Nhà đầu tư mạo hiểm "được ăn cả, ngã về không" khi xuống tiền vào đất nông nghiệp

Lợi nhuận càng cao, rủi ro càng lớn

Theo Trí thức trẻ, "lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn" - nguyên tắc này đã thấm nhuần trong suy nghĩ của những nhà đầu tư bất động sản giàu kinh nghiệm. Chinh chiến nhiều năm trên thương trường, từng thắng lợi và cũng không ít lần thất bại, các nhà đầu tư đều hiểu rằng, muốn có lời lớn thì đồng nghĩa chấp nhận rủi ro cao và ngược lại. Đã là bài toán đầu tư thì không phải mọi quyết định đều yêu cầu phải thắng lợi. Tuy nhiên, muốn có lời tốt thì phải chấp nhận mạo hiểm.

Anh Quang (28 tuổi), một nhà đầu tư đến từ Hà Nội, chuyên xuống tiền vào đất nông nghiệp ở các tỉnh. Anh Quang chia sẻ, bản thân anh hiểu rõ ràng vấn đề rủi ro khi lựa chọn đất nông nghiệp là kênh đầu tư, nhưng nếu xét về biên độ lợi nhuận thì đất nông nghiệp là phân khúc vô cùng tiềm năng và dễ dàng tăng giá.

Về hạng mục cơ cấu sản phẩm, anh Quang chia ra làm 2 nhóm: Nhóm lợi nhuận thấp nhưng an toàn và nhóm lợi nhuận cao nhưng rủi ro lớn. Với loại hình đất nông nghiệp, nhà đầu tư này xếp vào nhóm thứ 2. Và trong nhóm thứ 2 bao gồm tất cả lô đất nông nghiệp hoặc đất nông nghiệp xen 1 phần diện tích nhỏ thổ cư.

Lý giải về "khẩu vị" đầu tư này bởi anh nhận thấy giá đất nông nghiệp rẻ. Ở các tỉnh như Yên Bái, Lào Cai,... giá đất nông nghiệp chỉ dao động trong khoảng vài trăm nghìn/m2. Thậm chí mua trên sổ sách là 600m2 nhưng thực tế đo đạc được tới 800m2.

Anh Quang cũng cho biết thêm, tính thanh khoản của loại hình này khá dễ dàng, vì xu hướng người mua đất nông nghiệp thường có 2 mục đích chính: Một là mua để làm homestay nghỉ dưỡng và hai là mua để phát triển trồng các loại cây ăn quả. Vì vậy, họ thường không quan tâm tới sổ hồng. Còn trên thực tế, đất nông nghiệp có thời hạn 50 năm nhưng sau khi hết thời gian 50 năm sẽ tiếp tục được gia hạn tiếp.

"Được ăn cả ngã về không. Nếu trường hợp lãi thì sẽ lãi lớn vì diện tích đất nông nghiệp thường vài trăm đến nghìn m2. Nhưng nếu nằm trong quy hoạch hoặc khó thanh khoản thì chấp nhận phải chôn vốn hoặc tiền vốn bị hao hụt tới 50%", anh Quang cho hay.

Tương tự anh Quang, anh Ngọc (Hưng yên) cũng lựa chọn đất nông nghiệp là kênh đầu tư mạo hiểm dễ hái ra tiền nhưng cũng đồng nghĩa với việc có thể chôn vốn với xác suất cao. Theo anh Ngọc chia sẻ, mới đây, anh vừa xuống tiền vào mảnh đất nông nghiệp tại Hải Dương với mức giá chỉ 100 triệu đồng/1 sào (tương đương 360m2). Các lô đất này đều nằm dọc trục đường lớn.

Theo anh Ngọc tính toán, nếu chuyển đổi được mục đích, anh có thể thu được khoản lời lớn vì các lô đất đều vuông vắn, có vị trí đẹp. Trong trường hợp xấu nhất, các lô đất mà anh mua sẽ bị thu hồi để chuyển sang đấu giá với mức đền bù thấp. Nhưng anh Ngọc cho rằng, mức đền bù sẽ không quá thấp và anh chỉ phải chịu lỗ khoảng 30 triệu đồng/lô đất. Đó là lý do khiến anh mạnh dạn xuống tiền vào đất nông nghiệp.

Đầu tư đất nông nghiệp có thể mất trắng

Theo những nhà đầu tư chuyên nghiệp và các chuyên gia, đầu tư đất nông nghiệp rất rủi ro. Thông thường, nhà đầu tư mua đất nông nghiệp và kỳ vọng chuyển đổi mục đích sử dụng đất để tăng tiền. Nhưng thực tế việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất không hề dễ dàng. Hơn nữa, nếu khu vực đất đó có quy hoạch chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở thì chính quyền sẽ thu lại, đền bù để phân lô làm đất đấu giá. Như vậy, nhà đầu tư rất dễ mất trắng.

Chia sẻ về việc đầu tư đất nông nghiệp, luật sư Lê văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way cho biết, rủi ro từ việc mua đất nông nghiệp đầu tiên có thể nhắc đến đất nông nghiệp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đảm bảo điều kiện để tiến hành chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Việc này khiến phát sinh rất nhiều rủi ro đối với bên nhận chuyển nhượng trong trường hợp xảy ra tranh chấp. Cụ thể, nếu xảy ra tranh chấp, hợp đồng chuyển nhượng viết tay sẽ không được chấp nhận làm căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết, dẫn đến bên nhận chuyển nhượng có thể mất trắng số tiền đã bỏ ra.

Ngoài ra, nhà đầu tư không thể hoặc gặp nhiều khó khăn khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Bởi hiện nay theo quy định pháp luật đất nông nghiệp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Do đó, về mặt pháp lý, nhà đầu tư sẽ không thể tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp chưa được cấp sổ sang đất phi nông nghiệp hoặc đất khác.

Theo đó, luật sư Hồi khuyến nghị rằng, để giảm thiểu tối đa rủi ro, nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của thửa đất đó, đảm bảo bên chuyển nhượng có đủ điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013. Cụ thể: Đất phải có giấy chứng nhận; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đất đang trong thời hạn sử dụng đất.

Đồng thời, nhà đầu tư cũng cần tra cứu các thông tin quy hoạch phát triển chung của khu vực xem thửa đất mình định nhận chuyển nhượng có cơ sở được phép chuyển đổi mục đích sử dụng hay không, nếu có thì chi phí chuyển đổi ra sao, quy trình và thủ tục như thế nào. Ngoài ra, khi tiến hành giao dịch mua bán đất, để đảm bảo giá trị pháp lý và tránh rủi ro khi xảy ra tranh chấp, nhà đầu tư cần ký kết hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực.