Nhiều chủ đầu tư ngậm “trái đắng” vì gom đất làm homestay

Mua dễ, bán khó

Thông qua nhiều mối quan hệ giới thiệu, chúng tôi mới gặp được anh Hà Văn Nhân, một nhà đầu tư “tay to” tại các dự án homestay. Khoảng thời điểm 2015 – 2019, mỗi tháng anh Nhân thu về hàng tỷ đồng nhờ mô hình nhà vườn nghỉ dưỡng ở Ba Vì, Sóc Sơn (Hà Nội), Lương Sơn (Hoà Bình), Mộc Châu (Sơn La).

Anh Nhân cho biết, anh là một trong những người may mắn khi đầu tư vào thị trường homestay tại “thời điểm vàng son”. Ngày ấy, đi mua gom đất vườn, đất rừng canh tác của người dân rất dễ và giá rẻ, sau đó san nền, quây tường, quy hoạch thành 1 khu du lịch nghỉ dưỡng với các hạng mục nhà ở, khu vui chơi, bể bơi…

Do nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng của người dân tăng cao nên đầu tư homestay đã mang lại lợi nhuận rất lớn cho giới đầu tư. Chỉ đến đầu năm 2020 khi xuất hiện dịch Covid-19 và kéo dài khiến hoạt động du lịch bị đóng băng, hoạt động ngắt quãng. “Trong khi đã đầu tư homestay thì dù không có doanh thu vẫn phải vận hành, tiền lãi ngân hàng, điện nước, phí cải tạo, nâng cấp, cắt tỉa hoa, cây cối. 6 homestay của tôi mỗi tháng cũng tiêu tốn cả trăm triệu đồng mùa dịch bệnh”, anh Nhân nói.

Đây là lý do khiến anh Nhân phải rao bán khu nhà vườn rộng 4.000 m2 đã có sẵn 1 phòng tập thể, 2 phòng VIP, 6 nhà sàn, ao cá, công trình phụ và vườn cây ăn quả ở Mộc Châu – Sơn La. Với mong muốn sớm bán được để lấy vốn trả nợ ngân hàng, ông chủ 39 tuổi gốc Hà Nội chấp nhận cắt lỗ khoảng 6 tỷ đồng.

Theo anh Nhân, với mức giá 24 tỷ cho tổng công trình homestay này cơ bản là rẻ. Tuy nhiên khi gom đất của dân mua để xây dựng thì rất dễ mà bán lại thì khó khăn vì không ai cũng dám mạo hiểm. “Những người đến xem sau khi biết mua bán bằng giấy tờ viết tay, tự thoả thuận, nhiều diện tích không có sổ, chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất nên ngần ngại, không xuống tiền”, anh Nhân nói.

Nguy cơ “mất trắng”

Một nhà đầu tư khác là anh Nguyễn Xuân Hưng – “khổ chủ” của 3 dự án homestay ở Sóc Sơn – Hà Nội đang dở khóc, dở cười khi hàng chục tỷ đồng bỏ ra đầu tư biệt thự, nhà vườn có nguy cơ mất trắng.

Anh Hưng cho hay, vừa qua, Thanh tra TP Hà Nội có kết luận việc mua bán, chuyển nhượng khu đất ở xã Minh Trí (trong đó có 15.300m2 đất của anh) không đúng quy định của pháp luật. Hai vợ chồng anh lục tìm lại giấy tờ thì quả thật, phần lớn dự án khu nghỉ dưỡng của gia đình có nguồn gốc từ đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm và một ít nằm trong quy hoạch rừng phòng hộ.

“Hôm trước làm việc với huyện Sóc Sơn họ yêu cầu tôi phải phá dỡ các công trình để trả lại hiện trạng. Họ giải thích ngắn gọn rằng đất nông nghiệp, lâm nghiệp không thể chuyển đổi mục đích sử dụng để làm homestay. Điều này vừa vi phạm quy định theo Luật đất đai vừa làm ảnh hưởng đến quy hoạch của địa phương”, anh Hưng buồn rầu nói và cho biết, lúc mới đầu vợ chồng tôi thấy có lợi nhuận nên rất “say”, cứ mua gom thêm các diện tích đất của người dân và chủ yếu mua bán viết tay, thoả thuận miệng.

Gần cơ sở của anh Hưng là 4 homestay với quy mô hơn 40 căn hộ du lịch bám đồi dốc, nhìn ra hồ nước cũng xây dựng không phép. Theo báo cáo của UBND huyện Sóc Sơn, những công trình này chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất, không được cấp phép kinh doanh du lịch nghỉ dưỡng và nằm trong quy hoạch đất rừng phòng hộ nên buộc phải tháo dỡ trong quý II/2022.

Được biết, trong 3 năm qua, riêng ở các hai xã Minh Phú, Minh Trí và khu vực ven 6 hồ lớn trong quy hoạch rừng có hơn 100 homestay, farmstay, nhà vườn… xây dựng trái phép. Ít nhất 33 lãnh đạo, cán bộ cấp huyện, xã đã bị kỷ luật liên quan đến những vi phạm đất đai trên địa bàn.

Làm sao để đầu tư homestay hiệu quả, đúng pháp luật?

Từ thực tế trên, GS Phan Hùng Sơn, chuyên gia lĩnh vực bất động sản cho rằng: Trong bối cảnh dịch Covid-19 từng bước được kiểm soát, các địa phương mở cửa du lịch, thích ứng an toàn thì loại hình homestay với những trải nghiệm mới sẽ được chú trọng phát triển. Tuy nhiên, làm sao để đầu tư homestay hiệu quả, đúng pháp luật lại đang là vấn đề được nhiều người quan tâm.

GS. Sơn cho chúng tôi xem một khảo sát mới đây tại 40 mô hình homestay ở Sóc Sơn (Hà Nội), Mộc Châu (Sơn La), Đà Lạt (Lâm Đồng) và Tràng An (Ninh Bình). Về cơ bản đất để xây dựng cho hoạt động kinh doanh các dự án là đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê được các cấp có thẩm quyền công nhận. Tuy nhiên, cái dở là những cơ sở homestay thường làm theo kiểu bộc phát, ngoài khuôn khổ, chiến lược phát triển chung của địa phương, ảnh hưởng đến phát triển hạ tầng, đồng bộ điểm du lịch, lưu trú.

“Với những nhà đầu tư mới cần phải tuân thủ các quy định về Luật đất đai, giấy phép xây dựng, giấy phép kinh doanh và đánh giá tác động môi trường khi đầu tư homestay. Việc chuyển đổi mục đich sử dụng đất phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Đừng tham rẻ mua gom đất nông nghiệp của người dân vì không thể làm sổ đỏ và cũng khó chuyển thành đất ở.

Ngoài ra, thay vì xây dựng, kinh doanh theo kiểu mạnh ai nấy làm thì những nhà đầu tư cần đẩy mạnh tính liên kết, hợp tác và phát triển để tạo ra những hội quán homestay, cộng đồng homestay. Chẳng hạn như ở Thái Lan, các mô hình homestay sẽ có quy chuẩn chung và thang điểm đánh giá.  Nếu khi kiểm tra định kỳ phát hiện các vi phạm hoặc điểm đánh giá không đát sẽ bị Sở Du lịch thu hồi chứng nhận”, vị chuyên gia chia sẻ.

Về kinh doanh, theo ông Sơn, chủ đầu tư cần tính toán thời gian bao lâu để thu hồi chi phí đầu tư, nên vay ngân hàng bao nhiêu % để nằm trong “vùng an toàn”. Nên cân đối trong trường hợp ít khách lưu trú du lịch phải chuyển đổi thành căn hộ cho thuê để nội thất, ngoại thất dự án không bị xuống cấp.

GS Phan Hùng Sơn cũng nhấn mạnh - mỗi nhà đầu tư cần có trách nhiệm với cộng đồng, đặc biệt là ở những vùng dân cư sở hữu cảnh quan thiên nhiên khi xây dựng homestay. Phát triển kinh tế là tốt những mục tiêu nâng cao giá trị văn hoá bản địa, bảo tồn môi trường tự nhiên cũng vô cùng quan trọng. Từ câu chuyện này, Chính phủ, các Bộ ngành, địa phương cũng cần xây dựng cơ chế mới để điều chỉnh loại hình du lịch homestay, tạo hành lang pháp lý rõ ràng để phát triển du lịch, kinh tế xã hội.