Nợ xấu bất động sản vẫn tăng cao trong năm 2023?

Dư nợ cho vay bất động sản tại ngân hàng vẫn ở mức cao

Đến ngày 30/6/2022, theo thống kê của Ngân hàng nhà nước, dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế đã tăng 9,35% đạt trên 11,4 triệu tỷ đồng. Con số này cùng kì năm 2021 là 6,47%. Đây là mức tăng cao so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung cũng như cao hơn cùng kỳ các năm trước.

Thống kê của Ngân hàng nhà nước không tách bạch về dư nợ dành cho chủ đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, căn cứ trên cơ cấu dư nợ, tín dụng bất động sản tập trung chủ yếu vào mục đích tự sử dụng với 1,55 triệu tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 66,3% tăng 14,41%, dư nợ tín dụng với mục đích kinh doanh bất động sản tăng 8,4% so với cuối năm ngoái đạt mức 786 nghìn tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 33,7% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản. Đó là còn chưa kể trong 2 năm phát hành trái phiếu chứng khoán bùng nổ, ngân hàng đã “rộng cửa” đầu tư và tài trợ hàng trăm nghìn tỷ đồng, trong đó phần lớn là huy động nợ trung và dài hạn của chủ đầu tư các dự án bất động sản. Điều này khiến khả năng dư nợ của chủ đầu tư bất động sản sẽ chiếm mức cao hơn 10% mức tăng ròng của tổng dư nợ tín dụng.

Chuyên gia tài chính, TS. Đinh Thế Hiển đánh giá, thực chất, với trái phiếu doanh nghiệp tăng 1.200 nghìn tỷ đồng trong 2 năm 2020 - 2021, trong đó khoảng 800 - 900 nghìn tỷ đồng vào bất động sản. Các ngân hàng thương là khách hàng lớn nhất mua trái phiếu doanh nghiệp với tỷ lệ từ 40 - 60%. Tức là vốn tín dụng của Ngân hàng thương mại đổ vào bất động sản đã tăng 70 - 100% chứ không phải con số 12%...

Cũng trong báo cáo bổ sung gửi Quốc hội khóa XV, Kỳ họp thứ ba về tổng kết thực hiện Nghị quyết số 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng và đề xuất hoàn thiện hệ thống pháp luật về xử lý nợ xấu, tài sản bảo đảm, Ngân hàng nhà nước cũng nhấn mạnh, mặc dù tỷ lệ nợ xấu nội bảng của hệ thông các tổ chức tín dụng vẫn đang được kiểm soát dưới mức 2%, nhưng những khó khăn của doanh nghiệp, người dân hay nền kinh tế có thể bộc lộ rõ nét hơn trong thời gian tới, khi đó, tỷ lệ nợ xấu nội bảng có thể sẽ chưa dừng lại.

Bên cạnh đó, kết quả xử lý nợ xấu thông qua hình thức xử lý tài sản bảo đảm bằng bất động sản hay khách hàng trả nợ được dự báo sẽ gặp nhiều khó khăn khi nền kinh tế chưa phục hồi, rất nhiều khách hàng bị ảnh hưởng tài chính nặng nề do đại dịch COVID-19.

Dịch bệnh diễn biến phức tạp không chỉ làm giảm chất lượng tài sản mà còn có nguy cơ làm suy giảm kết quả kinh doanh của các tổ chức tín dụng, mức độ an toàn vốn khi phải tăng cường trích lập dự phòng rủi ro.

Như vậy, các tổ chức tín dụng rất có thể sẽ gặp khó khăn trong việc xử lý nợ xấu nói chung và nợ xấu xác định theo Nghị quyết 42 nói riêng và nợ xấu của ngành ngân hàng dự kiến sẽ gia tăng trong thời gian tới.

Đây cũng chính là lý  do ngành ngân hàng đưa ra chủ trương kiểm soát mạnh mẽ hơn trong cho vay bất động sản, nhất là bất động sản đầu cơ.

Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, ông Nguyễn Quốc Hùng, cho rằng, chủ trương giám sát, hạn chế tín dụng vào bất động sản được thực hiện từ nhiều năm qua, chứ không phải năm nay mới triển khai. Lý do là bởi, tín dụng vào các lĩnh vực chứng khoán hay bất động sản mang tính rủi ro cao, các ngân hàng cần hạn chế. Tuy nhiên, với những nhu cầu vay để mua nhà ở thực hay các dự án có tính pháp lý rõ ràng vẫn được ngân hàng cho vay.

Rủi ro hiện hữu

Theo nghiên cứu mới nhất của SSI Research vừa mới công bố, đối với hệ thống ngân hàng, trong 6 tháng cuối năm 2022, mặc dù tỷ lệ hình thành nợ xấu được dự báo tăng do các khoản vay tái cơ cấu hết thời hạn, nhưng nhìn chung các chỉ tiêu phản ánh chất lượng tín dụng có thể vẫn được kiểm soát

Bộ phận phân tích của SSI Research đánh giá, rủi ro tín dụng liên quan đến bất động sản cũng như thị trường trái phiếu doanh nghiệp cần được theo dõi chặt chẽ, bởi các ngân hàng có thể chưa trích lập dự phòng trước nhiều cho lĩnh vực này ở thời điểm hiện tại.

Cũng theo SSI Research, năm 2023, các rủi ro liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp và lĩnh vực bất động sản dẫn hiện hữu, các chỉ tiêu phản ánh về chất lượng tín dụng có thể chịu áp lực lớn hơn so với năm 2022. Thời gian qua, với sự lớn mạnh của các chủ đầu tư bất động sản, người mua nhà đã đượ hưởng ân hạn trả lãi và/hoặc gốc trong vòng 2 năm. Nhưng tới năm 2023, người mua hưởng ưu đãi này sẽ bắt đầu phải trả gốc và lãi. Trường hợp lạm phát tăng nhanh đi cùng tốc độ tăng trưởng kinh tế giảm, thu nhập khả dụng sẽ có nguy cơ giảm đi. Tình huống này sẽ khiến người mua nhà gặp khó khăn hơn khi thu xếp các khoản thanh toán hàng tháng. Do đó, cần phải theo dõi chặt chẽ tỷ lệ nợ quá hạn từ các khoản vay mua nhà trong năm 2023.

Với các ngân hàng trong phạm vi nghiên cứu, SSI Research ước tính, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp do các chủ đầu tư bất động sản phát hành và dư nợ cho vay đối với doanh nghiệp thuộc lĩnh vực xây dựng & đầu tư bất động sản ước tính lần lượt 2% và 9% tổng tín dụng cuối 2021.

Trong khi đó, theo nhận định của SSI Research, các ngân hàng có thể chưa trích trước dự phòng cho các khoản vay này nhiều, giống như trường hợp các khoản vay tái cấu trúc do Covid-19 trước đây.

“Dư nợ có thời gian ân hạn tỷ trọng dao động trong khoảng 1-18%, trung bình chiếm khoảng 5% tổng dư nợ. Đây là con số không quá rủi ro, đáng ngại cho năm 2023”, SSI Research đánh giá.

Trong khi đó, năm 2023, mối quan tâm chính và vẫn sẽ liên quan đến chất lượng tín dụng của các ngân hàng đó là tín dụng dành cho các chủ đầu tư bất động sản.

Theo đánh giá của SSI Research, trường hợp phiên bản cuối cùng của Nghị định 153 sửa đổi giống với phiên bản thứ 5 của dự thảo, thì số lượng các đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ mới sẽ giảm đi. Cùng với điều kiện đối với việc vay nước ngoài chặt chẽ hơn, việc các quy định đối với hoạt động cho vay của ngân hàng cũng có thể tác động tới khả năng thanh khoảnh, quay vòng vốn của các chủ đầu tư. Phát hành trái phiếu từ các công ty xây dựng và bất động sản giảm 53%trong 6 tháng đầu năm 2022 so với cùng kỳ.

Các đợt phát hành trái phiếu có thời hạn từ 1-3 năm nên theo SSI Research ước tính, giai đoạn 2023-2024, phần lớn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản sẽ đáo hạn. Nếu tình hình chưa được giải quyết, những rủi ro về nợ xấu có thể sẽ dần hiện hữu.

Đối với năm 2023, SSI Research dự báo, tăng trưởng tín dụng sẽ chậm hơn so với năm 2022 và quay trở lại mức trước Covid-19 là khoảng 13 - 14% so với đầu năm. Trong khi vay tài chính tiêu dùng thì dư nợ cho vay đối với các doanh nghiệp sản xuất, lĩnh vực cơ sở hạ tầng và các lĩnh vực đang phục hồi sẽ tăng trưởng tốt với khoảng 1,2 triệu tỷ đồng sẽ được giải ngân thông qua chương trình hỗ trợ lãi suất 2%.