Phân khúc bất động sản nào đang khởi sắc khi giao dịch mua bán trầm lắng?

Bất động sản cho thuê, chung cư vẫn có “tia hi vọng”

Thị trường bất động sản những tháng cuối năm rơi vào trầm lắng, thanh khoản sụt giảm nhanh chóng. Theo đó, nhiều phân khúc phải giảm giá, thậm chí cắt lỗ sau để bán được hàng. Tại nhiều địa phương, có những sản phẩm đã thực hiện chính sách chiết khấu lên tới 50% nhưng khách hàng cũng không mặn mà.

Tuy nhiên, theo ghi nhận của PV, đi ngược với xu hướng cắt lỗ của thị trường, giá bán tại phân khúc chung cư vẫn đang có xu hướng tăng lên, phân khúc cho thuê cũng “le lói tia hi vọng”.

Ông Lê Đình Hảo, Giám đốc kinh doanh khu vực miền Bắc của Batdongsan.com.vn đã chỉ ra “lằn ranh đỏ” và tình hình đầy khó khăn của doanh nghiệp bất động sản trước bối cảnh hiện tại.

Theo dữ liệu, nợ/ tổng tài sản không bao gồm các khoản trả trước của người mua nhà được vượt quá 70%; Nợ ròng/ vốn chủ sở hữu không vượt quá 100%; Tỷ lệ tiền mặt/ nợ ngắn hạn phải từ 100% trở lên. Trong đó, 90% số lượng doanh nghiệp quan sát được vi phạm ranh đỏ thứ nhất và thứ hai. Và 10% số lượng doanh nghiệp quan sát được vi phạm lằn ranh đỏ thứ ba.

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, các doanh nghiệp bất động sản đang trong giai đoạn khó khăn nhưng thị trường đang dần phục hồi và tăng trưởng mạnh thông qua mảng cho thuê.

Đặc biệt tại Hà Nội, thị trường bất động sản cho thuê đang phục hồi mạnh so với đầu năm nay. Cụ thể, nếu mức độ quan tâm của người mua bất động sản bán tại Hà Nội giảm 8% ở quý 4/2022 thì bất động sản cho thuê lại tăng tới 63%. Đặc biệt, sự tăng trưởng ở phân khúc này được diễn ra khá đồng đều, trong đó nhà riêng dẫn đầu với 77%.

Báo cáo mới nhất của một đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản cho thấy, tại TP.HCM mức độ quan tâm tới loại hình chung cư có xu hướng tăng mạnh, còn giá bán tăng nhẹ từ 2- 4%. Ở Hà Nội, mức độ quan tâm giảm nhẹ khoảng 5 - 12%. Song, mức giá lại có xu hướng tăng, đặc biệt phân khúc bình dân tăng 2%, cao cấp tăng 7% và phân khúc trung cấp tăng mạnh nhất 12%.

Theo lý giải của các chuyên gia, trong những năm gần đây, nguồn cung chung cư tại các thành phố lớn liên tục giảm sút, kéo theo đó là mức giá tăng cao, vượt qua khả năng của người có nhu cầu thực. Mặc dù thị trường đang kém thanh khoản nhưng phân khúc này vẫn được dự báo khó giảm giá.

Ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TP.HCM cho rằng, phân khúc căn hộ chung cư khó có tình trạng giảm giá bán dù ở thị trường sơ cấp hay thứ cấp vì nó hướng đến đáp ứng mục đích ở thật. Những phân khúc rơi vào tình trạng cắt lỗ là những phân khúc có tính đầu cơ mạnh như đất nền, nhà ở thấp tầng…

Đồng quan điểm, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Nguyễn Văn Đính nhìn nhận, nhiều phân khúc đang phải “cắt lỗ” do đầu năm 2022, thị trường đón nhận hàng loạt cơn "sốt đất" trên diện rộng. Số lượng nhà đầu tư bất động sản tham gia thị trường tăng cao chưa từng có, giá bất động sản bị đẩy quá cao, không phù hợp nhu cầu người dân.

Áp lực tăng giá đầu vào như vật liệu xây dựng, thiết bị, máy móc, nhân công, giá đất, chi phí vốn... và lạm phát tăng cao đã gây áp lực lên giá thành bất động sản.

Tuy nhiên, ở phân khúc thị trường nhà ở, căn hộ hiện nay đang khan hiếm nguồn hàng nên giá vẫn không giảm dù sức mua giảm. Chưa kể, giá vật liệu xây dựng đang tăng lên qua các năm; Luật Đất đai sắp tới cũng sẽ đưa giá đất sát với giá thị trường.

Bên cạnh nguồn hàng khan hiếm cùng chi phí đầu vào các dự án chung cư tăng mạnh, theo ông Đính, nhu cầu ở thực trên thị trường vẫn rất lớn. Nguồn cầu chỉ sụt giảm ở những phân khúc mang tính đầu tư và đầu cơ cao, còn với phân khúc đáp ứng nhu cầu thực thì thanh khoản vẫn đảm bảo. Đây chính là một trong những nguyên nhân cốt lõi khiến giá chung cư khó hạ nhiệt dù bối cảnh thị trường trầm lắng.

Bên cạnh đó, cũng theo ông Đính, hiện tại, trên thị trường, cung ít, chưa phù hợp nhu cầu hiện tại. “Trong tương lai, nguồn cung mới có thể cung cấp vào thị trường lớn, đáp ứng đủ nhu cầu thị trường", ông Đính nói.

Trao đổi với PV, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC), thị trường bất động sản dù biến động, trầm lắng, xuất hiện tình trạng giảm giá bán ở nhiều sản phẩm nhưng căn hộ chung cư vẫn nằm ngoại lệ, khó ghi nhận hiện tượng giảm giá.

Theo lý giải, thị trường bất động sản năm 2022 - 2023 rất khác so với khủng hoảng thị trường bất động sản năm 2012 - 2013. Giai đoạn 2012 - 2013 là giai đoạn khủng hoảng thừa khi nhà nhà làm bất động sản, công ty nào cũng đầu tư bất động sản. Từ đó tạo nên một nguồn cung lớn trong khi sức mua kém, dẫn đến hiện tượng giảm giá bán.

Giao dịch thương mại khởi sắc từ quý 2/2023

Dự báo về diễn biến thị trường bất động sản trong thời gian tới, nhiều chuyên gia cho rằng, năm 2023 thị trường bất động sản sẽ bước sang trang mới khi nhiều Luật liên quan sẽ được sửa đổi và thông qua như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai; trong đó, rất quan trọng là Luật Đất đai sửa đổi.

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Nguyễn Văn Đính nhận định, bước sang quý 1/2023, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ thoát khỏi tình trạng suy thoái hiện nay và từ quý 2/2023, thị trường này bắt đầu khởi sắc do có sự hỗ trợ khi các hoạt động thương mại, đầu tư, tiêu dùng bắt đầu thoát "đáy".

Ông Đính cho rằng, khoảng từ đầu năm 2023 từ góc độ chính sách, thị trường bất động sản vẫn có thể tiếp tục phải cầm chừng bởi dòng vốn chưa được khơi thông. Thị trường có thể có những thay đổi khi bước sang quý II, Chính phủ sẽ có một số chính sách điều chỉnh. Thị trường sẽ dần ấm lên và ổn định đến cuối năm. Kịch bản này có thể xảy ra cao hơn.

Để thích ứng với thị trường, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản lưu ý  doanh nghiệp bất động sản cần chủ động cơ cấu lại sản phẩm tại các dự án đang phát triển theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu thị trường. Đồng thời tập trung phát triển nhiều hơn các sản phẩm bất động sản có giá phù hợp tại các dự án mới. Khi đó thị trường sẽ lưu thông và thanh khoản tốt hơn.

“Thị trường bất động sản sẽ lành mạnh và bền vững hơn khi nguồn cung, pháp lý được tháo gỡ, bất động sản nền, khu công nghiệp, nhà ở tiếp tục điều chỉnh”, ông Đính nhấn mạnh.

PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho biết, thị trường bất động sản là một trong 4 thị trường trọng tâm được Thủ tướng chỉ đạo trong thời gian gần đây.

Trước những triển vọng tích cực, để thị trường bất động sản tiếp tục phát triển, vị chuyên gia này cho rằng cần có chính sách khơi thông dòng chảy luồng tiền, thay vì hỗ trợ tài chính từ phía cung (người làm) sẽ chuyển sang phía cầu (người mua) với những điều kiện vay vốn ưu đãi nhất định dành cho một số đối tượng khách hàng cụ thể khi có giao dịch được thực hiện. Trước đây, chúng ta đã thực hiện các gói hỗ trợ người mua nhà ở xã hội vay vốn ưu đãi đã góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.