Đất nền nhận được sự quan tâm nhiều nhất của nhà đầu tư trong năm 2024

Trong báo cáo mới đây của các chuyên gia PropertyGuru Việt Nam, từ cuối năm 2023, thanh khoản thị trường đất nền thứ cấp đã ghi nhận dấu hiệu tăng nhẹ trở lại, bắt đầu xuất hiện nhà đầu tư xuống tiền ở những dự án có mức chiết khấu cao, đầy đủ pháp lý, vị trí lân cận khu dân cư đông đúc, giao thông thuận tiện kết nối về khu vực trung tâm.

Có thể thấy, hiện nay người mua đòi hỏi khắt khe hơn về mặt chất lượng cũng như pháp lý của các dự án. Họ có xu hướng sử dụng dữ liệu nhiều hơn khi đưa ra quyết định. Đó là những dữ liệu có lịch sử nhiều năm về biến động giá, lợi nhuận đầu tư và nguồn cung - cầu.

Mặc dù đất nền vẫn là một trong những loại hình có triển vọng thu hút sự quan tâm của người mua, nhưng trên thực tế, trong ngắn hạn khi các luật có liên quan như Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) có hiệu lực sẽ đem lại nhiều tác động khó khăn đối với phân khúc này từ năm 2024.

Dù gặp nhiều khó khăn nhưng đất nền vẫn là phân khúc được đánh giá giàu tiềm năng.

Cụ thể, với các quy định siết chặt phân lô đất nền như hiện nay, nhu cầu về đất nền được dự báo sẽ giảm mạnh do người mua lo ngại về rủi ro pháp lý. Bên cạnh đó, mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm, nhất là với những lô đất lớn.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong cho rằng, những quy định mới về siết chặt hoạt động phân lô bán nền tại Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cùng với thanh khoản xuống thấp trong suốt năm 2023 nên phân khúc đất nền cần nhiều thời gian hơn để phục hồi. Dự báo phải đến cuối năm 2024, phân khúc này mới có thể đảo chiều.

Vị chuyên gia cho hay, các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính chưa nên tham gia vào đất nền ở thời điểm này. Còn với những nhà đầu tư lớn, có dòng tiền khỏe thì thời gian gần đây họ đã bắt đầu tìm kiếm cơ hội.

Tương tự, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc một kênh thông tin bất động sản cũng dự báo, thị trường đất nền thời gian tới sẽ tiếp tục gặp khó. Khi Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi chính thức có hiệu lực sẽ siết chặt hoạt động phân lô bán nền, khiến mức độ quan tâm với phân khúc này tiếp tục sụt giảm. Ngoài ra, mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh theo chiều giảm, nhất là những lô đất to.

Tuy nhiên, về dài hạn ông Tuấn cho rằng, giá đất có thể tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ quay trở lại. Lý do bởi giá bất động sản còn phụ thuộc vào một số yếu tố khác như việc triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, hay thu nhập của người dân,...

“Đất nền là loại hình mà bất kỳ thành viên nào của thị trường cũng có thể đầu tư do sự đa dạng về diện tích, mức giá, khu vực. Với các địa phương có tốc độ phát triển kinh tế, những khu đất ở nơi này vẫn sẽ tăng trưởng bền vững”, ông Tuấn cho hay.

Chuyên gia dự báo, phải từ quý II/2024 đất nền mới phục hồi sức cầu.

Trong khi đó, ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược của PropertyGuru Việt Nam nhận định, dù gặp nhiều khó khăn nhưng đất nền vẫn là phân khúc được đánh giá là giàu tiềm năng. Ông Long lấy dẫn chứng, trong một cuộc khảo sát 1.000 ứng cử viên về các loại hình bất động sản được quan tâm nhất trong năm 2024, có 33% cho biết sự quan tâm tới đất nền, dù loại hình này có lượng giao dịch sụt giảm mạnh. Ở vị trí tiếp theo là nhà riêng, nhà liền kề với 26%, ở vị trí thứ 3 là chung cư với 24%, nhà phố và biệt thự lần lượt ở mức 9% và 6%.

Với đất nền, các nền đất giá dưới 2 tỷ đồng/nền thu hút lượng quan tâm lớn nhất với 425, đứng thứ 2 là khoảng giá 2-4 tỷ đồng với 24% mức độ quan tâm, khoảng giá 4-6 tỷ đồng đứng thứ ba với 10%. Hai khoảng giá còn lại là 6-10 tỷ đồng và trên 15 tỷ đồng lần lượt ghi nhận mức độ quan tâm là 9% và 15%.

“Do gắn với tư duy “tấc đất tấc vàng” của cha ông nên nhu cầu sở hữu nhà đất, nhu cầu tích sản của người Việt rất lớn. Bởi vậy cũng không khó hiểu khi đất nền nhận được sự quan tâm nhiều nhất của người tiêu dùng năm 2024”, ông Lê Bảo Long nhấn mạnh.

Còn theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang dự báo, phải từ quý II/2024 đất nền mới phục hồi sức cầu. Tuy nhiên, sẽ không xảy ra tình trạng nóng sốt ồ ạt như trước. Giao dịch chủ yếu chỉ xuất hiện ở một số khu vực nhất định, chưa lan rộng. Phải đến năm 2025 trở đi, thị trường đất nền mới bước vào chu kỳ tăng giá.

Kịch bản nào cho thị trường bất động sản năm 2024

Sau hơn 30 năm áp dụng, Luật Đất đai cũ đã bộc lộ một số bất cập, qua đó khiến thị trường bất động sản diễn ra tình trạng đất đai bị bỏ hoang, tư hữu, giá bất động sản tăng bất hợp lý, gây ảnh hưởng đến quyền lợi, đời sống, sinh kế của những người có đất bị thu hồi và gây thất thoát ngân sách…

Theo đó, Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua từ tháng 1/2024 đã bổ sung nhiều quy định mới bảo vệ tốt hơn quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, nâng cao hiệu quả sử dụng, tài chính đất đai tách bạch rõ ràng, ổn định tiền thuê đất, nâng cao hiệu quả quản lý của Nhà nước với lĩnh vực đất đai.

Với những quy định mới được bổ sung hoàn chỉnh hơn, Luật Đất đai năm 2024 được kỳ vọng sẽ giúp khơi thông những điểm nghẽn liên quan đến cơ chế dịch chuyển đất đai, dẫn dắt ngành xây dựng và thị trường bất động sản phát triển sau thời gian trầm lắng. Đồng thời cũng loại bỏ các “lỗ hổng” còn tồn đọng, hướng đến hài hòa lợi ích và công bằng xã hội, tạo môi trường pháp lý lành mạnh để phù hợp với những chuyển biến nhanh chóng của thị trường bất động sản.

Một số chuyên gia cho rằng, giai đoạn 2024-2025, các “nút thắt” về phê duyệt dự án bất động sản sẽ được giải quyết, thị trường sẽ phục hồi.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhận định, mặc dù đã có những tín hiệu tích cực, nhưng thị trường bất động sản năm 2024 vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức. Để thị trường hồi phục nhanh, Bộ Xây dựng mong muốn các doanh nghiệp bất động sản chủ động huy động vốn để phát triển dự án, giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải, tập trung hoàn thành các dự án còn đang dang dở, nhất là dự án nhà ở xã hội, phân khúc nhà giá rẻ để tăng thanh khoản, đáp ứng nhu cầu của người dân.

Một số chuyên gia bất động sản khác cho rằng, giai đoạn 2024-2025, các “nút thắt” về phê duyệt dự án bất động sản sẽ được giải quyết, thị trường sẽ phục hồi khi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai (sửa đổi) được triển khai đúng tiến độ và có hiệu lực trong nửa cuối năm.

Dựa trên dự báo sự phát triển của nền kinh tế, nguồn tiền đầu tư vào lĩnh vực bất động sản gia tăng trong năm 2024, PGS.TS Nguyễn Kim Chung - nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đưa ra 3 kịch bản cho thị trường bất động sản năm 2024 như sau: Nếu các chính sách tác động đến thị trường không có đột biến, thị trường sẽ tiếp tục xu thế hồi phục chậm. Thứ hai, thị trường hồi phục nhanh và phát triển mạnh (kịch bản mong muốn), nhưng cần 3 yếu tố hỗ trợ (vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường tăng; các văn bản dưới luật của 3 bộ luật hoàn thành; các công cụ tài chính tiền tệ nới lỏng). Kịch bản thứ ba, thị trường bất động sản thoái trào (điều mà các chủ đầu tư và nhà đầu tư không mong muốn) nếu không có nguồn lực và động lực để phát triển.

Dưới góc độ quản lý Nhà nước, Bộ Xây dựng tập trung thực hiện 5 giải pháp: Tập trung tháo gỡ chính sách và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, bền vững; Hoàn thiện các văn bản hướng dẫn các luật vừa được thông qua; Tăng khả năng tiếp cận vốn cho thị trường bất động sản thông qua gói tín dụng 120.000 tỷ đồng; Tập trung phát triển các dự án nhà ở xã hội; Triển khai hiệu quả Nghị quyết 33/CP về các giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản.

Ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) nhận định, những quy định mới của các bộ luật liên quan đến thị trường bất động sản được thông qua là bước tiến lớn về chính sách, tạo khung pháp lý quan trọng, hoàn thành sứ mệnh cải cách những bất cập sau thời gian dài áp dụng. Đặc biệt, việc Luật Đất đai sửa đổi thông qua được đánh giá là phù hợp với thực tiễn, đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất với các luật liên quan./.