Mua bán nhà hình thành trong tương lai được quy định từ Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và mang đến nhiều lợi ích cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà.

Với chủ đầu tư, đây là hình thức huy động vốn khá hiệu quả dù hàng hóa chưa được hình thành. Số tiền thu trước từ khách hàng sẽ được dùng để phát triển chính dự án đó. Còn về phía khách hàng, việc mua nhà hình thành trong tương lai và trả tiền theo tiến độ dự án cũng giúp người mua giảm bớt áp lực tài chính so với việc mua sản phẩm có sẵn trên thực tế.

Tuy nhiên, bên cạnh những ưu điểm, mua nhà hình thành trong tương lai cũng có khá nhiều hạn chế, rủi ro nhất định, đặc biệt là người mua sẽ gặp nhiều rủi ro hơn.

Theo luật sư Trần Minh Hùng, Đoàn Luật sư TP.HCM, rủi ro lớn nhất là người mua mất tiền nhưng không nhận được nhà, vì người mua xuống tiền dần theo tiến độ, khi nhà chưa hình thành, hay còn gọi là “mua nhà trên giấy”, mua “lúa non”. Do đó, người mua có thể phải đối mặt với việc nên sản phẩm nhà ở mình ký hợp đồng có thể không được hình thành.

 

 

Ông Hùng cho biết thêm, nhiều dự án người mua nhà được nhận nhà đúng thời hạn nhưng sản phẩm mà họ được nhận lại không giống với các thỏa thuận trong hợp đồng về thiết kế, diện tích, chất liệu, vật tư xây dựng của căn hộ hoặc thậm chí dẫn đến phát sinh các chi phí, nâng giá thành sản phẩm nhà ở lên cao. Pháp luật hiện hành cũng chưa có quy định cụ thể, thống nhất, gây hạn chế trong việc thực hiện nghĩa vụ hợp đồng.

TS Lưu Quốc Thái (Khoa Luật Thương mại, Đại học Luật TP.HCM) cho rằng, ngoài những lý do bất khả kháng thì cũng có không ít trường hợp chủ đầu tư “ôm” tiền của khách hàng bỏ trốn, không thực hiện dự án. Thêm vào đó, cũng có chủ đầu tư có những vi phạm pháp luật trong quá trình thực hiện dự án thì khách hàng cũng có nguy cơ không nhận được sản phẩm dù đã trả tiền. Nếu điều này xảy ra thì khách hàng vừa mất tiền tích cóp hoặc phải gánh nợ vay.

Một rủi ro khác, theo ông Thái là không được nhận nhà theo đúng tiến độ và chất lượng như đã thỏa thuận. Đây là tình trạng phổ biến đối những dự án BĐS có thực hiện hình thức bán nhà hình thành trong tương lai.

 

 

"Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng chậm bàn giao nhà cho khách hàng theo tiến độ cam kết. Thông thường, thiếu vốn và không huy động đủ vốn để thực hiện dự án là nguyên chính của của loại vi phạm này. Dù vậy, cũng không ít chủ đầu tư cố tình chiếm dụng vốn của khách hàng để mang tiền đầu tư dàn trải hoặc dùng cho mục đích khác khiến không còn tiền để hoàn thành dự án đúng tiến độ cam kết”, ông Thái nêu.

Ngoài ra, theo ông Thái rất có thể người mua nhà không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo đúng quy định pháp luật.

“Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà có ý nghĩa rất quan trọng đối với chủ sở hữu. Đây là một trong những điều kiện quan trọng để thực hiện quyền của người mua đối với nhà ở của mình. Tuy nhiên, không ít trường hợp người mua nhà đã nhận nhà ở nhiều năm nhưng vẫn không nhận được giấy chứng nhận”, ông Thái nói.

Nguyên nhân chính là do chủ đầu tư chờ bán hết (hoặc gần hết) số căn hộ trong một dự án mới tiến hành các thủ tục; hoặc chủ đầu tư có những vi phạm trong quá trình đầu tư xây dựng nhà ở (ví dụ như sai giấy phép,…) mà chưa có hành động “khắc phục”; bị rà soát lại các yếu tố pháp lý...

 

 

TS Phan Phương Nam Đại học Luật TP.HCM cho rằng, trong mối quan hệ với chủ đầu tư, người mua nhà hình thành trong tương lai thường ở vị trí yếu thế hơn.

TS Nam phân tích, người mua nhà thường khó tiếp cận thông tin về hàng hóa bất động sản một cách đầy đủ và chính xác. Các thông tin về hàng hóa bất động sản (ví dụ thông tin về tình trạng pháp lý, thông tin về quy hoạch, thế chấp…) thường không đầy đủ và ít được phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác. Dù luật pháp cũng quy định chủ đầu tư có trách nhiệm phải cung cấp thông tin cho bên mua biết về tình trạng nhà ở hình thành trong tương lai bị thế chấp nhưng thực tế chủ đầu tư thường không bao giờ tự công bố thông tin này.

Ngoài ra, ông Nam cho rằng người mua nhà thường bị hạn chế khả năng thỏa thuận, đàm phán với bên bán các điều khoản của hợp đồng. Thêm nữa, đa số các hợp đồng là hợp đồng mẫu do chủ đầu tư soạn nên thường có sự không cân xứng về quyền lợi giữa khách hàng với chủ đầu tư.

 

 

Theo TS Phan Phương Nam, đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai, nhiều chủ đầu tư còn lấy lý do hợp đồng theo mẫu đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng để từ chối yêu cầu điều chỉnh nội dung hợp đồng của khách hàng.

Chuyên gia này cũng cho biết, một bất lợi nữa mà người mua nhà sẽ gặp bất lợi hơn là khi xảy ra tranh chấp với chủ đầu tư. Trong nhiều trường hợp, người mua nhà ít quan tâm đọc kỹ và hiểu rõ các điều khoản vốn rất phức tạp của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Mặt khác, như đã phân tích ở trên, người mua nhà cũng rất khó để thay đổi các điều khoản trong hợp đồng mẫu do chủ đầu tư đưa ra, nên khi xảy ra tranh chấp họ thường gặp bất lợi khi cơ quan xét xử chỉ căn cứ vào những điều khoản các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng.

 

 

“Thực tế cho thấy hàng loạt các vụ tranh chấp giữa khách hàng và chủ đầu tư xảy ra trong thời gian qua, tuy nhiên, phần lớn thiệt thòi vẫn thuộc về phía khách hàng”, ông Nam nói.

Theo chuyên gia này, nhiều khách hàng còn tâm lý e ngại, không am hiểu pháp luật, tài chính, trong khi ở phía ngược lại, chủ đầu tư là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có tiềm lực tài chính, đội ngũ nhân sự có chuyên môn, có các chuyên gia pháp lý hỗ trợ,... nên việc người mua nhà khởi kiện và thắng kiện là không hề đơn giản.

Do đó, các chuyên gia cho rằng cần thiết phải hoàn thiện hệ thống quy định pháp luật đối với loại hình kinh doanh bất động sản này, nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng cho người mua nhà, trong đó có các quy định về thế chấp nhà ở, dự án hình thành trong tương lai.

Luật sư Trần Minh Hùng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chưa có sự thống nhất với các quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư cũng như có sự lệch pha giữa Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành như về công chứng hợp đồng, thủ tục giao dịch. Vấn đề bảo lãnh được quy định nhằm giảm rủi ro cho người mua nhưng cũng còn nhiều vướng mắc gây khó khăn cho nhiều doanh nghiệp và còn nhiều tiêu cực, đẩy giá nhà ở cao hơn.

 

 

Ngoài ra, theo luật sư này, rủi ro từ những giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trá hình, vi phạm pháp luật là rất lớn nhưng pháp luật hiện hành lại chưa có quy định chặt chẽ, thống nhất ngăn chặn hiện tượng này xảy ra, chưa có những biện pháp nghiêm khắc để xử lý.

Ông Hùng cho rằng về nguyên tắc, các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trá hình sẽ bị tuyên vô hiệu, vì về bản chất nó là hành vi vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, quy định chưa phát huy hiệu quả trong trường hợp này.

Lý do là một mặt, bản thân chủ đầu tư khi đó là bên có tiềm lực tài chính yếu kém nên phải huy động vốn từ các nguồn từ bên ngoài. Mặt khác, việc họ rơi vào tình trạng tranh chấp có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân, nhưng xét cho cùng thì kết quả là công trình nhà ở không thể được hoàn thành mà tiền ứng trước của người mua cũng đã sử dụng hết.

“Chủ đầu tư không còn khả năng hoàn trả cho người mua số tiền mà họ đã thanh toán cho bên bán cũng như các khoản tiền bồi thường thiệt hại, đồng nghĩa với việc, bên mua nhà không lấy lại được số tiền của mình. Một số ít trường hợp khác có thể nhận lại tiền nhưng đồng tiền mất giá. Việc thi hành án trở nên khó khăn khi đối với các thiệt hại này, pháp luật hiện nay chưa có biện pháp giải quyết quyền lợi của bên mua nhà một cách thực sự hợp lý”, ông Hùng nói.

 

 

Thông tư số 07/2015/TT-NHNN cũng quy định ngân hàng chỉ bảo lãnh sau khi doanh nghiệp và người mua đã ký hợp đồng mua bán nhà. Về nghiệp vụ bảo lãnh ngân hàng, việc bảo lãnh bắt buộc phải có đối tượng cụ thể. Như vậy, ngoài bên bán, ngân hàng bắt buộc phải xác định được người  thụ hưởng bảo lãnh - bên mua nhà, dẫn đến khó khăn cho ngân hàng trong công tác bảo lãnh dự án.

“Thực tiễn, có rất nhiều dự án triển khai mua bán bất động sản hình thành trong tương lai nhưng không có sự bảo lãnh chính thức từ phía ngân hàng. Nguyên nhân, một số chủ đầu tư cho rằng là do vướng mắc trong khâu thẩm định năng lực tài chính và tài sản thế chấp của doanh nghiệp”, ông Hùng nêu.

Về tài sản thế chấp, ông Hùng cũng cho rằng doanh nghiệp đã thế chấp chính dự án đang triển khai để vay vốn trước đó rồi, vì vậy phải huy động các tài sản khác để thế chấp nên rất khó khăn.

Liên quan đến các quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, luật sư Trần Minh Hùng cho rằng, pháp luật nên quy định đây là một thủ tục được thực hiện sau khi các bên giao kết hợp đồng và nội dung bảo lãnh phải thống nhất với các nội dung trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo đó, cần phải thắt chặt quy trình ký kết hợp đồng bảo lãnh giữa bên mua với ngân hàng, đồng thời xây dựng hệ thống chế tài xử phạt nghiêm khắc đối với các hành vi chậm cung cấp hoặc không cung cấp đầy đủ hồ sơ liên quan đến hợp đồng mua bán cho ngân hàng để hoàn thiện hồ sơ bảo lãnh cho bên mua, chế tài đối với ngân hàng trong trường hợp không phát hành chứng thư bảo lãnh cho từng bên mua nhà theo quy định hiện hành.

 

 

Ngoài ra, chủ thể kinh doanh và giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai đòi hỏi phải huy động một lượng vốn rất lớn và ổn định trong thời gian dài (không thể sử dụng vốn ngắn hạn). Do vậy, cần phải có các giải pháp để thúc đẩy mối quan hệ liên thông giữa thị trường tài chính với kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản để huy động vốn dài hạn cho kinh doanh.

Mặt khác, cần phải xây dựng, hoàn thiện các chính sách pháp luật tài chính cho đầu tư bất động sản dài hạn: xây dựng, kiện toàn các cơ quan quản lý nhà nước về tài chính; phát triển các tổ chức tài chính, đẩy mạnh sự phát triển của các trung gian tài chính, khuyến khích đa dạng hóa sản phẩm tài chính bất động sản; phát triển các quỹ tín thác bất động sản, quỹ đầu tư bất động sản, quỹ phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà…

Đặc biệt, theo ông Hùng, khi chủ đầu tư huy động vốn từ người mua nhưng phải được kiểm soát chặt chẽ; tiền người dân đóng vào phải để thực hiện dự án mà họ mua chứ không phải mục đích khác của chủ đầu tư. Để thực hiện được cách này cân phải có sự minh bạch đến từ chủ đầu tư, ngân hàng và cả sự quản lý giám sát của cơ quan chức năng.