Đó là chia sẻ của PGS. TS. Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) về câu chuyện nên gửi tiền vào ngân hàng để hưởng lãi suất cao hay dùng số tiền đó để mua bất động sản rồi cho thuê.
Thời gian qua, hàng loạt ngân hàng tham gia cuộc đua lãi suất huy động, nhiều ngân hàng lãi suất huy động vượt qua ngưỡng 10%/năm. Với mức lãi suất hấp dẫn này, nhiều người cho rằng, bỏ 2 tỉ đồng vào gửi ngân hàng vừa nhàn, vừa an toàn mà lại lợi nhuận thu lại còn cao hơn so với việc dùng số tiền đó mua một căn hộ rồi cho thuê. Bởi với số tiền 2 tỉ đồng chưa chắc đã mua được 1 căn hộ ở Hà Nội. Dù cho có mua được thì giá cho thuê cũng không quá ngưỡng 10 triệu đồng/tháng.
Rõ ràng, trong bài toán ngắn hạn thì cũng dễ hiểu khi nhiều nhà đầu tư chuyển hướng gửi tiền vào ngân hàng để hưởng lãi suất cao. Nhiều nhà đầu tư chuyển hướng “nhắm” vào kênh gửi tiền tiết kiệm bởi đây là kênh có tính an toàn cao, người gửi không phải “lao tâm, khổ tứ” như đầu tư các kênh khác mà vẫn có lãi cao. Tuy nhiên nhiều người vẫn còn băn khoăn liệu dòng tiền đổ vào kênh gửi tiền ngân hàng có làm “lụy tàn” kênh đầu tư luôn giữ vị thế cao như bất động sản hay không?
Để nhìn nhận rõ rệt hơn về vấn đề này, PV đã có cuộc trò chuyện với PGS. TS. Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính).

PV: Các ngân hàng đang thi nhau tăng lãi suất gửi tiết kiệm, có ngân hàng đã tăng lên mức hơn 10%/năm, theo ông đây là tín hiệu tích cực hay tín hiệu tiêu cực?

PGS. TS. Ngô Trí Long: Thế giới đang chứng kiến một cơn bão lạm phát do những tác động về chính trị dẫn đến lạm phát tăng cao. Do đó, điều hành tăng lãi suất được coi là một trong những công cụ để các nước trên thế giới kiểm soát lạm phát. Việt Nam cũng không ngoại lệ. Trước sức ép của lạm phát liên tục tăng cao, lãi suất ngân hàng các nước tăng buộc lãi suất ngân hàng tại Việt Nam cũng tăng theo. Tuy nhiên, khi lãi suất điều hành tăng sẽ kéo theo lãi suất huy động vốn tăng. Chính vì thế mà khi ngân hàng Nhà nước quyết định tăng lãi suất kéo theo đồng loạt các ngân hàng thương mại đều phải tăng lãi suất huy động và cho vay của mình.

Thực tế là bối cảnh lạm phát khiến người ta tăng lãi suất, lạm phát đồng nghĩa với đồng tiền mất giá, chúng ta phải sử dụng công cụ quan trọng nhất là nâng giá lên đồng thời hút tiền về. Theo tôi, đây dù không là tín hiệu xấu hoàn toàn nhưng việc nâng giá lên cao như hiện nay là một biểu hiện không tốt.

PV: Với mức tăng lãi suất ở nhiều ngân hàng như hiện nay, nhiều nhà đầu tư đang băn khoăn nên gửi tiền vào ngân hàng hay đầu tư bất động sản sẽ có lợi hơn?

PGS. TS. Ngô Trí Long: Bất kỳ người nào trong nền kinh tế thị trường đều phải tính toán lựa chọn chi phí cơ hội tức là chi phí đầu tư của cá nhân phải xem xét nguồn lực nên đầu tư vào đâu để có lợi và hiệu quả nhất. Lấy một ví dụ đơn giản như có một ông bác sĩ khám bệnh giỏi nhưng đánh máy rất cừ, nếu chọn đánh máy thì lương là 10$/h, còn nếu chọn khám bệnh là 100$/h. Tất nhiên không bao giờ người ta lại lựa chọn đi đánh máy cả, thay vào đó ông có thể vừa thuê người đánh máy hộ vừa sử dụng thời gian của mình để đi khám bệnh.
Ví dụ trên đã cho thấy, ai có thu nhập và chi tiêu muốn tồn tại, phát triển đều phải tích lũy, có tích lũy mới có đầu tư, có đầu tư mới có sinh lời và có sinh lời thì chúng ta mới tiếp tục tồn tại và phát triển được.
Các nhà đầu tư đều phải xem xét, tính toán cẩn thận trong các khoản đầu tư của mình. Trong đó, trước khi đầu tư cần xem xét tính pháp lý có đúng luật hay không, nếu không đúng luật thì dù có lợi nhuận bao nhiêu đi chăng nữa cũng thành vô nghĩa. Tiếp nữa là đo lường độ rủi ro của đầu tư, nguyên tắc của nền kinh tế thị trường là đầu tư vào đâu lãi suất cao thì độ rủi ro càng lớn, lãi suất thấp là rủi ro thấp, lãi suất trung bình thì độ rủi ro trung bình.
Vì vậy, khi nhà đầu tư đầu tư vào đâu thì phải chấp nhận rủi ro của đó. Bên cạnh đó là tính thanh khoản, khi đầu tư vào lĩnh vực đó thì cần xem xét khả năng thanh khoản của sản phẩm lĩnh vực đó, xem có bán được hay không. Cuối cùng là yếu tố lợi nhuận, các nhà đầu tư nên ước chừng được lợi nhuận thu được sẽ là bao nhiêu.

Nếu như tôi có trong tay 2 tỷ đồng thì thường sẽ nghĩ đến một là gửi tiền vào ngân hàng với điều kiện lãi suất cao, hai là mua nhà 2 tỷ đồng cho thuê nếu giá thuê vượt trên lợi tức gửi ngân hàng. Do đó phải xem xét tùy vào từng trường hợp, đối tượng, bối cảnh.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay phát triển tương đối chậm, gần như “đóng băng”. Nếu gửi vào ngân hàng với lãi suất cao hơn lãi từ tiền nhà cho thuê thì tôi chắc chắn sẽ chọn gửi tiền vào ngân hàng.

PV: Tuy vậy, điều mà nhiều người băn khoăn là gửi tiền tiết kiệm vào các ngân hàng liệu có gặp trục trặc nào không?

PGS. TS. Ngô Trí Long: Việc gửi tiền vào ngân hàng cũng cần phải có những cảnh báo đến với các nhà đầu tư. Tuy là theo Luật Tín dụng cho phép ngân hàng phá sản nhưng trong hệ thống ngân hàng có an ninh tiền tệ cũng như có mối liên thông và được Nhà nước kiểm soát rất chặt chẽ nên hầu như ít có khả năng rủi ro như phá sản.
Điều nguy hiểm nhất đối với những người gửi tiền ngân hàng chính là sự không am hiểu, nhẹ dạ cả tin bị một số nhân viên ngân hàng lợi dụng khoác áo ngân hàng đi bán trái phiếu, cò mồi của các công ty. Trái phiếu các nhà đầu tư mua là lãi suất cố định, phụ thuộc vào kết quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp đó. Thế nhưng, nhiều đơn vị phát hành trái phiếu huy động vốn đó lại sử dụng không đúng mục đích, dẫn tới thua lỗ.
Thực tế là bối cảnh hiện nay, mức độ an toàn gửi tiền vào ngân hàng được xem là rất cao. Ví dụ như ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn (SCB) thời gian qua đã gặp phải những bê bối, có những thông tin tiêu cực nhưng thống đốc Ngân hàng Nhà nước đã tuyên bố là sẽ đảm bảo lợi ích của người gửi tiền một cách hợp pháp.

Do đó, giữa các phương án đầu tư như gửi tiền tiết kiệm hay mua nhà thì đều là chi phí cơ hội mà các nhà đầu tư cần phải tính toán. Hiện nay có rất nhiều kênh đầu tư như chứng khoán, vàng, bất động sản hay đầu tư sản xuất,… điều quan trọng là các nhà đầu tu phải thật am hiểu, dự báo được diễn biến tình hình, sự biến động của giá cả chứ không theo cảm tính, tránh phong trào đám đông nếu không sẽ dễ thiệt hại về tài sản.
Đặc biệt là những người gửi tiết kiệm, bởi đây là phân khúc thường có khả năng đầu tư hạn chế, họ chưa có các kênh đầu tưu nào khác cho nên gửi tiền vào ngân hàng vẫn được là kênh đầu tư an toàn.

PV: Không thể phủ nhận, lãi suất tăng đang góp thêm điểm cộng cho kênh đầu tư gửi tiết kiệm và đó cũng là lý do khiến dòng vốn nhàn rỗi đang có xu hướng trở lại ngân hàng khi các kênh đầu tư khác không còn an toàn. Theo ông. liệu lãi suất huy động như thế có làm “chết chìm” kênh đầu tư bất động sản hay không?

PGS. TS. Ngô Trí Long: Dựa vào bối cảnh nền kinh tế thị trường, đầu tư vào đâu cũng phải xem xét xu hướng của nó. Với một lượng tiền nhất định cũng giống như một miếng bánh, chia phần này thì phải bớt phần kia.
Bất động sản thường là kênh đầu tư dài hạn, khi đầu tư bất động sản phải xem xét một số vấn đề như lợi tức thu về được bao nhiêu, tính thanh khoản cao hay thấp. Nếu mua một cái nhà, tính toán khả năng sinh lời mà thực tế không được như ý thì lúc cần tiền để chuyển sang sản xuất kinh doanh sẽ rất khó.
Hiện nay dòng tiền đang hướng tới những cái có lợi hơn, trong đó đầu tư tương đối an toàn hiện nay là gửi tiền tiết kiệm. Điều này chắc chắn sẽ ảnh hưởng ít nhiều đến kênh đầu tư bất động sản. Ngoài ra, không chỉ kênh bất động sản mà các kênh đầu tư khác cũng đều chịu ảnh hưởng do lãi suất điều hành ngân hàng tăng làm thu hút các nhà đầu tư tập trung vào đó.

Ngoài ra bản thân thị trường bất động sản đã vốn trầm lắng, nguồn cung thấp mà giá vẫn ở mức cao. Những biến động của thị trường bất động sản đã làm xuất hiện những cơn sốt đất, khi cơn sốt ấy đi qua thì giá neo lại sẽ ở mức cao. Cho nên khả năng các nhà đầu tư vào bất động sản sẽ thấp là điều đương nhiên.

PV: Lãi suất huy động tăng đồng nghĩa lãi suất cho vay cũng sẽ tăng theo, điều này sẽ có tác động lớn đến các doanh nghiệp. Theo ông, điều này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến các doanh nghiệp bất động sản?

PGS. TS. Ngô Trí Long: Một trong những nguyên tắc kinh doanh là kinh doanh phải có lời, đầu ra luôn phải lớn hơn đầu vào do đó đầu vào là chi phí cần phải tính toán sao cho hợp lý. Hiện nay nguồn vốn tự có của các doanh nghiệp kinh doanh rất ít, đặc biệt bất động sản là lĩnh vực cần vốn rất lớn mà để đáp ứng được chỉ có thể dựa vào vốn ngân hàng.
Thực sự, các ngân hàng đều thích cho các doanh nghiệp vay vốn tuy nhiên lãi suất huy động tăng đồng nghĩa lãi suất cho vay tăng gây khó khăn cho các doanh nghiệp. Mặc dù Thủ tướng, Chính phủ đã họp với các tổ chức ngân hàng là cố gắng làm sao để giữ ổn định nhưng mới chỉ là những mong mỏi, kỳ vọng. Trong bối cảnh lãi suất cho vay tăng khiến cho các doanh nghiệp chủ yếu dựa vào đi vay gặp nhiều khó khăn. Đặc biệt là những doanh nghiệp bất động sản hiện nay rất khát vốn, chính điều này đã làm cho các dự án bị đình trệ, hoạt động kinh doanh bị ắch tắc.

PV: Theo ông, liệu có hướng giải quyết nào cho các doanh nghiệp bất động sản hiện nay không?

PGS. TS. Ngô Trí Long: Đối với riêng bất động sản thì tùy vào dự án nào có phương án triển khai tốt, hiệu quả thì chắc chắn các nhà đầu tư vẫn lựa chọn. Trong kinh doanh bao giờ cũng xuất hiện tình trạng đầu cơ, đầu cơ lúc nào cũng có rủi ro lớn vì thế mà đầu tư kiểu chộp giật, lướt sóng thời điểm này là không nên.
Theo phán đoán của tôi, trong bối cảnh nền kinh tế còn nhiều biến động, lãi suất cho vay tăng ảnh hưởng đến huy động nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản cho nên thị trường này đang rơi trầm lắng, giá cả vẫn ở mức cao sẽ làm dịch chuyển dòng tiền của các nhà đầu tư sang các kênh khác.

Thị trường bất động sản khó khăn khiến các ngân hàng cũng ngại cho vay tuy nhiên không hẳn là “khóa chặt”. Đối với các dự án có triển vọng thì các ngân hàng vẫn nên cho vay. Ngoài nguồn vốn chủ yếu từ kênh ngân hàng, các doanh nghiệp bất động sản có thể huy động nguồn vốn từ các kênh đầu tư nước ngoài, quỹ đầu tư hoặc rất nhiều kênh đầu tư khác.
Do đó, rất cần những giải pháp để thu hút đầu tư và khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản để thị trường phát triển lành mạnh trở lại.