Nhà ở xã hội: Còn thiếu cả cung lẫn cầu

Nhu cầu rất lớn

TP Hồ Chí Minh là địa phương có tốc độ phát triển kinh tế hàng đầu cả nước. Tại đây luôn có hàng triệu công nhân, lao động từ các địa phương lưu trú. Nếu tính cả các cụm công nghiệp thì còn có thêm 538 doanh nghiệp và khoảng 95.000 công nhân lao động. Như vậy, tổng số công nhân lao động lên đến khoảng 380.000 người làm việc trong 1.600 doanh nghiệp thuộc các khu chế xuất, khu công nghiệp, cụm công nghiệp. Nhu cầu về nhà ở từ đó cũng tăng theo. 

Anh chị Ngô Quang Vinh (38 tuổi) và vợ là Nguyễn Thị Hằng (34 tuổi), quê ở Long An đã làm việc tại Khu chế xuất Tân Thuận gần 10 năm nay. Nỗi mong mỏi của anh Vinh, chị Hằng cũng như nhiều hộ gia đình bỏ quê lên thành phố làm ăn là có được căn nhà do mình làm chủ để “an cư, lạc nghiệp”. Tuy nhiên, tiền lương tăng không theo được giá nhà ở thương mại, anh chị tìm đến nhà ở xã hội và rồi cũng đành ngậm ngùi vì có tìm mỏi mắt cũng rất khó có được một căn nhà. 

Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho biết trong 6 tháng đầu năm 2022, Sở Xây dựng đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai của 17 dự án với tổng số 9.456 căn nhà với tổng diện tích sàn là 860.205m2. Trong đó, phân khúc cao cấp: 7.577 căn, chiếm 80,13%; Phân khúc trung cấp là 1.879 căn, chiếm 19,87%. Còn ở phân khúc bình dân là 0 căn, chiếm 0%.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (Horea), thì đây là các dấu hiệu cho thấy sự lệch pha giữa cung và cầu. Đồng thời, cũng là các chỉ dấu của sự phát triển thiếu bền vững của thị trường bất động sản. Theo ông Châu, hiện nay thị trường chủ yếu nghiêng về phân khúc cao cấp, còn nhà dưới 2 tỷ đồng, nhà vừa túi tiền và đặc biệt là nhà ở xã hội lại thiếu trầm trọng. “Thực tế này tác động trực tiếp tới công tác đảm bảo an sinh, xã hội cho người yếu thế, người có thu nhập trung bình và thấp ở đô thị” – ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Trong khi đó, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn và cấp bách của xã hội, bởi lẽ TP Hồ Chí Minh có 17 khu chế xuất, khu công nghiệp với 1.062 doanh nghiệp, gồm doanh nghiệp trong nước là 653 doanh nghiệp và 409 doanh nghiệp FDI với tổng số lao động là 285.000 người, riêng số lao động nhập cư chiếm tới 65%. Nhưng, các khu nhà lưu trú mới chỉ giải quyết chỗ ở cho khoảng 15% công nhân lao động các khu chế xuất, khu công nghiệp. 

Hơn nữa, theo kết quả khảo sát của Liên đoàn Lao động TP Hồ Chí Minh thì công nhân lao động ngành may mặc chỉ có thu nhập bình quân 6,8 triệu đồng/tháng. Trong đó, 21% có thu nhập dưới 5 triệu đồng/tháng; 40% có thu nhập 5-8 triệu đồng/tháng; 16% có thu nhập 8-12 triệu đồng/tháng; chỉ có 3% có thu nhập trên 12 triệu đồng/tháng và chỉ có 22,3% cho rằng có dư dả chút đỉnh; có 15,8% chỉ vừa đủ chi phí sống, nhưng có đến 41% cho biết thu nhập không đủ sống. Cho nên đa số công nhân lao động chỉ có thể thuê phòng trọ với giá thuê khoảng trên dưới 1 triệu đồng/tháng và chi phí thuê chỗ ở chiếm khoảng trên dưới 20% tổng thu nhập.

Các chuyên gia cho rằng, cần thiết phải bổ sung các quy định liên quan tới tiêu chuẩn thiết kế phòng trọ. Việc này sẽ đảm bảo chất lượng các công trình, cũng như đảm bảo công tác phòng cháy, chữa cháy. Người thuê nhà cũng sẽ có được các tiện ích phù hợp. Đồng thời, cũng phải nghĩ tới những người chủ nhà trọ, thông qua các gói chính sách hỗ trợ về tín dụng, về thủ tục…

Vì hiện nay, nguồn cung rất hạn chế, nhưng các chủ đầu tư lại không hề mặn mà khi triển khai các khu nhà ở xã hội. Một phần nguyên nhân là do không thể tiếp cận các gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho lĩnh vực này. 

Cần nới lỏng chính sách

Theo Luật Nhà ở 2014, tại điểm C, khoản 1, điều 58 quy định về chính sách ưu đãi tín dụng cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội thì họ được vay vốn ưu đãi từ ngân hàng chính sách xã hội, các tổ chức xã hội. Đối với trường hợp xây để cho thuê thì được vay vốn lãi suất thấp và thời gian vay kéo dài hơn so với trường hợp xây để cho thuê mua, bán. 

Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, hiện nay bốn “ông lớn” ngành ngân hàng là: Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank chưa được cấp bù lãi suất. Do đó, thời gian qua các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chưa tiếp cận được các nguồn vốn vay ưu đãi này. Muốn thực hiện các dự án, họ phải vay tại các ngân hàng thương mại với lãi suất thương mại, rơi vào 8-9%/năm. Điều này dẫn tới tổng vốn tăng lên, giá bán, giá thuê mua cũng tăng theo, càng khó cho người lao động có nhu cầu mua nhà ở.

Cửa vay ưu đãi càng hẹp hơn khi vừa qua, Ngân hàng Nhà nước “siết” quy định, chỉ cho các tổ chức tín dụng giải ngân vốn ưu đãi để xây dựng mới hoặc cải tạo sửa chữa nhà để ở, nhưng lại không cho vay vốn ưu đãi nhằm mua, thuê mua nhà ở xã hội. Có nghĩa là người mua sẽ phải vay tại các ngân hàng thương mại, với lãi suất cao hơn nhiều. 

Từ các vướng mắc đã nêu ở trên, Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh đã có kiến nghị gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét “bố trí bổ sung cấp bù chênh lệch lãi suất cho vay nhà ở xã hội cho các tổ chức tín dụng được chỉ định” và bổ sung “đối tượng vay vốn để mua, thuê mua nhà ở xã hội”.

Hiệp hội cũng kiến nghị Ngân hàng Nhà nước phối hợp với Bộ Xây dựng xem xét cho phép các cá nhân, hộ gia đình đã ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở xã hội nhưng đã phải vay thương mại với lãi suất cao, khoảng 9-11%/năm được thanh lý hợp đồng vay tín dụng với ngân hàng thương mại và được chuyển sang vay vốn tín dụng ưu đãi với lãi suất 4,8%/năm để thanh toán phần tiền mua, thuê mua nhà ở xã hội còn lại tại Ngân hàng Chính sách xã hội, cũng là nhằm mục đích tăng lượng giải ngân gói tín dụng ưu đãi 15.000 tỷ đồng.

Ngoài ra, Horea cũng kiến nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo Ngân hàng Chính sách xã hội cho chủ khu nhà trọ được vay vốn tín dụng ưu đãi với lãi suất 4,8%/năm trong gói tín dụng ưu đãi 15.000 tỷ đồng để đầu tư xây dựng, hoặc cải tạo nâng cấp khu nhà trọ, phòng trọ để đảm bảo chất lượng xây dựng, an toàn phòng cháy chữa cháy và tăng thêm tiện ích phục vụ công nhân lao động thuê trọ…