Bất chấp rủi ro lớn, nhà đầu tư vẫn "chuộng" sản phẩm không pháp lý vì lãi đậm

Rủi ro là chắc chắn

Trong bối cảnh thị trường nhiều biến động như hiện nay, các chuyên gia thường khuyên nhà đầu tư nên xuống tiền vào các sản phẩm có tính pháp lý an toàn. Bởi quyết định đó sẽ giúp hạn chế rủi ro khi đầu tư. Thế nhưng, vẫn có một số ít nhà đầu tư lại ưa chuộng sản phẩm chưa hoàn thiện pháp lý. Bởi theo họ đó là những sản phẩm mang lại lợi nhuận lớn.

Anh Nguyễn Tuấn, một nhà đầu tư tại Hà Nội đã có 15 năm kinh nghiệm chia sẻ, khi đầu tư anh cũng thường chủ yếu lựa chọn sản phẩm mới chỉ có giấy phép xây dựng. Điều này có nghĩa anh sẽ lựa chọn hình thức đầu tư cùng góp vốn.

Nhà đầu tư này thừa nhận "Rủi ro là chắc chắn". Nhưng nếu dự án hoàn thiện và ra sổ đỏ thì mức giá gấp 2 là điều hiển nhiên. Đơn cử như trước đó, anh Tuấn cùng góp vốn vào một dự án ở Thanh Hóa với mức giá 19 triệu đồng/m2. Sau khi dự án này hoàn thiện sổ đỏ, anh Tuấn đã chuyển nhượng với giá 39 triệu đồng/m2.

"Không phải nhà đầu tư nào muốn góp vốn ở giai đoạn mà dự án chưa có giấy phép xây dựng hay chưa có quy hoạch 1/500 bởi phải có mối quan hệ mới có thể được hùn vốn", anh Tuấn tiết lộ. 

Trên thực tế, không chỉ anh Tuấn mà nhiều nhà đầu tư cũng lựa chọn hình thức này. Một lãnh đạo bất động sản có hơn 10 năm kinh nghiệm chia sẻ, các nhà đầu tư chuyên nghiệp dù biết rõ sản phẩm chưa đầy đủ pháp lý rất rủi ro nhưng họ lại "chuộng" bởi mức lợi nhuận lớn mà nó mang lại.

Ông Cao Minh Thành, Tổng giám đốc MLAND Pro cho hay, những nhà đầu tư chuyên nghiệp đều biết rõ rủi ro như thế nào nhưng họ vẫn chấp nhận bởi lợi nhuận cao. Họ có thể xuống tiền mua sản phẩm khi dự án mới chỉ có giấy phép xây dựng hoặc mới có quy hoạch 1/500. Nhưng đồng thời họ cũng biết đánh giá sản phẩm cũng như tình hình thị trường, biết khi nào nên vào hàng và thời điểm nào ra hàng nhịp nhàng. Ngay cả thời điểm 2021-2022 dù biết giá bất động sản đã lên cao nhưng nhà đầu tư chuyên nghiệp vẫn mua bởi họ tìm được cơ hội sinh lời.

Luôn có cơ hội đầu tư bất động sản ở bất cứ giai đoạn nào

Mới đây, trong một tọa đàm, ông Phạm Anh Khôi, Tổng Giám đốc Công ty Dịch vụ tài chính bất động sản (FINA) cho biết, đầu tư bất động sản bao gồm 5 giai đoạn. Trong đó, mỗi giai đoạn đều ứng với tên gọi một F. Cụ thể, nhà đầu tư tham gia ở giai đoạn đầu tiên sẽ được gọi là F0. Giai đoạn này chủ yếu là các nhà đầu tư đã có nhiều kinh nghiệm, họ xuống tiền "đặt chỗ", sau đó chủ đầu tư quảng cáo dự án và giá bắt đầu tăng. Tiếp theo là giai đoạn F1 đặt cọc, F2 là ký hợp đồng mua bán, F3 là thanh toán và F4 là ở thực, trở thành cư dân.

Tổng giám đốc FINA nhấn mạnh, tùy khẩu vị mỗi nhà đầu tư, muốn kỳ vọng lợi nhuận cao hơn thì phải đi sớm hơn, đầu tư luôn ở giai đoạn F0, F1. Nếu muốn an toàn thì chờ giai đoạn sản phẩm hoàn thiện hãy mua.

Ông Khôi phân tích thêm, trong bất động sản có hai loại rủi ro chính đối với nhà đầu tư là rủi ro từ dự án và rủi ro từ thị trường. Đối với nhà đầu tư tham gia ở giai đoạn càng sớm như F0 thì rủi ro thị trường thấp, còn rủi ro dự án cao hơn. Các dự án giai đoạn đầu sẽ được chủ đầu tư và môi giới tích cực "làm thị trường", xây dựng hình ảnh, quảng bá rầm rộ để thu hút các nhà đầu tư khác. Điều này sẽ giúp cho tính thanh khoản cao hơn. 

Đến các giai đoạn F cao hơn, khi dự án đã lên hình dạng, lúc này rủi ro từ chủ đầu tư sẽ giảm. Nhưng ngược lại, do giá trị dự án đã tăng hơn giai đoạn đầu rất nhiều nên tính thanh khoản sẽ giảm đi đáng kể.

Ông Khôi khuyên nhà đầu tư cần xác định trước khi tham gia vào thị trường nào, khu vực nào cũng như trở thành nhà đầu tư F0, F1, F2 hay F3, F4. Đặc biệt, quan trọng nhất là người tham gia phải đánh giá được khả năng chấp nhận rủi ro của mình là gì và có chiến lược đầu tư đúng với rủi ro. Sau cùng, luôn có cơ hội đầu tư bất động sản dù ở bất cứ giai đoạn nào. 

Nhà đầu tư nên thoát hàng trong năm 2022 hay đợi sang 2023?

Đánh giá về thị trường bất động sản trong năm 2022, ông Cao Minh Thành, Tổng giám đốc MLAND Pro cho rằng, đây vẫn là năm thị trường còn tăng trưởng tốt, 2022 là năm giá bất động sản tăng nhưng nguồn cung hạn chế.

Theo ông Thành, năm 2022 này, nhà đầu tư nên đẩy mạnh việc ra hàng và thoát hàng hoặc đến đầu năm 2023, bởi sau đó thị trường sẽ có xu hướng đi xuống.

"Một chu kỳ dài nhất của bất động sản là 5 năm và chu kỳ tốt chỉ trong khoảng 5-7 năm. Nhưng tính từ năm 2013 đến nay, chúng ta đã có tới 9 năm thị trường tăng trưởng. Thế nên, tôi dự đoán tới năm 2023, thị trường bất động sản sẽ dần trở nên khó khăn", ông Thành cho biết.

Ngoài ra, ông Thành chỉ ra hai lý do có thể tác động đến thị trường bất động sản. Thứ nhất là các công cụ quản lý kinh tế vĩ mô nhằm hạn chế dòng tiền chảy vào bất động sản sau thời gian gian tăng trưởng mạnh nhờ các gói hỗ trợ kinh tế, việc đẩy mạnh cơ sở hạ tầng. Khi Nhà nước siết dòng vốn vào bất động sản, thị trường sẽ trở nên đói vốn. Thứ hai là khi dịch Covid-19 được kiểm soát, dòng tiền lúc này sẽ trải đều vào tất cả các ngành sản xuất. Vì vậy tiền vào lĩnh vực bất động sản cũng trở nên hạn chế.

Theo ông Thành, các nhà đầu tư chuyên nghiệp đều phán đoán được tình hình, biết cách ra hàng và thoát hàng nhịp nhàng. Dù giai đoạn gần đây, giá bất động sản đã lên cao nhưng họ vẫn nhận thấy khả năng sinh lời của kênh đầu tư này. Vậy nên, dù mạo hiểm, rủi ro, nhiều nhà đầu tư vẫn chấp nhận.