Giá bất động sản cuối năm sẽ giảm?
Nhìn vào những tín hiệu thực tế về thị trường bất động sản trong thời gian qua, nhiều người vẫn còn tâm lí lo ngại khi quyết định xuống tiền đầu tư. Bởi lẽ, “cơn sốt đất” vẫn đang “neo cao” và kéo theo đó tính thanh khoản của thị trường sẽ ở mức thấp. Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng mới đây đã khiến nhiều người có tín hiệu mừng, theo đó thị trường bất động sản đã có những tín hiệu khả quan về việc sẽ “hạ nhiệt”. Theo đó, trong quý II/2022, giá căn hộ chung cư đã có dấu hiệu “chững lại” thay vì “tăng đều” so với thời điểm trước. Ở những phân khúc khác cũng có dấu hiệu chững lại ở nhiều địa phương.
Mới đây tại Hội thảo Xu hướng thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2022, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia đã chia sẻ rằng, thị trường bất động sản của Việt Nam đang ở ngưỡng “lưng chừng”. Có thể thấy rõ rằng trong 2 năm vừa qua, giao dịch thực tế như mua để ở hầu như rất ít mà phần lớn đều sẽ là đầu tư. Và “sân chơi” bất động sản trong thời gian vừa qua chính là của nhà đầu tư cũng như nhà phát triển dự án.
Theo ông Nghĩa, trong thời gian tới, thị trường bất động sản sẽ có dấu hiệu hạ nhiệt dần, giá sẽ giảm tầm khoảng 30% thế nhưng sẽ không phải là sụp đổ mà sau đó sẽ phục hồi. Nếu như thời điểm sốt đất năm 2008, giá bất động sản giảm tới tận 70% thì hiện tại, nhưng nền tảng về kinh tế sẽ giúp giá bất động sản ổn định và chỉ có thể giảm tới 30%. Thế nhưng thực tế sẽ có nhiều khó khăn xảy ra nếu như thị trường bất động sản hạ nhiệt. Nếu như thị trường “rớt giá”, các chủ đầu tư sẽ phải đối mặt với nhiều nguy cơ như rủi ro về lợi nhuận.
Nhiều người vẫn cho rằng, việc “hạ nhiệt” ở thị trường bất động sản sẽ rất khó xảy ra vì thị trường vẫn đang ở giải đoạn thiếu hụt nguồn cung và việc giảm giá sẽ vô cùng khó khăn khi mối quan hệ cung – cầu sẽ mất cân đối. Nhìn lại về lịch sử phát triển của ngành bất động sản có thể thấy rõ rằng, cuộc khủng hoảng hồi năm 2008 – 2010 đã đặt ra rất nhiều bài toán cần giải quyết rằng, hoạt động của thị trường hiện tại liệu có giống với thời điểm đó hay không. Ở giai đoạn này, sẽ có nhiều điểm khác biệt so với thời gian trước khi vào năm 2022, tín dụng ở ngành này bị siết chặt, dòng tiền tín dụng không đổ vào bất động sản khiến giá bị chững lại, các nhà đầu tư cũng “rón rén” hơn…
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, các dự án mở bán mới đều có tính thanh khoản tốt và hầu như không có ghi nhận về tồn. Hiện tại trên thị trường, lượng tồn, dư bất động sản chủ yếu nằm ở phân khúc cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng như những nơi có vị trí hạ tầng không thuận lợi.
Nhiều chuyên gia cũng nhận định rằng, trong 6 tháng cuối năm, nhất là thời điểm này, thị trường bất động sản sẽ ở thời kỳ tái cân bằng, nhiều câu hỏi còn sẽ được đặt ra. Và nếu không có biện pháp tháo gỡ nhanh chóng cũng như cụ thể thì chắc chắn thị trường sẽ còn một giai đoạn đóng băng và dễ gây ra tình trạng “vỡ bong bóng” hàng loạt của các doanh nghiệp. Và việc tái cân bằng là vô cùng cần thiết.
Trước đó, khảo sát của Batdongsan.com về suy nghĩ cũng như đánh giá về gía bất động sản trong tương lai, chỉ có 1% có niềm tin cho rằng giá bất động sản sẽ giảm mạnh trong khi tới tận 85% số người được hỏi trả lời về nhận định bất động sản sẽ tăng (50% suy nghĩ sẽ tăng nhẹ và 35% suy nghĩ sẽ tăng mạnh). Thế nhưng không thể phủ nhận thực tế, giá bất động sản bây giờ đang chính là rào cản để người dân có thể tiếp cận tới được. Và giá bất động sản tại Việt Nam ở thời điểm hiện tại gấp 20% so với thu nhập của người dân. Nguồn cung hạn chế là một trong những nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng cao.
Một trong những lí do khiến nguồn cung bất động sản hạn chế chính là chính sách siết chặt về các thủ tục pháp lý của các dự án. Không những thế dòng vốn thu hẹp… cũng là một trong những điều khiến nguồn cung hạn chế hơn. Ngoài ra không thể phủ nhận “độ hot” của phân khúc đất nền – loại hình được quan tâm nhiều nhất kể từ đầu năm nay. Một trong những phân khúc khác được nhiều người quan tâm hơn chính là nhà ở xã hội hay nhà ở trung cấp, thế nhưng thực tế cũng đã chỉ ra rằng nguồn cung của phân khúc này còn ít.
Trước đó theo ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản nói chung và thị trường một số phân khúc đặc biệt nói riêng đều có nhiều dấu hiệu phủ bong bóng. Nguồn cung của thị trường bị giảm 1 cách rõ rệt, lượng cung 6 tháng đầu năm 2022 giảm 73,8% và giao dịch bất động sản giảm 75,4%.
Rất nhiều yếu tố tác động tới ngành kinh tế này khi lạm phát tác động, thanh khoản chậm, dòng tiền có dấu hiệu chững, chính sách bị siết… là một trong những nguyên nhân khiến giá nhà bị đẩy lên rất cao, vượt quá ngưỡng mua của đại đa số người dân. Và hơn ai hết, người dân chán nản và nhà đầu tư cũng lâm vào tình cảnh mất niềm tin.
Ông Đính cũng nhận xét, 6 tháng cuối năm thị trường bất động sản cũng sẽ ở thời kì tái cân bằng. Giá nhà sẽ chịu áp lực từ nhiều phía và các nhà đầu tư cũng sẽ có xu hướng thận trọng hơn trong đầu tư cũng như để dòng tiền được nghỉ ngơi. “Giá bất động sản sẽ giảm giá nhưng ở nhóm được “thổi giá” trong giai đoạn gần đây, bất động sản bị đẩy giá cao có tính ảo. Những bất động sản khác có nhu cầu thực rất khó giảm giá đặc biệt là đất đai”, ông Đính đặc biệt nhấn mạnh thêm.