Sau hơn 1 năm rơi vào khó khăn, thị trường bất động sản chưa được cải thiện đáng kể. Những khó khăn về pháp lý, dòng tiền, thanh khoản… vẫn chưa được giải quyết, kết hợp với bức tranh kinh tế vĩ mô khá u ám đã khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản mấp mé bờ vực phá sản dù quyết liệt tái cơ cấu. Tình trạng này thể hiện qua những con số như 554 doanh nghiệp bất động sản phá sản trong 5 tháng đầu năm, tăng 30,4% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới chỉ có 1.744 doanh nghiệp, giảm tới 61,4% so với cùng kỳ năm trước. Nhiều doanh nghiệp chưa phá sản thì phải thu hẹp hoạt động kinh doanh, quy mô đầu tư, cắt giảm lao động. Tuy nhiên, khó khăn vẫn còn bủa vây. 

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, quý 1/2023, nguồn cung chỉ đạt khoảng 25.000 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho và thiếu vắng các dự án vừa túi tiền. Tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 11%, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm trước. Giá đất nền, nhất là ở khu vực sốt đất trước đây được điều chỉnh thấp hơn; nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chỉnh phải cắt lỗ, có nhiều khu vực từ 30-50% giá trị, hoặc bị phát mãi tài sản...; thị trường tiếp tục gặp áp lực thanh khoản và nhiều chủ đầu tư phải lùi lịch mở bán sản phẩm và hàng loạt dự án vẫn tiếp tục ách tắc pháp lý, đang chờ đợi được tháo gỡ.

 

 

Các chuyên gia của DKRA Group cũng cho hay, ở phân khúc căn hộ, nguồn cung thị trường TP.HCM giảm 77%; tỷ lệ tiêu thụ giảm 84% so với cùng kỳ, còn với các tỉnh lân cận nguồn cung gần như không có, sức cầu thị trường ở mức rất thấp, chỉ xuất hiện ở các dự án có mức giá thấp (khoảng 20 triệu/m2 trở lại).
Sự khó khăn của thị trường bất động sản cũng kéo theo khó khăn của hàng loạt ngành nghề trong nền kinh tế, ảnh hưởng trực tiếp tới mục tiêu tăng trưởng của cả năm nay. Trước tình hình đó, hàng loạt động thái tháo gỡ khó khăn của Chính phủ được triển khai mạnh mẽ như thành lập tổ công tác đốc thúc tháo gỡ khó khăn pháp lý cho các dự án, Nghị định 08/2023 tháo gỡ khó khăn cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp, Nghị quyết 33, Nghị định 10, chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội hoặc động thái giảm lãi suất điều hành lên tiếp của các ngân hàng những tháng qua đã mang đến nhiều hy vọng "rã đông" sớm của thị trường bất động sản.

 

 

Những chính sách này kỳ vọng tháo gỡ các điểm nghẽn lớn của thị trường bất động sản đó là vốn, trái phiếu doanh nghiệp và pháp lý, qua đó tăng thanh khoản của thị trường. Tuy nhiên, dù quyết liệt triển khai, nhưng chính sách luôn có độ trễ và cần thời gian để “ngấm” vào thị trường. Nhưng quan sát thực tiễn, giới chuyên gia cho rằng những chính sách này chưa thể "thay đổi cục diện" thị trường, thanh khoản vẫn èo uột và nhiều nhà đầu tư vẫn có tâm lý chờ bắt đáy, pháp lý dự án vẫn đang ách tắc, chờ được tháo gỡ.

 

 

Chuyên gia kinh tế, TS Lê Bá Chí Nhân cho rằng, tình hình kinh tế 5 tháng đầu năm rất khó khăn, không riêng với bất động sản mà với rất nhiều ngành nghề khác. Chính phủ đã đưa ra nhiều chính sách để khơi thông những điểm nghẽn của nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng như dòng tiền, pháp lý…
Ví dụ, về dòng tiền, gói 120.000 tỉ cho nhà ở xã hội đang được Chính phủ quyết tâm thực hiện. Chính sách này không chỉ mang đến hy vọng cho người dân sở hữu được nhà ở với giá vừa phải, mà còn khuyến khích chủ đầu tư triển khai các dự án nhà ở xã hội; hoặc một số quy định pháp lý đang chồng chéo cũng được Chính phủ đốc thúc tháo gỡ, hướng dẫn, việc sửa đôi một loạt luật cũng hứa hẹn sẽ khơi thông nhiều vướng mắc pháp lý để phù hợp với thị trường; các chính sách về trái phiếu, cơ cấu nợ… cũng được triển khai.

Về lãi suất, gần đây Ngân hàng Nhà nước liên tiếp 3 lần giảm lãi suất điều hành, nhưng, theo ông Nhân, ngân hàng giảm lãi suất cũng tác động phần nào đến thị trường, dù mức giảm này vẫn khá ít ỏi. Tuy nhiên, vấn đề là niềm tin của người dân vào thị trường sẽ quyết định họ có đầu tư hay không. Bối cảnh hiện tại, niềm tin của người dân vẫn chưa có, vì giá bất động sản giai đoạn vừa qua tăng rất mạnh.
Nhưng quan trọng hơn, chuyên gia này cho rằng từ đầu năm đến giờ, doanh nghiệp không bán được hàng, dự án ách tắc vì không đủ pháp lý. Gỡ rối vướng mắc thủ tục pháp lý là quan trọng, tuy nhiên vấn đề này chưa đạt hiệu quả. Có chăng các doanh nghiệp chỉ bán được hàng tồn của các năm trước. Thị trường vẫn chưa có gì khả quan.

 

 

“Vấn đề quan trọng là câu chuyện pháp lý, ví dụ như luật pháp chồng chéo, các quy định vênh nhau giữa luật này và luật kia. Nếu áp dụng luật này thì sai so với luật khác. Do đó, cần tháo gỡ vấn đề này, nhưng đây là câu chuyện dài hạn, không thể nào một sớm một chiều có thể tháo gỡ được”, TS Nhân nêu.
“Nợ gốc doanh nghiệp còn chưa trả được thì lấy đâu ra trả lãi? Chính sách gia hạn thười gian ở Nghị định 08 tạo hành lang pháp lý cho tổ chức phát hành đàm phán với trái chủ, nhưng để gia hạn, khất nợ được thì doanh nghiệp phải tăng thêm lãi suất cho trái chủ. Nhưng tình hình bất động sản khó khăn như hiện nay, thử hỏi doanh nghiệp làm gì để sang năm có tiền trả cho trái chủ? Thậm chí tiền để hoạt động chưa chắc doanh nghiệp đã có, nói gì trả lãi, nguy cơ phá sản hoàn toàn có thể xảy ra”, ông Nhân nói về nút thắt trái phiếu doanh nghiệp.
Do vậy, chuyên gia này cho hay, chính sách tháo gỡ thị trường trái phiếu vẫn chưa thể giúp doanh nghiệp bất động sản thoát khỏi khó khăn. Đặc biệt, trong quý 3, quý 4 lượng trái phiếu đáo hạn rất lớn, đây là mối lo lớn của doanh nghiệp.

 

 

 

Ông Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, Giám đốc pháp chế Công ty cổ phần Phát triển và Kinh doanh Bất động sản WeLand nhận định, thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn rất khó khăn, ngoài thanh khoản sụt giảm mạnh thì nhiều chủ đầu tư dự án đang bị kẹt giữa 2 “gọng kìm”, một bên là thủ tục pháp lý dự án bế tắc, một bên là áp lực trả nợ vay, nợ trái phiếu doanh nghiệp đang ngày một lớn.
“Chỉ tính riêng trái phiếu doanh nghiệp, tổng dự nợ trái phiếu của 57 doanh nghiệp nằm trong danh sách chậm nghĩa vụ theo thông báo của Sở giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) cập nhật đến 24/4/2023 là khoảng 152,7 nghìn tỉ đồng, chiếm 13,9% dư nợ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ toàn hệ thống, trong đó riêng nhóm bất động sản đã chiếm hơn 80% trong tổng giá trị chậm nghĩa vụ. Ngay trong quý 2 này sẽ có khoảng 70.000 tỉ đồng trái phiếu doanh nghiệp đến hạn trong đó trái phiếu ngành bất động sản chiếm tỷ trọng cao nhất, 40%”, ông Tuấn nói.

 

 

Theo ông Tuấn, trước áp lực tài chính đang ngày càng đè nặng thì chủ đầu tư không thể mở bán dự án mới hay thế chấp dự án để vay tiền vì các vướng mắc về mặt pháp lý đang ngáng chân các chủ đầu tư như: doanh nghiệp được chấp thuận nhà đầu tư (chỉ định nhà đầu tư) không được giao đất; các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản du lịch, các shop thương mại, condotel…vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận; (quy định chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất theo hình thức “phân lô, bán nền” bị tạm dừng. Tiếng “kêu cứu” về việc giải quyết vướng mắc pháp lý dự án không chỉ từ các chủ đầu tư tầm trung mà cả các chủ đầu tư hàng đầu thị trường.

Theo đó, trước tình hình cấp thiết, ngay trong tháng 3 và tháng 4 năm 2023, cơ quan quản lý nhà nước đã khẩn trương ban hành nhiều quy định để tháo gỡ một số vướng mắc về mặt pháp lý đồng thời nới lỏng áp lực trái phiếu, trả nợ vay cho chủ đầu tư, giúp chủ đầu tư có thêm hy vọng để vượt qua giai đoạn sóng gió hiện tại của thị trường.
Phân tích một số chính sách đáng chú ý, ông Tuấn cho rằng Nghị định 08, Thông tư 02 và 03 của Ngân hàng Nhà nước có tác dụng nâng đỡ thị trường vốn đang khá khó khăn.
Theo ông Tuấn, Nghị định 08 cho phép tổ chức phát hành được đàm phán với trái chủ để gia hạn thêm thời hạn trả nợ lên tối đa 2 năm giúp doanh nghiệp được giãn hạn, có thêm thời gian để phục hồi và tìm kiếm nguồn trả nợ.

 

 

Ngoài ra, quy định tổ chức phát hành được đàm phán với trái chủ để trả nợ bằng tài sản khác cũng giúp doanh nghiệp linh hoạt hơn trong phương án trả nợ, các sản phẩm, tài sản tồn kho có điều kiện đưa ra thị trường với giá hợp lý để thanh khoản.
“Thậm chí, việc thời gian phân phối trái phiếu gia hạn tới 90 ngày cũng giúp tăng tỷ lệ phát hành thành công, bên phân phối có thêm thời gian chào bán và nhà đầu tư có thêm thời gian phân tích, lựa chọn trái phiếu phù hợp; việc dừng một số quy định của nghị 65 cũng giúp nhiều doanh nghiệp có thể tiếp cận thị trường trái phiếu hơn”, ông Tuấn phân tích.
Ông Tuấn cũng cho rằng, trước áp lực bị nhảy nhóm nợ, Thông tư 02 của Ngân hàng Nhà nước được ví như “liều thuốc trợ tim” giúp doanh nghiệp được duy trì hoạt động, mở ra cơ hội tiếp cận các nguồn vốn tín dụng mới khi các điều kiện cơ cấu lại khoản nợ được nới lỏng, tổ chức tín dụng được chủ động trong việc đánh giá, quyết định.
Thông tư 02 cho phép thời hạn cơ cấu tối đa 12 tháng kể từ ngày đến hạn của số dư nợ được cơ cấu lại thời hạn trả nợ giúp giảm áp lực trả gốc lãi cho chủ đầu tư trong giai đoạn thị trường khó khăn hiện tại.

 

 

Ngoài ra, việc được giữ nguyên nhóm nợ đối với khoản nợ có số dư nợ gốc và/hoặc lãi được cơ cấu lại thời hạn trả nợ chủ đầu tư có cơ sở tiếp cận các nguồn vốn tín dụng khác để bổ sung dòng tiền cho hoạt động kinh doanh. Hơn nữa, quy định dự phòng phải trích bổ sung được giãn, ghi nhận trong 2 năm nên sẽ giảm áp lực đến kết quả kinh doanh của ngân hàng, tạo thêm tiền cho hệ thống tín dụng có cơ sở giảm tiếp lãi suất cho vay.
Để tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng được phép mua lại trái phiếu doanh nghiệp chưa niêm yết, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành thông tư 03/2023/TT-NHNN ngày 23/4/2023, giúp giảm áp lực đáo hạn trái phiếu cho các chủ đầu tư, đặc biệt là các chủ đầu tư có “quan hệ thân thiết” với các ngân hàng, cụ thể: “Ngưng hiệu lực thi hành từ ngày 24 tháng 4 năm 2023 đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2023 đối với quy định tại khoản 11 Điều 4 Thông tư số 16/2021/TT-NHNN.”
Kết quả của thông từ 03/2023 là áp lực đáo hạn hạn trái phiếu doanh nghiệp của nhiều doanh nghiệp sẽ được giảm tải, đồng thời nguồn tiền từ ngân hàng sẽ được luân chuyển về tay các nhà đầu tư trái phiếu, góp thêm dòng tiền làm nóng lại thị trường.
Theo TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Chính phủ đã ban hành hàng loạt chính sách giúp doanh nghiệp giãn, hoãn các khoản nợ, kéo dài thời hạn trả nợ như Nghị định 08/2023 của Chính phủ, Thông tư 02/2023 của Ngân hàng Nhà nước,... Tuy nhiên, những chính sách này chỉ có tác động giúp các doanh nghiệp cầm chừng. Thay vì “đóng băng” tại thời điểm này thì kéo dài hơn tình trạng “thoi thóp” và sẽ “đóng băng” ở thời điểm khác.

 

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cho hay, những tháng vừa qua, dù sự trầm lắng vẫn hiện nhưng thị trường vẫn có những điểm sáng ở một số địa phương đẩy mạnh phát triển hạ tầng, các sản phẩm của chủ đầu tư uy tín, đầy đủ pháp lý, đáp ứng nhu cầu thực vẫn có thanh khoản tốt. Trong đó, chung cư vẫn thu hút người có nhu cầu thực và đất nền vẫn được nhà đầu tư ưa chuộng.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, trong quý 2, các động thái tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho nhiều dự án đang “đắp chiếu" hy vọng sẽ mang đến chọ thị trường nguồn cung mới. Nếu Chính phủ tiếp tục vào cuộc một cách quyết liệt, các chính sách tháo gỡ trúng vào các điểm nghẽn, lãi suất tiếp tục được điều chỉnh hợp lý, doanh nghiệp có dòng tiền... thì thị trường sẽ khởi sắc. Do đó, việc tháo gỡ khó khăn từ vướng mắc pháp lý cần phải được đẩy mạnh.
TS Lê Bá Chí Nhân cho rằng, thị trường bất động sản quý 2 không có nhiều tiến triển. Nếu có, chỉ một số phân khúc nhà ở vừa túi tiền được chú ý.

Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, các chuyên gia của VARS cho rằng, nên phân chia thành các nhóm. Đối với các doanh nghiệp còn có thể sinh tồn, cần nhanh chóng thí điểm giải quyết các vướng mắc, giúp doanh nghiệp thoát khỏi vùng nguy hiểm, tiếp tục kinh doanh, sản xuất. Phương án này cần ưu tiên các dự án cấp thiết, đáp ứng nhu cầu thực của người dân.
Còn đối với doanh nghiệp yếu, hết khả năng triển khai dự án nhưng dự án đã hoàn thiện cơ bản pháp lý thì cần tổ chức kết nối doanh nghiệp với các nhà đầu tư để tiến hành mua bán và sáp nhập. Song song với đó, cần các chính sách giảm thuế, giãn thuế và tháo gỡ trực tiếp những khó khăn của thị trường đang trông đợi.

 

 

Riêng về thị trường bất động sản quý 2, ông Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Bất động sản Dat Xanh Services (FERI), cho rằng có thể diễn ra với 3 kịch bản.
Thứ nhất, ở kịch bản lý tưởng, khi nguồn cung tăng, lãi suất giảm mạnh ( ở khoảng dưới 10 - 12%) thì giá bán sẽ tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ cao 40 - 50%.
Ở kịch bản kỳ vọng, nguồn cung tăng nhẹ, lãi suất đi ngang từ 12 - 14%, giá bán cũng sẽ đi ngang và tỷ lệ hấp thụ từ 20% - 30%.
Với kịch bản thách thức, nguồn cung tiếp tục giảm 20% - 30%, lãi suất giữ ở mức cao trên 14%, giá bán giảm từ 10% - 20% và tỷ lệ hấp thụ thấp khoảng 10% - 20%.