Nhà ở xã hội: Tiềm năng nhiều, khai thác được bao nhiêu?
Tiềm năng nhiều
Tại Đại hội cổ đông thường niên diễn ra sáng 12/5, ông Phạm Thiếu Hoa – Chủ tịch Vinhomes đã gây chú ý khi hé lộ thông tin sẽ xây 500.000 căn nhà ở xã hội, giá bán từ 300–950 triệu đồng một căn. Lộ trình được ông Hoa đưa ra là khoảng 5 năm tới.
Vị Chủ tịch Vinhomes lý giải, nhà ở xã hội là một trong những chiến lược phát triển trọng tâm, góp phần hiện thực hóa giấc mơ sở hữu nhà cho hàng triệu người lao động. Mỗi dự án theo ông Hoa sẽ mang thương hiệu Happy Home có diện tích từ 50-60 ha trở lên, nằm tại các vùng ven tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng... Trước mắt, Vinhomes sẽ chọn Hà Nội và TP.HCM là 2 điểm tiên phong.
Thông tin ông Hoa đưa ra đã nhận được sự quan tâm lớn trong dư luận, đặc biệt là tầng lớp người lao động có thu nhập trung bình và thấp. Thậm chí, với giới đầu tư, đây cũng là thông tin rất đáng chú ý, bởi bấy lâu nay nhiều ý kiến vẫn cho rằng, nhà ở xã hội là phân khúc “khó nhằn”, các doanh nghiệp bất động sản không mấy mặn mà.
Câu hỏi đặt ra, vì sao Vinhomes – một doanh nghiệp bất động sản đã định vị thương hiệu ở phân khúc nhà ở hạng sang lại quyết định “lấn sân” vào mảng nhà ở xã hội vốn bị coi là không mấy lợi nhuận này? Thị trường này đang ẩn chứa tiềm năng ra sao?
Cần nói thêm, nhà ở xã hội là khái niệm xuất hiện đầu tiên trong “Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia” được ban hành theo Quyết định 76/2004/QĐ-TTg ngày 06/5/2004 của Thủ tướng Chính phủ. Điều này đủ cho thấy tầm quan trọng của việc xây dựng, phát triển các dự án nhà ở xã hội trong bức tranh tổng thể nền kinh tế đất nước.
Thế nhưng, qua gần 20 năm triển khai, thực tế thị trường nhà ở xã hội đã phát triển ra sao, có đạt mục tiêu như kỳ vọng? Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến hết năm 2021, cả nước đã hoàn thành 266 dự án với hơn 142.000 căn nhà ở xã hội, tổng diện tích hơn 7,1 triệu m2 (bao gồm cả nhà thu nhập thấp và nhà công nhân). Đáng chú ý, năm 2021 đã đưa vào sử dụng 27.800 căn hộ, tổng diện tích 1,4 triệu m2.
Tuy nhiên, theo đánh giá của cơ quan quản lý, việc phát triển vẫn còn quá chậm so với yêu cầu đề ra trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn 2030. Cụ thể, chiến lược đặt mục tiêu đến năm 2020 cần 12,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội; đáp ứng cho khoảng 70% công nhân lao động tại các khu công nghiệp. Như vậy, thực tế triển khai mới chỉ đáp ứng hơn 50% so với chiến lược đề ra.
Ngoài việc nhìn nhận những hạn chế đang tồn tại của thị trường này, ở góc độ khác lại cho thấy dư địa phát triển của phân khúc nhà ở xã hội đang còn rất lớn. Báo cáo của Ngân hàng Thế giới (WB) nhận định, Việt Nam là quốc gia có tốc độ đô thị hóa nhanh. WB đánh giá, tại các khu vực đô thị dự kiến mỗi năm tăng khoảng 1 triệu dân. Trong đó, lao động trong các khu công nghiệp, người có thu nhập thấp chiếm tỷ lệ khá lớn. Dự báo, giai đoạn 2021-2025 nhu cầu về nhà ở xã hội sẽ khoảng 294.600 căn, tổng mức đầu tư khoảng 220.000 tỷ đồng. Điều này đồng nghĩa phân khúc nhà ở xã hội sẽ ẩn chứa nhiều tiềm năng để các nhà đầu tư khai thác.
Sớm gỡ “nút thắt”
Mặc dù tiềm năng là vậy nhưng theo đánh giá của cơ quan quản lý Nhà nước, việc quy hoạch phát triển nhà ở xã hội tại các địa phương hiện đang có xu thế manh mún. Số liệu từ cơ quan chức năng cho hay cả nước có 214 dự án nhà ở cho công nhân với quy mô sử dụng đất khoảng 600ha nhưng đến thời điểm hiện tại mới chỉ có 116 dự án hoàn thành, diện tích đất hơn 250ha, còn 98 dự án dở dang, chậm tiến độ. Vậy, đâu là điểm “nghẽn” khiến phân khúc này chưa thực sự phát huy hiệu quả?
Đầu tiên cần nhắc đến đó là sức hút với nhà đầu tư. Vì sao doanh nghiệp không mặn mà đầu tư vào thị trường này? Trước hết có lẽ là câu chuyện lợi nhuận. Nhiều chủ doanh nghiệp từng chia sẻ “từ khi bắt đầu thủ tục xin dự án đến lúc kết thúc mất khoảng 5 năm nhưng lợi nhuận định mức nhà ở xã hội tối đa theo quy định là 10% - thấp hơn cả lãi suất tiết kiệm”. Điều này có thể chưa hoàn toàn chính xác, nhưng ở góc độ nào đó nó cũng phản ánh thực tế, lợi nhuận khi kinh doanh nhà ở xã hội – loại hình nhà ở mang tính chất an sinh không thể bằng kinh doanh nhà ở thương mại. Đương nhiên, đó không phải yếu tố quan trọng nhất khiến nhà đầu tư băn khoăn.
Điểm “nghẽn” được nhìn nhận ở đây chính là những rào cản về mặt pháp lý, các cơ chế chính sách cho việc phát triển loại hình nhà ở này. Theo đánh giá của các chuyên gia, mặc dù là chiến lược nhà ở mang tầm quốc gia, tuy nhiên một số địa phương chưa quan tâm đúng mức đến phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp.
Cụ thể, chương trình, chỉ tiêu phát triển nhà ở trong kế hoạch phát triển KT-XH của địa phương còn chưa được quan tâm. Biểu hiện ở chỗ, quỹ đất chưa được bố trí, cơ chế ưu đãi chưa hài hòa, thủ tục hành chính phức tạp, nguồn vốn hỗ trợ còn khó khăn… Bên cạnh đó, dự án nhà ở xã hội còn cần phê duyệt giá, danh sách khách hàng, bố trí một phần diện tích nhà ở cho thuê nên phần nào làm giảm sức hấp dẫn.
Từ thực tế trên, giới chuyên gia cho rằng, cần sớm gỡ bỏ các “nút thắt” để thu hút doanh nghiệp, từng bước giải bài toán nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp. Từ góc nhìn của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội cho rằng, cần sớm giải quyết các vấn đề về thời gian, thủ tục, nguồn vốn, hoạt động phân phối. “Khi phát triển nhà ở xã hội, doanh nghiệp không chủ động được về dòng tiền. Hơn nữa, đối tượng mua nhà ở xã hội, giá bán, đều do nhà nước quyết định. Do vậy, các thủ tục, quy trình cần được xử lý nhanh hơn giúp doanh nghiệp tiếp cận đất đai một cách dễ dàng. Khi đó, doanh nghiệp có thể thực hiện nhanh quá trình đầu tư để nhanh chóng thu hồi vốn, đạt mức lợi nhuận cao”.