Nỗi lo lạm phát bủa vây, giá bất động sản liệu có ‘phản ứng ngược’?

Áp lực tăng giá bất động sản rất lớn

Kể từ tháng 01/2021, mối lo lạm phát đã bắt đầu tăng cao khi giá xăng dầu và nhiều mặt hàng tăng giá chóng mặt và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Năm 2022, Việt Nam đặt mục tiêu lạm phát khoảng 4%, nhưng sau những biến động bất ngờ của tình hình kinh tế - chính trị thế giới, mục tiêu này trở thành một sức ép không nhỏ.   

Đồng thời, giá vàng trong nước cũng liên tục có sự lên xuống mạnh khiến nhiều người lo sợ về bối cảnh lạm phát và nhiều nhà đầu tư đau đầu khi không biết đầu tư vào kênh nào cho hợp lý. Riêng với kênh bất động sản, các chuyên gia cho rằng nếu lạm phát tăng cao vào năm 2022 thì áp lực tăng giá bất động sản sẽ rất lớn.

Cụ thể, từ quý II/2022, Việt Nam hoàn thành mục tiêu tiêm chủng toàn dân cho cả trẻ em, nền kinh tế từng bước phục hồi trở lại, bất động sản sẽ càng có đà tăng mạnh. Bởi khi nhu cầu tăng mà nguồn cung chưa phục hồi thì việc tăng giá là điều hiển nhiên.

Trước tiên lạm phát giống như một mức tham chiếu liên quan mật thiết đến sự tăng giá của hàng hóa. Nếu như giá các nguyên liệu sử dụng để xây nhà như gạch đá, xi măng, cát sỏi, thép và các thiết bị liên quan tăng lên, người bán hoặc các công ty xây dựng sẽ tăng giá bán nhà để đảm bảo giá cả phù hợp.

Nhiều chuyên gia cho rằng, căng thẳng giữa Nga - Ukraine khiến kinh tế thế giới đối mặt với nhiều rủi ro, trong đó thị trường tài chính bị rung lắc mạnh. Vì vậy, nhà đầu tư sẽ tìm kiếm tài sản có thể trụ được với các vấn đề ảnh hưởng từ giá xăng dầu tăng, lạm phát... Và bất động sản vẫn tiếp tục được xem là một kênh trú ẩn an toàn, thậm chí còn hút vốn hơn các năm trước.

Ngược lại, cũng có một số trường hợp lạm phát tác động ngược lên thị trường bất động sản. Xét về mặt lý thuyết, nếu tỷ lệ lạm phát tăng quá cao thì tiền đi vay sẽ trở nên đắt hơn. Người dân ít vay nợ hơn do đó sẽ có ít người mua nhà hơn và điều này có thể dẫn đến kinh tế tăng trưởng chậm lại. Vì vậy, nếu lạm phát vượt quá mức kỳ vọng, thị trường bất động sản cũng có thể hứng chịu nhiều rủi ro. 

Nhà đầu tư cẩn trọng trước “phản ứng ngược”?

Đồng quan điểm, ông Phạm Anh Khôi, Tổng Giám đốc Công ty Dịch vụ Tài chính Bất động sản cũng cho rằng, bất động sản có mối tương quan với lạm phát. Khi lạm phát tăng, nhà đầu tư trú ẩn vào bất động sản vì về lâu dài thì giá bất động sản sẽ tăng theo. Tuy nhiên, tùy thời điểm khác nhau có 2 loại lạm phát cần quan tâm: Trường hợp thứ nhất là lạm phát theo kỳ vọng thì khả năng rất cao bất động sản sẽ tăng giá theo; Trường hợp thứ hai là lạm phát vượt kỳ vọng dẫn đến phản ứng dây chuyền khác nhau, gây tác động ngược tới thị trường bất động sản. 

Ông Anh Khôi cũng chia sẻ rằng, dựa theo kinh nghiệm, có những giai đoạn lạm phát vượt kỳ vọng khiến cho bất động sản không những không tăng mà còn giảm giá. Vì vậy, nhà đầu tư cần có tầm nhìn cũng như chiến lược chuẩn bị cho các kịch bản xấu xảy ra. 

Thực tế, cơ hội đầu tư bất động sản lúc nào cũng có, thậm chí nhiều nhà đầu tư cho rằng cần “biến nguy thành cơ” hoặc “liều ăn nhiều”. Và điều quan trọng nhất là bản thân nhà đầu tư phải đánh giá được khả năng chấp nhận rủi ro của mình là như thế nào.

Có nhiều loại rủi ro khác nhau đối với thị trường bất động sản nhưng chủ yếu được chia thành 2 loại rủi ro cơ bản: Thứ nhất là rủi ro bản thân dự án và chủ đầu tư; Thứ hai là rủi ro do thị trường. Cụ thể, khi nhà đầu tư tham gia giai đoạn càng sớm thì rủi ro thị trường càng thấp. Bởi khi dự án mới ra chắc chắn môi giới và chủ đầu tư sẽ làm thị trường, thanh khoản tốt. Tuy nhiên, lúc này rủi ro lớn nhất là mặt pháp lý, trong đó khả năng pháp lý của chủ đầu tư như thế nào? Khả năng bán hàng của chủ đầu tư ra sao?; Còn đối với nhà đầu tư càng mua sau dự án thì khả năng thanh khoản giảm đi, rủi ro sẽ cao hơn. 

Đáng lưu ý, khi tham gia thị trường bất động sản, chúng ta phải xem xét kỹ thị trường có đang ở trạng thái bình thường hay không. Nếu tình trạng bình thường mà tăng giá thì đó là điều rất tốt. Nhưng nếu tăng giá mà tình trạng không bình thường thì nhà đầu tư phải cẩn trọng bởi vì khả năng giá “tụt dốc” sẽ rất cao.

Bên cạnh đó, theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, trước những biến động như chiến tranh, dịch bệnh, khủng hoảng tài chính, có 3 kênh trú ẩn tài sản lớn là kim loại quý, dầu mỏ và bất động sản. Trong đó, khi tỷ lệ lạm phát có xu hướng tăng do những bất ổn về chiến tranh, kinh tế - chính trị thế giới, nguồn tài chính đầu tư vào bất động sản được xem là một phương án giúp bảo toàn nguồn vốn. Việc này giúp nhà đầu tư bảo toàn giá trị tài sản, đồng thời tránh sự bất ổn định ở những kênh đầu tư khác.

Tại Việt Nam, thời gian qua, nguồn cung bất động sản nhà ở vẫn còn hạn chế. Bởi người dân chủ yếu đầu tư đất nền còn các sản phẩm bất động sản nhà ở bao gồm đất và các tài sản trên đất chiếm tỷ lệ thấp hơn. Do vậy, trong bối cảnh bất ổn kinh tế - chính trị thế giới, lạm phát tăng nhanh và nguồn cung khan hiếm, thị trường bất động sản bao gồm cả phân khúc nhà ở và thương mại tại Việt Nam được đánh giá sẽ tăng đáng kể trong thời gian tới và là kênh đầu tư giúp giảm thiểu rủi ro trong bối cảnh lạm phát. 

Ông Khương cũng lưu ý thêm rằng, trước khi quyết định “xuống tiền”, các nhà đầu tư cần chú ý đến giá và tính pháp lý của bất động sản. Với những nhà đầu tư có ý định bán bất động sản vào thời điểm nay, cần cân nhắc kỹ mục đích sử dụng của khoản tiền sau khi bán tài sản. Sẽ rất hợp lý nếu khoản tiền này được đầu tư vào những kênh đầu tư hiệu quả hơn trong bối cảnh dịch bệnh hoành hành và bất ổn chính trị quốc tế chưa có dấu hiệu dừng lại.