Phân khúc đất nền sẽ diễn biến ra sao trong năm 2024?

Thanh khoản ít chuyển biến

Khép lại năm 2023, thị trường bất động sản ảm đạm ở tất cả các phân khúc. Những phân khúc có tiềm năng như căn hộ, biệt thự hay đặc biệt là đất nền đều ghi nhận đà giảm mạnh, thậm chí trên thị trường thứ cấp cao nhất lên đến 30-50%. Số liệu thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, lượng giao dịch đất nền thành công trong năm 2023 trên cả nước đạt 307,273 lượt giao dịch, giảm hơn 51% so với năm 2022, tức chưa được một nửa năm trước.

Từ sau cơn sốt đất cuối năm 2021 đến nay, các giao dịch đất nền đã sụt giảm nghiêm trọng. Ảnh VnEconomy

Ghi nhận thực tế cho thấy, từ sau cơn sốt đất cuối năm 2021 đến nay, các giao dịch đất nền đã sụt giảm nghiêm trọng. Nhiều nhà đầu tư dù chấp nhận cắt lỗ sâu thị trường cũng rất khó có thanh khoản. Trong bối cảnh khó khăn chung của thị trường, nhiều chính sách đã được đưa ra nhằm tháo gỡ khó khăn vướng mắc và hỗ trợ cho sự phục hồi, phát triển của bất động sản. Những tín hiệu tích cực bắt đầu xuất hiện từ cuối năm 2023 như lượng tìm kiếm giao dịch các phân khúc đất nền, chung cư... đã có sự phục hồi tốt hơn, nguồn cung từ các dự án mới với các giao dịch xuất hiện ngày càng nhiều hơn. Giới chuyên gia và nhà đầu tư kỳ vọng thị trường bất động sản trong đó có phân khúc đất nền sẽ ấm dần lên trong năm 2024.

Ông Lê Bảo Long - Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn. Ảnh Nhà đầu tư

Ông Lê Bảo Long - Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn cho rằng, riêng với phân khúc đất nền thì tâm lý người tiêu dùng với tư duy từ ngàn xưa đã luôn cho rằng “tấc đất tấc vàng”. Tâm lý và nhu cầu sở hữu nhà đất của người Việt rất lớn nên đất nền luôn nhận được sự quan tâm nhiều nhất và đây vẫn sẽ là loại hình dẫn đầu nhu cầu của người tiêu dùng năm 2024.

Theo ông Lê Hoài Nam (Mỹ Đức, Hà Nội) – một môi giới đất nền, về cơ bản, đầu tư đất nền hấp dẫn nhờ tỷ suất lợi nhuận cao. Phân khúc có giá dưới 2 tỷ đồng/nền vẫn đang thu hút lượng quan tâm lớn nhất của người tiêu dùng; tiếp đó là đến khoảng giá 2-4 tỷ đồng.

Thời điểm đảo chiều?

Nhìn nhận về phân khúc đất nền trong năm 2024, nhiều chuyên gia đánh giá, xu hướng giảm giá để có thanh khoản sẽ kéo dài tiếp tục ít nhất trong 2 quý đầu năm 2024. Các chuyên gia cũng cho rằng do quy định mới về siết chặt hoạt động phân lô bán nền tại Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ năm 2025 và thanh khoản xuống thấp suốt trong năm 2023 vừa qua, do đó, nhiều khả năng phân khúc đất nền sẽ cần nhiều thời gian hơn để hồi phục.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nếu nhìn trong ngắn hạn thì việc siết phân lô bán nền có thể làm giảm sức hút của đất nền song nếu nhìn tác động tích cực về lâu dài là thị trường sẽ phát triển theo hướng minh bạch, bền vững. Qua đó, thị trường bất động sản ngăn chặn tình trạng đầu cơ, đã diễn ra nhiều năm qua làm lãng phí nguồn lực đất đai.

Nếu nhìn trong ngắn hạn thì việc siết phân lô bán nền có thể làm giảm sức hút của đất nền song nếu nhìn tác động tích cực về lâu dài là thị trường sẽ phát triển theo hướng minh bạch, bền vững. Ảnh Báo pháp luật

Về thời điểm phục hồi của thị trường đất nền, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư bất động sản Việt An Hoà cho rằng phải từ giữa năm 2024 trở đi, phân khúc đất nền mới thực sự rõ nét về sức cầu trên thị trường. Trên thực tế, dựa vào tâm lý người tiêu dùng thì nhu cầu của nhà đầu tư với đất nền vẫn rất lớn nhưng trước rào cản tâm lý và rủi ro biên lợi nhuận đã và đang khiến họ có phần e ngại. Ông Quang cho rằng, trong vòng 2-3 năm tới với việc hàng loạt dự án hạ tầng giao thông đang triển khai sẽ có tác động với phân khúc đất nền và theo ông phải đến năm 2025 trở đi thì thị trường đất nền mới bước vào chu kỳ tăng giá.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group nhấn mạnh cho đến nửa đầu năm 2024 – đây mới là thời điểm được xem như là bước khởi đầu của một chu kỳ phục hồi và tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản và theo nghiên cứu của DKRA Group, cơn sốt đất có thể quay lại vào giai đoạn 2025 – 2026.

Báo cáo nghiên cứu thị trường của nhiều đơn vị cũng cho thấy đà “cắt lỗ” đất nền đang giảm dần, khả năng thanh khoản cũng sẽ vẫn gặp rất nhiều khó khăn trong năm 2024. Một số loại hình đất nền như đất làm homestay, khu lưu trú thì dự báo có thể giảm thêm 10 - 20% trước khi có thanh khoản tốt hơn; biệt thự, liền kề vùng ven có thể vẫn giữ đà cắt lỗ khoảng 25 - 30%.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội. Ảnh NVCC

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội đánh giá về phân khúc bất động sản tiềm năng đầu tư dài hạn và cho biết, đất nền vẫn giữ vững ngôi vị số một. Ông Điệp cho rằng có thể cân nhắc xuống tiền với những nhà đầu tư sẵn tiền mặt, hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức thấp. Tuy nhiên nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng tránh rơi vào ‘bẫy giảm giá’. Chuyên gia cũng khuyến cáo ở thời điểm hiện tại, các nhà đầu tư cá nhân không nên mua đất nền theo thông tin quy hoạch vì rủi ro giá cao, lãi thấp.

Đồng thời, các nhà đầu tư nên lựa chọn những vùng có giá còn tăng dài và có tính pháp lý an toàn. Ví dụ nhà đầu tư nếu lựa chọn mua đất quanh khu công nghiệp thì nên tránh những vùng có giá 15 - 20 triệu đồng/m2 do trong vòng 1 đến 2 năm thì sẽ khó tăng 30 - 40 triệu đồng/m2; trong khi đó nếu nếu mua đất ở mức giá 5 - 7 triệu đồng/m2 thì sẽ có khả năng tăng lên được gấp đôi ở cùng mức thời gian.

Nhiều khả năng đất nền trên thị trường thứ cấp trong năm 2024 vẫn duy trì mức giảm bình quân từ 15 đến 20%.

Dự báo của chuyên gia cũng cho thấy, nhiều khả năng đất nền trên thị trường thứ cấp trong năm 2024 vẫn duy trì mức giảm bình quân từ 15 đến 20%. Do đó, nhà đầu tư có thể căn cứ vào mốc này để lựa chọn hoặc đàm phán mức giá tùy theo tình hình thực tế.

Về dự báo nguồn cung mới cho phân khúc đất nền theo Hiệp hội Môi giới (VARS) sẽ khan hiếm trong năm 2024 trước các chính sách Luật mới. So với năm 2023, VARS nhận định sự khan hiếm nguồn cung có thể đẩy giá bán đất nền tăng khoảng 5 - 7% tại các đô thị lớn và có xu hướng đi ngang với các khu vực phát triển, hạ tầng bài bản.