Thị trường bất động sản đã trải qua nhiều tháng chịu các tác động tiêu cực và biến động khó lường. Điều này đã dẫn đến việc thanh khoản bất động sản liên tục đi xuống, các doanh nghiệp bất động sản thì gặp khó khăn trong vấn đề về vốn và pháp lý, các khách hàng khó tiếp cận được sản phẩm đúng nhu cầu do khan hiếm về nguồn cung.

 Đứng trước tình cảnh đó, trong quý I/2023 vừa qua, thị trường bất động sản cũng đã đón nhận nhiều tâm lý tích cực đến từ động thái tháo gỡ khó khăn từ phía Chính phủ và các bộ ngành. Tiếp tục sang quý II/2023, hứa hẹn sẽ còn thêm nhiều văn bản pháp luật được thực thi để đưa thị trường thoát khỏi giai đoạn trầm lắng kéo dài.

 Bên cạnh đó thì hiện nay, thị trường bất động sản được xem là đang trong giai đoạn tái lập thế cân bằng trở lại, mức giá đang được điều chỉnh dần về mức tiệm cận giá trị thực. Nhiều nhà đầu tư nhận định rằng thị trường bất động sản đang tạo “đáy” và bắt đầu đi săn lùng các bất động sản giảm sâu. Đây được xem là cơ hội để lựa chọn các sản phẩm giá tốt cho những người có tài chính vững, có nhu cầu mua ở thực, kinh doanh hoặc đầu tư dài hạn, từ đó gia tăng sức mua trên thị trường.

 Liệu những dấu hiệu trên có giúp thị trường bất động sản tăng tốc vào quý II/2023 hay không, phóng viên đã có cuộc trò chuyện với ông Đinh Quang Tuấn, Phó Tổng giám đốc Kinh doanh và Tiếp thị Đất Xanh Miền Bắc.

 PV: Chúng ta vừa trải qua quý I/2023, quan sát những diễn biến của thị trường và hoạt động các doanh nghiệp bất động sản thời gian qua, ông có đánh giá như thế nào?

 Ông Đinh Quang Tuấn: Quan sát diễn biến thị trường bất động sản quý I/2023 vừa qua cho thấy, không có nhiều chuyển biến nổi bật mà chủ yếu vẫn là những động thái hỗ trợ thị trường từ phía Chính phủ, ngân hàng. Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn có những định hình rõ nét riêng, chủ yếu đến từ dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực và tạo ra được dòng tiền hay lãi vốn được đón nhận rất nhiều.

 Đặc biệt là khi ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại cổ phần đã hạ mức giảm lãi suất huy động, lãi suất cho vay. Ngay lập tức, thị trường đón nhận nhiều tín hiệu tích cực hơn ở thị trường thứ cấp diễn ra việc mua đi bán lại, chuyển nhượng các loại hình bất động sản như chung cư, nhà phố mang tính chất thương mại.

 Khi thị trường này bắt đầu sôi động trở lại, thị trường sơ cấp cũng có những tiến triển tốt hơn. Đất Xanh Miền Bắc cũng là một đơn vị đang bán những dự án có đầy đủ tính pháp lý tại Hà Nội và một số khu vực trung tâm của các thành phố thuộc phía Bắc cũng ghi nhận được số lượng các giao dịch tăng nhiều hơn so với thời điểm cuối năm ngoái.

 Về hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản trong quý I/2023, hầu hết họ đều có những động thái tái cấu trúc, thay đổi chiến lược kinh doanh, chiến lược về giá,… để làm sao phù hợp với nhu cầu của thị trường, tình hình tài chính của từng doanh nghiệp tại thời điểm này.

 Đối với các sàn bất động sản tại thị trường ở Hà Nội, họ đều triển khai hướng vào chủ yếu các sản phẩm đầu tư, sản phẩm nghĩ dưỡng rất nhiều. Ngay từ đầu năm, các sàn bất động sản cũng chủ động đi tìm những sản phẩm chung cư còn tồn trên thị trường để phân phối. Bên cạnh đó, nhiều sàn cũng đã phải buộc giảm quy mô hoạt động hoặc đóng cửa dừng hoạt động và ngay bản thân Đất Xanh Miền Bắc cũng giảm quy mô khoảng 70%.

PV:  Bên cạnh những khó khăn như chúng ta đã thường nhắc đến, ông có thể chỉ ra một số điểm tích cực của thị trường hiện nay không?

Ông Đinh Quang Tuấn: Hiện nay, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn, hay mức lãi suất cho vay của các ngân hàng dù đã giảm nhưng vẫn còn ở mức tương đối cao. Cộng với khủng hoảng niềm tin từ phía các khách hàng đang là những cản trở lớn đối với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn ghi nhận một số điểm tích cực như sau:

 Vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định 08 được kỳ vọng tháo gỡ điểm “nghẽn” cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp, tùy từng chủ đầu tư, người ta sẽ đưa ra các giải pháp riêng cho từng đơn vị của mình, gia hạn trái phiếu trong vòng khoảng 2 năm. Bên cạnh đó, Chính phủ cũng đề xuất triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay phục vụ mục đích làm nhà ở xã hội và nhu cầu ở thực.

 Hơn nữa, thị trường bất động sản hiện nay dù còn nhiều khó khăn và thách thức nhưng nhu cầu ở thực, sử dụng nhà thật tại những thành phố lớn là rất nhiều. Đặc biệt, các khách hàng hiện nay cũng đã thay đổi tư duy đầu tư khác so với trước, họ nhận ra rằng để đầu tư bất động sản thì phải chọn những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, tạo ra được dòng tiền và giá trị bền vững thay vì đầu cơ, đầu tư tràn lan.

 Đây là những tín hiệu tích cực từ thị trường, sẽ là nhịp để cho các doanh nghiệp hoạt động về bất động sản, người mua bất động sản có những đánh giá một cách rõ ràng hơn về xu hướng nhu cầu thị trường, tính khả dụng của từng loại sản phẩm nhà đất. Từ đó, hy vọng rằng trong tương lai, thị trường bất động sản sẽ được lành mạnh hóa hơn và các cơ quan chức năng cũng sẽ duyệt những dự án phù hợp với nhu cầu thị trường hơn trong việc phát triển nhà ở tại Việt Nam.

 PV: Trong khoảng hai tháng trở lại đây, thị trường được cho là đang ghi nhận sự quay lại của các giao dịch mua bán bất động sản, theo ông đây có phải chất xúc tác cho thị trường giai đoạn sắp tới hay không?

 Ông Đinh Quang Tuấn: Thực tế là dù trước hay sau Tết, thị trường bất động sản không hẳn là đóng băng như cách mọi người nghĩ. Dù ít hay nhiều thì thị trường vẫn liên tục ghi nhận các giao dịch mua đi bán lại, kể cả những sản phẩm mới ra hàng cũng có giao dịch.

 Trong khoảng một tháng rưỡi quay trở lại đây, giao dịch bất động sản đang trở nên sôi động hơn so với cuối năm 2022 và đầu năm 2023, còn so với thời điểm cùng kỳ năm 2022 thì giao dịch vẫn còn khá kém. Những giao dịch này chủ yếu tập trung vào các loại hình như là những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, tạo ra được dòng tiền.

 Tuy nhiên, sự sôi động này sẽ không kéo dài, nếu kéo dài được cũng sẽ tùy thuộc vào từng giai đoạn, một số thời điểm nhất định. Bởi lẽ, hầu hết các sản phẩm còn đang tồn trên thị trường chắc chắn về mặt pháp lý, đúng mục tiêu nhu cầu thực là để ở, mua bán hoặc cho thuê tại những khu vực trung tâm hiện  nay số lượng không còn nhiều.

 Với với tốc độ bán hàng như hiện nay thì kể cả ở Hà Nội cũng sẽ chỉ còn khoảng 3, 4 tháng nữa các sản phẩm này sẽ được giao dịch hết, khi đó định hình về thị trường, về nhu cầu của khách hàng sẽ có sự thay đổi. Trong tương lai, khi thị trường bất động sản khởi sắc trở lại thì việc định hình của thị trường, nhu cầu của khách hàng sẽ chuyển sang loại hình khác, từ đó thúc đẩy các loại hình bất động sản khác để nhanh chóng hồi phục thị trường bất động sản trở lại.

 PV: Hiện nay dư luận đề cập nhiều đến việc “bắt đáy” bất động sản tại thời điểm này. Theo ông liệu đã xác định được đáy hay chưa và ông có lời khuyên nào dành cho các nhà đầu tư trong bối cảnh thị trường đang có nhiều biến động như hiện nay?

 Ông Đinh Quang Tuấn: Tại thời điểm này đang có rất nhiều sản phẩm bất động sản giảm giá sâu đến từ phía khách hàng và các chủ đầu tư. Tuy nhiên, việc xuống tiền lúc này còn tùy từng “khẩu vị” đầu tư của mỗi khách hàng. Những khách hàng có khẩu vị rủi ro thì khi đưa ra những quyết định mua những loại hình bất động sản đầu tư như đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản ven đô thì phải có những nhận định riêng của mình trong việc xác định đáy sao cho chuẩn, có thể bắt đáy hoặc chưa.

 Còn đối với những khách hàng có ý định mua để ở hoặc đầu tư tạo ra dòng tiền như nhà chung cư, nhà phố, đặc biệt là nằm tại khu vực trung tâm thì đây sẽ là cơ hội tốt để cho khách hàng mua vào trong giai đoạn này.

 Bên cạnh đó, tại thời điểm này các khách hàng cũng đón nhận được mức giá tốt, các chính sách ưu đãi và cũng như tôi chia sẻ bên trên, trong khoảng thời gian ngắn 3 – 4 tháng thì các sản phẩm ở thực hay chung cư tại khu vực trung tâm Hà Nội sẽ giảm dần đi, khi ấy sẽ không còn nhiều sản phẩm tốt, giá rẻ cho khách hàng lựa chọn nữa.

PV: Trước hàng loạt các chính sách vĩ mô về quản lý, kiểm soát thị trường bất động sản, ông có dự đoán như thế nào về thị trường quý II sắp tới?

Ông Đinh Quang Tuấn: Trước hàng loạt những tác động từ phía Chính phủ và cơ quan chức năng thì ngay lập tức từ khoảng giữa quý I/2023 đã có nhiều chuyển biến theo hướng tốt hơn, tích cực hơn trên thị trường bất động sản, tuy nhiên, trong ngày 1 ngày 2 khó có thể tháo gỡ hoàn toàn được những khó khăn đang tồn đọng. Vì dựa trên tình hình kinh tế và chính trị của thế giới thực sự vẫn còn nhiều biến động khó lường. Còn tại Việt Nam, các ngành nghề khác cũng đang đều bị ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng.

Do đó, tôi nhận định thị trường bất động sản trong quý II/2023 rất khó có thể nói rằng sẽ tích cực hơn. Nhìn vào thực tế hiện nay, chúng ta vẫn thấy rõ những khó khăn đang tồn tại, các doanh nghiệp bất động sản lớn nhỏ vẫn đang rất khó khăn, các dự án hình thành trong tương lai của một số chủ đầu tư vẫn còn đang vướng mắc về mặt pháp lý.

 Bên cạnh đó, các dự án hình thành trong tương lai này vẫn là những dự án về phân lô, bán nền, các dự án nghỉ dưỡng chiếm đa số. Còn lại những dự án mà phục vụ cầu sử dụng của người dân, mục đích ở thực hay cho thuê tạo dòng tiền ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh thì không có nhiều. Vì vậy, hy vọng trong thời gian tới sẽ được triển khai nhiều hơn.

Do đó, trong quý II/2023 này thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn trước mắt và nếu thị trường này có khởi sắc thì sẽ chỉ tùy từng thời điểm nhất định chứ chưa thể phục hồi hoàn toàn.

PV: Theo ông, đâu là phân khúc hoặc sản phẩm sẽ dẫn dắt dòng vốn đầu tư khi thị trường bất động sản được hồi phục?

Ông Đinh Quang Tuấn: Khi thị trường bất động sản được hồi phục thì chắc chắn những loại hình bất động sản bị giảm giá nhiều trước đó sẽ quay trở lại, kể cả phân khúc đất nền. Đặc biệt là trong quan niệm lâu nay của người Việt Nam là luôn luôn muốn tích tài sản bằng bất động sản. Mà đối với phân khúc đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng, thời gian qua đã bị giảm giá khá nhiều nên khi thị trường bất động sản quay trở lại sẽ tạo được thị trường, tạo sóng nhanh hơn.

Còn đối với những loại hình bất động sản như nhà ở chung cư thì sẽ luôn luôn giữ được giá, dù có nhanh hay chậm hay bối cảnh có diễn biến thế nào đi chăng nữa thì nhu cầu về nhà ở trong xã hội vẫn luôn cao. Bằng chứng là kể cả khi khủng hoảng diễn ra như hiện nay, khó khăn xuyên suốt từ cuối năm 2022 đến nay thì thị trường vẫn ghi nhận những giao dịch tại phân khúc chung cư.

PV: Xin chân thành cảm ơn ông!