Việt Nam là một trong những thị trường có lượng giao dịch bất động sản sôi động bậc nhất thế giới. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia nhận định, bất động sản là lĩnh vực khá chậm chạp trong chuyển đổi số nếu so với một số lĩnh vực khác như ngân hàng, tài chính. 
Trong thời đại công nghệ thay đổi như vũ bão, hành vi, thị hiếu, nhu cầu của người tiêu dùng ngày một thay đổi thì việc ứng dụng công nghệ trong bất động sản là bắt buộc nếu doanh nghiệp không muốn tụt hậu trong cạnh tranh. Trong đó, trí tuệ nhân tạo (AI) là một trong những công nghệ hứa hẹn mang lại sự thay đổi lớn cho thị trường bất động sản. 

Để nhận diện rõ hơn cơ hội lẫn thách thức đối với doanh nghiệp bất động sản trong việc ứng dụng trí tuệ nhân tạo nói riêng và chuyển đổi số nói chung, phóng viên có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Công Chính, Giám đốc công nghệ kiêm Trưởng ban chuyển đổi số Đất Xanh Miền Bắc về vấn đề này.
Là chuyên gia cả lĩnh vực công nghệ và bất động sản, ông đánh giá thế nào về mức độ ứng dụng công nghệ, trong đó có trí tuệ nhân tạo (AI) vào lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam hiện nay?
Ông Nguyễn Công Chính: Việc ứng dụng trí tuệ nhân tạo là xu hướng của thế giới đối với rất nhiều lĩnh vực và bất động sản cũng không nằm ngoài xu thế đó.
Thực tế, trong lĩnh vực xây dựng và quản lý bất động sản, việc ứng dụng công nghệ được các chủ đầu tư ứng dụng vào rất sớm để quản lý quỹ đất, thiết kế mô hình, lập dự toán công trình và giám sát tiến độ dự án để đảm bảo chất lượng công trình và tiến độ của dự án.

Ví dụ, các phần mềm BIM (Building Information Modeling - Mô hình hóa thông tin của công trình/tòa nhà/dự án) trợ giúp các kỹ sư thiết kế 2D, 3D công trình; tính toán và có thể thay đổi các phương án về vật liệu ngay trên phần mềm để có thể tối ưu hóa về chi phí mà vẫn đảm bảo được kết cấu, an toàn của công trình.
Quá trình thi công cũng được các nhà quản lý thông qua phần mềm mà quản lý chặt chẽ thông qua những dự toán và báo cáo chi tiết nhằm đảm bảo tiến độ cũng như ngân sách của dự án trong suốt thời gian xây dựng. Các thông tin yêu cầu về hạn sử dụng, các lịch bảo trì bảo dưỡng của các hệ thống kỹ thuật cũng được số hóa và quản lý chi tiết trên phần mềm sẽ trợ giúp đắc lực cho việc quản lý vận hành tòa nhà sau này.
Từ khi phổ biến máy tính cá nhân, các doanh nghiệp đã bắt đầu số hóa các tài liệu của mình, dữ liệu của doanh nghiệp của mình sang dạng điện tử. Thường những dữ liệu này được lưu trữ ở máy tính nội bộ cá nhân, doanh nghiệp.
Bước sang kỷ nguyên Internet, từ những năm 2000, sự phổ biến của internet, điện thoại di động, các doanh nghiệp đã chuyển dịch dần từ việc lưu trữ dữ liệu ở mạng riêng, nội bộ lên cloud server để có thể chia sẻ cho nhiều người xem, chỉnh sửa.

Quy trình quản lý tương tác trong doanh nghiệp cũng thay đổi để tận dụng ứng dụng công nghệ, để cải thiện tối ưu hóa, nâng cao hiệu suất lao động. Trí tuệ nhân tạo cũng dần dần được cải thiện thông qua quá trình số hóa, máy tính đã tập hợp được dữ liệu đáng kể (Big Data), và các tiến bộ của các cảm biến (IoT - Internet of Things) đã thực sự mở đầu cho làn sóng hiện tại, lớn và toàn diện hơn rất nhiều.
Ứng dụng AI, khách hàng được tiếp cận thông tin nhanh chóng và đầy đủ từ chủ đầu tư. Theo đó, việc ra quyết định mua bán cũng được rút ngắn, giúp khách hàng tiết kiệm thời gian và chi phí.
Trong việc kinh doanh bất động sản, AI góp phần hiệu quả trong định giá sản phẩm bất động sản. Ví dụ khi nhận bất động sản từ chủ đầu tư hay nhà phân phối, doanh nghiệp như chúng tôi sử dụng công cụ định giá nội bộ. AI sẽ giúp chúng tôi phân tích được mức giá đó liệu có khả thi và có thể được thị trường hấp thụ hay không.
Ngoài ra, việc ứng dụng AI giúp doanh nghiệp có thông điệp riêng đến từng đối tượng khách hàng phù hợp thay vì một thông điệp chung gửi đến tất cả khách hàng. Qua trí tuệ nhân tạo, doanh nghiệp chọn lọc được thông điệp tác động phù hợp nhất với nhu cầu của khách hàng từng giai đoạn.
Bằng những dữ liệu doanh nghiệp thu thập được những năm qua và kết hợp với AI, doanh nghiệp sẽ biết sản phẩm nào phù hợp với khách hàng nào. Do vậy, đội ngũ bán hàng thực hiện rất hiệu quả và tới đúng nhu cầu khách hàng. Việc này góp phần rất lớn để tăng sức cạnh tranh cho doanh nghiệp.

Có thể ứng dụng AI vào những khâu nào trong thị trường bất động sản? Thưa ông?
Ông Nguyễn Công Chính: Hiện nay việc ứng dụng AI vào bất động sản có được nhiều bước tiến đáng kể. Trong khâu tìm kiếm khách hàng, những năm gần đây, có thể thấy 70% khách hàng được nhân viên môi giới tìm thấy từ internet.
Các star-up về công nghệ trong lĩnh vực rao vặt, giao dịch bất động sản trên Internert cũng đã có được cơ sở dữ liệu khách hàng đáng kể và qua đó, dần dần họ sẽ thu được những thói quen của khách hàng. Hiện tại, một số ứng dụng đã tìm kiếm ra được khách hàng tiềm năng cho bất động sản.
Vấn đề là các doanh nghiệp cần xây dựng được dữ liệu về khách hàng một cách có cấu trúc, thông minh. Trước đây chúng ta thu thập dữ liệu dạng thô và dần dần sẽ phải thu thập dữ liệu một cách có cấu trúc hơn.
Thêm vào đó, AI cũng thay thế được nhiều phần, nhiều khâu trong giao dịch bất động sản. Một số công ty công nghệ đã cung cấp giải pháp tổng đài ảo, đã phát huy được khá nhiều tác dụng.

Khi khách hàng có nhu cầu cơ bản như muốn tìm hiểu thêm về thông tin bất động sản thì chatbox, tổng đài tự động đều có thể dễ dàng cung cấp thông tin có sẵn về thông tin bất động sản cho khách hàng. Ngoài ra, khi khách hàng truy cập vào bất động sản, AI cũng gợi ý các bất động sản khác cho khách hàng quan tâm, tham khảo.
Hiện nay, Việt Nam rất nhiều công ty ứng dụng chatbot tự động và tổng đài ảo vào doanh nghiệp của mình và hiệu quả mang lại rất tốt.
Ví dụ doanh nghiệp chúng tôi, trước đây đội ngũ trực tổng đài lên tới 70 người nhưng hiện chỉ còn chưa đến 10 người. Khách hàng hoàn toàn vẫn nhận được các thông tin mình cần.
Hoặc có những khách hàng quan tâm đến sản phẩm dòng tiền. Chúng tôi có thể dùng AI để tính toán ra khi đầu tư một sản phẩm, tỷ lệ cho thuê, lợi tức thu về hàng tháng là bao nhiêu trên phần vốn họ bỏ ra, đi kèm với đó là các phương án giải ngân của ngân hàng.
Tuy nhiên, để giải quyết hết nhu cầu cho khách hàng thì vẫn cần đến con người, bởi bất động sản là tài sản lớn, liên quan đến rất nhiều vấn đề.

Để AI “giúp đỡ” chúng ta, cơ sở dữ liệu đầu vào rất quan trọng, nhưng đây cũng là điểm hạn chế của Việt Nam khi cơ sở dữ liệu về bất động sản còn rất thiếu, thưa ông?
Ông Nguyễn Công Chính: Vấn đề này không chỉ riêng Việt Nam mà trên toàn thế giới. Dữ liệu về bất động sản phụ thuộc vào nhiều cơ quan. Ví dụ dữ liệu về sổ hồng được quản lý bởi Bộ TN-MT, dữ liệu về công dân được quản lý bởi công an, còn dữ liệu về khách hàng thì nằm tại các sàn giao dịch… Do đó, để ứng dụng AI vào thúc đẩy kinh doanh hoặc bất động sản thì cần sự chia sẻ giữa các nguồn dữ liệu với nhau.
Ngoài ra, dữ liệu chúng ta có chỉ là dữ liệu thô như tên, tuổi, số điện thoại…Với những dữ liệu này thì AI cũng chưa thể hỗ trợ chúng ta ra quyết định được. Trước khi đến được bước ứng dụng AI thì phải qua quá trình thu thập dữ liệu, bigdata. Sau khi có được dữ liệu thì máy móc mới xử lý dữ liệu, đoán được thói quen, tính cách khách hàng nào phù hợp với sản phẩm, phân khúc nào. Khi đó, dữ liệu đó mới có ích, mới được ứng dụng cho giao dịch bất động sản.
Các doanh nghiêp cố gắng minh bạch thông tin cho thị trường bất động sản nhưng thông tin chưa chính xác, gây nhiễu còn nhiều. Trong khi đó, hiệu quả của AI còn phụ thuộc vào tính chính xác của thông tin đầu vào. Nếu thông tin đầu vào không chính xác thì ảnh hưởng lớn tới kết quả phân tích của AI.
Các nước phát triển, quyền sở hữu bất động sản không thể hiện bằng tài liệu giấy như chúng ta đang giữ, nó chỉ là một ID, được nhà nước quản lý. Như vậy, thông tin được số hóa, được nhà nước bảo hộ và thông tin được minh bạch. Điều này hiện vẫn còn khá mới mẻ ở Việt Nam.

Ngoài vấn đề dữ liệu, theo ông đâu là những rào cản đối cho việc ứng dụng AI nói riêng và chuyển đổi số nói chung của doanh nghiệp?
Ông Nguyễn Công Chính: Rào cản thứ nhất là yếu tố văn hóa. Với người Việt Nam, bất động sản vẫn là tài sản lớn nhất của một gia đình. Khi quyết định giao dịch bất động sản, người dân cân nhắc rất kỹ và quá trình giao dịch vì vậy thường bị chậm lại Ngoài ra, còn rất nhiều yếu tố tác động đến quyết định mua bất động sản của khách hàng như vị trí, phong thủy, giá cả… và niềm tin.
Hiện nay, người mua có thể dễ dàng tìm kiếm thông tin pháp lý, các sản phẩm về dự án trên internet, nhưng mặt trái là với lượng thông tin khổng lồ, "thượng vàng hạ cám", đúng sai lẫn lộn, khách hàng cũng khó kiểm chứng, không rõ thông tin nào chính xác. Chưa kể, không ít môi giới bất động sản trên thị trường khi đăng tải thông tin lại thêm thắt, chỉnh sửa, gây sốc để lôi kéo khách hàng liên hệ với mình. Trong khi đó, chủ đầu tư gần như không thể kiểm soát được thông tin về sản phẩm của mình trên internet.
Một vấn đề nữa là không đồng bộ kho sản phẩm giữa chủ đầu tư và các sàn phân phối. Quá trình này trên thực tế đều dùng con người/nhân viên để quản lý rổ hàng sản phẩm của chủ đầu tư và mỗi sàn giao dịch lại có các thư ký kinh doanh để quản lý, đồng bộ tình trạng các sản phẩm với chủ đầu tư. Điều này gây ãng phí về mặt con người trong quản lý sản phẩm, xác nhận giao dịch. Thêm vào đó, việc truyền tải thông tin qua con người đôi khi cũng gây sai lệch về tình trạng của sản phẩm, gây tranh cãi, khiếu kiện.
Thêm vào đó, hành lang pháp lý đang có nhiều vấn đề chưa hỗ trợ kịp thời cho số hóa và giao dịch bất động sản. Hiệp hội bất động sản cũng kiến nghị nhiều lần nhưng sự thay đổi thế nào còn chờ khá nhiều thời gian.
Cuối cùng là chính là sự thiếu đồng bộ về các giải pháp giữa chủ đầu tư, sàn môi giới và ngay trong chính một doanh nghiệp. Các sản phẩm thông thường chỉ giải quyết một phần nghiệp vụ, không dễ để tích hợp với nhau. Việc này vừa gây lãng phí tiền bạc, lại thêm công việc cho nhân sự.

Ông đánh giá thế nào về việc ứng dụng AI, chuyển đổi số của các doanh nghiệp bất động sản? Thực tế, không phải doanh nghiệp nào cũng chuyển đổi số thành công và thu được lợi nhuận?
Ông Nguyễn Công Chính: Nhiều doanh nghiệp ở Việt Nam đã có được những kết quả ấn tượng khi nhập cuộc vào làn sóng chuyển đổi số như dễ dàng, thuận tiện hơn trong quản lý, đánh giá; tránh mâu thuẫn, chồng chéo trong nội bộ; tiếp cận được nhiều khách hàng hơn hẳn so với truyền thông, lợi nhuận tăng cao...
Tuy nhiên, cũng có khá nhiều doanh nghiệp vội vàng bắt đầu chuyển đổi số bằng việc mua sắm các phần mềm tiền tỷ, trang bị cho doanh nghiệp các máy móc thiết bị công nghệ tiên tiến khác mà chưa kịp đánh giá sự phù hợp hay có được một chiến lược đúng đắn cho doanh nghiệp của mình.
Kết quả có thể thấy rõ qua việc nhân viên phản đối việc sử dụng phần mềm do rườm rà, cứng nhắc và phát sinh thêm việc. Nhân viên và các quản lý bị quản lý và kiểm soát cả những khoảng thời gian không trong khung giờ làm việc qua những ứng dụng OTT (Over The Top - ứng dụng nhắn tin và gọi điện miễn phí qua internet). Người lao động bị lo lắng và cảm giác không an toàn khi cài đặt các phần mềm có thể kiểm soát vị trí…
Sau một thời gian “gồng mình” áp dụng, các doanh nghiệp đành phải từ bỏ, do chi phí bỏ ra nhiều, kết quả kinh doanh, quản trị chưa nhìn thấy rõ ràng, nhưng đã thấy sự phản đối, bất mãn của hệ thống nhân viên trong doanh nghiệp.
Lý do là ứng dụng công nghệ không đơn giản là đưa một phần mềm vào và dùng nó. Khi chuyển đổi số, thậm chí văn hóa công ty bị thay đổi. Khi văn hóa bị thay đổi thì có thể có hiệu quả tích cực thì đôi khi một bộ phận nào đó sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực.

Ví dụ thời gian đầu, để chuyển đổi số, nhiều nhân sự phải làm thêm việc để cung cấp thông tin, dữ liệu cho các ứng dụng công nghệ, nhưng ở giai đoạn sau, khi công nghệ đã ứng dụng rộng rãi thì nhiều nhân sự lại có nguy cơ mất việc trong giai đoạn sau, bởi nhiều công việc đã có máy móc làm thay. Do đó, khi ứng dụng chuyển đổi số, không phải tất cả đều đồng thuận mà vẫn gặp sự phản đối.
Thêm vào đó, nếu các thông tin, dữ liệu được bạch hóa thì quyền lực “mềm”, tức quyền lực về dữ liệu, về khách hàng… sẽ đồng đều giữa các môi giới với nhau. Do vậy, có những nhân viên trước đây họ sở hữu được “quyền lực mềm” do có tệp khách hàng lớn thì họ sẽ không thoải mái.
Hơn nữa, máy móc, công nghệ phải có người điều khiển. Dữ liệu có chỗ lưu trữ thì phải có người nhập vào. Nếu không có sự quyết tâm của người lãnh đạo truyền đến từng nhân viên thì các quy trình không thể được thực hiện tốt và kết quả của chuyển đổi số không đạt được như kỳ vọng.
Với doanh nghiệp của ông thì sao? Thời gian ban đầu chắc hẳn cũng có những rào cản nhất định và doanh nghiệp xử lý thế nào?
Ông Nguyễn Công Chính: Doanh nghiệp chúng tôi cũng vậy, ban đầu áp dụng công nghệ cũng gặp rất nhiều khó khăn, vì sự thay đổi văn hóa, thói quen là rất khó đối với doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp có bề dày hoạt động.
Khi đó, ngoài quyết tâm của người đứng đầu thì mỗi phòng, ban cũng có đại diện trong ban triển khai chuyển đổi số. Chúng tôi quyết tâm phải số hóa cả tài liệu lẫn quy trình, dù khối lượng tài liệu rất nhiều.
Chúng tôi cũng phát triển riêng những công nghệ cho mình vì mỗi doanh nghiệp đều có đặc trưng riêng, không ứng dụng nào áp dụng được tất cả cho doanh nghiệp. Vừa làm vừa hoàn thiện, sai đến đâu sửa đến đó và phải biến công nghệ hỗ trợ cho kinh doanh chứ không phải là rào cản.
Thời gian đầu, khi triển khai xây dựng công nghệ cho doanh nghiệp, chúng tôi cũng gặp nhiều thách thức. Công nghệ không phải là thứ hôm nay làm ngày mai thấy kết quả ngay, mà cần thời gian. Thậm chí ban đầu, một số công cụ chúng tôi xác định nhầm, làm xong phải đập đi làm lại. Khi đó, chi phí cho nhân sự và các chi phí liên quan cũng rất lớn và rất khó giải trình.

Hiện nay, thị trường bất động sản khá u ám và dự báo những năm tới cũng không mấy sáng sủa. Theo ông, đây là rào cản hay cơ hội để thúc đẩy ứng dụng AI, chuyển đổi số rộng rãi hơn trong lĩnh vực bất động sản?
Ông Nguyễn Công Chính: Theo tôi đây là cơ hội. Ví dụ giai đoạn COVID-19 vừa qua, những ứng dụng cho họp trực tuyến, bán hàng online, thương mại điện tử… có cơ hội phát triển mạnh mẽ.
Thời gian này, bất động sản trầm lắng, lãnh đạo doanh nghiệp có thêm thời gian để nhìn nhận lại doanh nghiệp của mình, quan tâm tối ưu quy trình, tối ưu nguồn nhân lực, chi phí… cho doanh nghiệp.
Cũng vì mục tiêu cắt giảm chi phí thì những bộ phận trước đây sử dụng con người thì hiện nay, họ sẽ cân nhắc dùng AI như chatbot, tổng đài ảo để thay thế con người. Đặc biệt, giai đoạn hiện nay, nhiều sàn bất động sản phải cắt giảm một tỷ lệ lớn nhân sự thì ứng dụng công nghệ cũng lấp đầy khoảng trống nhân sự đã nghỉ.
Vậy theo ông, để thúc đẩy ứng dụng AI vào bất động sản nói riêng và chuyển đổi số nói chung, cần những giải pháp gì?
Ông Nguyễn Công Chính: Theo tôi, cần xây dựng cho doanh nghiệp một trung tâm dữ liệu. Dữ liệu về khách hàng đặc biệt quan trọng đối với doanh nghiệp bất động sản. Khi có nhiều dữ liệu về nhu cầu, tài chính của khách hàng, doanh nghiệp sẽ dễ dàng tạo dựng sản phẩm phù hợp với nhu cầu khách hàng, tăng được giao dịch đáng kể. 
Tiếp theo, cần hoạch định kỹ càng chiến lược mua sắm các phần mềm, công cụ công nghệ hỗ trợ cho việc bán hàng. Sự bùng nổ các đơn vị cung ứng giải proptech giúp doanh nghiệp có nhiều sự lựa chọn trong việc chuyển đổi số. Những việc này sẽ có thể gây lãng phí tài nguyên về tài chính, nhân lực và thời gian nếu như không có một chiến lược dài hạn trong sử dụng các sản phẩm công nghệ.

Ngoài ra, cần triển khai đồng bộ các giải pháp, chia từng giai đoạn ngắn, mục tiêu cụ thể cho từng giai đoạn, sau đó đánh giá hiệu quả và kịp thời điều chỉnh các mục tiêu tiếp theo cho phù hợp với doanh nghiệp.
Một điều quan trọng là sự hưởng ứng, vào cuộc của mọi thành phần trong doanh nghiệp. Khi nhân viên cấp thấp nhất hiểu và ý thức vai trò và nhiệm vụ của mình trong chiến lược của doanh nghiệp, lúc đó, quá trình chuyển đổi số càng có nhiều cơ hội để thành công hơn.
Thêm nữa, các cơ quan hoạch định chính sách liên quan tạo các hành lang pháp lý thông thoáng trong hoạt động quản lý sản phẩm và giao dịch bất động sản. Các hình thức bán hàng mới, đầu tư mới cần được nghiên cứu nhanh chóng và đưa vào quản lý vừa nhanh chóng thích ứng với thị trường, vừa bảo vệ được quyền lợi của khách hàng và các nhà đầu tư. Các cổng thông tin về dữ liệu quản lý quốc gia về khách hàng, sản phẩm, quy hoạch cũng cần có cơ chế mở cửa để doanh nghiệp và khách hàng có thể tra cứu, tham khảo khi cần thực hiện các giao dịch bất động sản.
Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi!