. Để đạt mục tiêu đạt 1 triệu căn nhà ở xã hội chúng ta cần tháo gỡ ngay những khó khăn nói trên.

Đề xuất của Bộ xây dựng là sẽ thu hồi 20% quỹ đất nếu chủ đầu tư không triển khai nhà ở xã hội đã là biện pháp đủ mạnh để đảm bảo được việc xây dựng nhà ở xã hội sẽ có nhiều tiến triển trong thời gian tới không, thưa ông?
Ông Nguyễn Thế Điệp: Theo luật chúng ta thấy rằng, quy định trong những dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, trong thời gian vừa qua phân khúc này không phát triển. Chính vì lẽ đó, quỹ đất 20% này các cấp chính quyền địa phương đã làm xong hạ tầng, không xây nhà ở xã hội buộc họ phải chuyển đổi sang mục đích khác. Việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng rất tốn kém nên không thể để trống.
Mới đây, Bộ Xây dựng đã ban hành quy định sẽ thu hồi quỹ đất 20% dành cho xây dựng nhà ở xã hội để chuyển sang xây nhà ở xã hội. Đây là một chính sách đúng. Chủ trương của chúng ta từ trước tới nay đúng nhưng giai đoạn vừa qua chúng ta không quan tâm, thực chất là các doanh nghiệp không có động lực để phát triển nhà ở xã hội mà chỉ chạy theo phát triển nhà ở thương mại nên dẫn đến tình trạng dư thừa.

Có ý kiến cho rằng, việc xây dựng nhà ở xã hội trên diện tích 20% trong dự án nhà ở thương mại sẽ có sự lệch pha do chất lượng khác nhau. Vì vậy, đề xuất bỏ quy định này, thay vào đó khoanh vùng riêng cho các dự án nhà ở xã hội. Vậy ý kiến của ông như thế nào?
Ông Nguyễn Thế Điệp: Tôi cho rằng ở đây có hai mặt của vấn đề, nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại thì các hạng mục hạ tầng xã hội phải giống nhau, hạ tầng kỹ thuật thì có khác nhau. Nhà ở thương mại các chi phí dịch vụ cao hơn nhà ở xã hội nên có thể hạ tầng kĩ thuật sẽ hoàn thiện hơn nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, để công bằng thì hạ tầng xã hội phải bằng nhau, vui chơi, giải trí, bệnh viện, … bất kể người dân nào cũng phải được tiếp cận. Nếu chúng ta tách bạch ra thì cũng có bất cập là phân biệt giữa hai phân khúc.
Ở đây có nhiều luồng tư duy khác nhau, tôi cho rằng trong tương lai chúng ta sẽ quy hoạch từng khu nhà ở xã hội riêng, đủ lớn và có đầy đủ hạ tầng kỹ thuật cũng như hạ tầng xã hội đáp ứng nhu cầu, mức sống của người dân sinh sống ở đây.
Ngược lại, nhà ở thương mại cũng cần phát triển những dự án riêng biệt, với hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật hiện đại và cao cấp đáp ứng được nhu cầu, mức sống của người dân khi thu nhập của người dân ngày càng cao.
Chúng ta phải có những dự án thí điểm để có thể đưa ra một giải pháp chung nhất và cần xin ý kiến của tất cả cộng đồng các doanh nghiệp, cộng đồng người dân để có thể đi đến một kết luận hợp lý nhất.

Về cơ chế chính sách để phát triển nhà ở xã hội, ông có kiến nghị gì ?
Ông Nguyễn Thế Điệp: Trong hơn 20 năm qua, Việt Nam có nhiều thay đổi về bộ mặt đô thị và kết cấu hạ tầng cũng như sự lớn mạnh như ngày hôm nay của các doanh nghiệp là nhờ các cơ chế chính sách. Động lực phát triển của cộng đồng doanh nghiệp trong hơn 20 năm qua cũng rất mạnh mẽ, thu nhập của người dân tăng lên. Các cấp chính quyền địa phương cũng vậy, các địa phương kéo được các dự án về, đem lại nhiều lợi ích kinh tế xã hội cũng như thay đổi tích cực bộ mặt của địa phương mình. Hai động lực này cộng hưởng với nhau tạo thành động lực rất lớn cho xã hội và chúng ta phát triển như ngày hôm nay.
Một bài học quan trọng đó chính là cơ chế chính sách. Tại sao nhà ở xã hội không phát triển, đó chính là do nó không phù hợp và không có động lực. Do đó, để nhà ở xã hội phát triển được thì cần phải tạo động lực cho nó bằng cơ chế chính sách, bằng những ưu tiên, ưu đãi.

Chúng ta hãy học hỏi mô hình của những nước đi trước. Hiện nay chúng ta làm nhà ở xã hội vẫn mang tính bao cấp, xin cho. Đơn cử như trong định giá, cấp dự án cho doanh nghiệp được làm nhà ở xã hội đều mang tính màu sắc xin cho nên nó vẫn hạn chế rất nhiều về mặt chất lượng. Vì vậy, chúng ta cần có những mô hình mới, chẳng hạn như vận hành theo cơ chế thị trường để tạo động lực cho nhà ở xã hội phát triển.
Doanh nghiệp không phải xin nhiều, căn cứ vào định giá, doanh nghiệp chủ động xây dựng chiến lược phát triển cho mình. Hay đặt hàng các doanh nghiệp xây các dự án nhà ở xã hội, đưa cho họ các giải pháp tối ưu để doanh nghiệp có thể ra hàng luôn mỗi khi thị trường cần.
Nếu đặt hàng như vậy, chỉ trong vòng 3-5 năm sẽ có đủ một triệu căn nhà ở xã hội. Ngược lại, nếu chúng ta vẫn vận hành theo mô hình cũ, mục tiêu này sẽ khó đạt được. Ngay vấn đề thẩm định giá, để doanh nghiệp được bán cũng mất hàng năm, thậm chí vài năm. Giao chủ đầu tư cũng phải chọn xem có đủ điều kiện hay không hoặc đấu giá, đấu thầu. Có thể nói, thủ tục trong phát triển nhà ở xã hội của chúng ta là cả một dãy dài mà không một doanh nghiệp nào có thể hoàn thành trong một hai năm xong được. Như vậy làm sao doanh nghiệp có động lực triển khai được. Người ta đã chán vì thủ tục pháp lý rồi trong khi lợi nhuận lại thấp, chỉ vài %, rõ ràng là bất cập. Vì vậy, chúng ta cần có cơ chế chính sách làm sao đột phá như đã nói ở trên.